驅動房價上漲的力量是致富欲望，決定合理房價的公式之一是單位空間的人口/財富比，這些新理論看似荒誕卻不斷被城市本身的發(fā)展所證明。北京若賣不出30萬元/平方米的天價，那是開發(fā)商的恥辱，打工者若不能住進北京，那是北京市的恥辱，在這些看似更為荒誕的理論背后卻有著更深刻的經(jīng)濟社會學倫理。

　　在城市化的較后階段，即城市化率從50%～65%的階段，城市房價的走勢將冰火分明：城市繼續(xù)上漲，邊緣城市相繼下跌。以北京為例，主城區(qū)即4環(huán)內的住宅若能達到每平方米6萬元的均價，人們就會看到每平方米30萬元的天價豪宅。在這里，我的理論依據(jù)是一個參考公式：均價/天價比。比較全球70多個金融城市，主城區(qū)的均價/天價比幾乎都在1:5以上，其中以香港為較高，均價/天價比高達1:11。

　　長期以來，人們只承認金融業(yè)是中介服務業(yè)，多不承認金融創(chuàng)造財富的屬性，這是經(jīng)濟學理論的偏見或謬誤。城市化代表一種新的文明，都市文明的主流財富是虛擬財富，而虛擬財富的主體是風險財富。接受這個理論，才能真正理解貨幣與城市之間的關系，才能透過貨幣化的資產(chǎn)溢價看到一種新的生活方式：泡沫即財富，財富即風險；富貴險中求，貨幣是源頭。人們所痛恨的資產(chǎn)泡沫，其實是人們瘋狂追逐的財富貨幣化的虛擬財富。虛擬財富經(jīng)常以資產(chǎn)泡沫的形態(tài)存在，或者在發(fā)展中化虛為實，或者在危機中煙消云散，而只有在煙消云散之時虛擬財富才被人們稱之為泡沫。“泡沫早晚會破滅”，這是一句似乎完全正確的老生常談，就像誰都知道“人早晚會死”一樣。然而，經(jīng)濟學家要解決的問題卻不是這種毫無意義的先進真理，而是要面對社會生活中的財富機會，并揭示財富本身包含的風險。所以說：城市讓生活更風險，金融化風險為財富。高房價是城市的財富，而驅動房價上漲的原動力是人們挑戰(zhàn)風險的致富欲望。

　　一旦城市成為財富和權力的，人的競爭心或社交欲就會驅使人們去挑戰(zhàn)財富和權力的。城市的豪宅天價不僅是國家的財富象征，而且是一個國際化的競爭市場，就像 品在全球市場上的統(tǒng)一價格一樣。豪宅的天價頭先來自于其作為居住類 品的市場定價機制，背后是富豪的流動性。從這個角度看北京，如果豪宅不能賣出每平方米30萬元的天價，只能說明開發(fā)商的水平太低！既然都是全球化的 品住宅市場，北京憑什么要賣得比別人便宜？

　　城市一旦形成豪宅市場，豪宅天價就應成為政府“劫富濟貧”的工具，讓豪宅擁有者自愿支付高額稅費，用之于城市建設特別是保障房的建設，這就是“取之于房，用之于房”。眾所周知，征稅行為與課稅資產(chǎn)是一物兩面，相輔相成，資產(chǎn)為本，稅收為末，任何稅費都不會以被征課稅資產(chǎn)的貶值為條件，因此決定豪宅天價的個機制是政府稅費及其收入再分配的功能。

　　人們會問：富人為什么會自愿支付高稅費呢？因為豪宅不僅是 品，而且是信用資產(chǎn)和投資品，豪宅擁有者理應支付雙重溢價，其一是信用資產(chǎn)溢價，其二是投資品的溢價。作為信用資產(chǎn)，豪宅擁有者可獲得更多的投資機會；作為投資品，豪宅的價格走勢在經(jīng)濟周期的波動中領漲抗跌，分享較多的城市溢價。在一個城市持續(xù)繁榮之時，城市的整體溢價率較高，資產(chǎn)溢價并不會均衡分配在不同類房產(chǎn)之上，其中豪宅區(qū)會分享較高的溢價；反之，在一個城市走向衰落之時，城市空間整體貶值，甚至會像美國的底特律一樣完全喪失空間的溢價，資產(chǎn)貶值也會較早、較多地發(fā)生在豪宅區(qū)。所以當溫州的人口和資金外流時，下跌較快且跌幅較高的是豪宅而非普通商品房。

　　無論是從經(jīng)濟學還是從社會學的角度來研究城市，我們都不會接受豪宅低價的合理性，因為我們希望北京的繁榮更有持續(xù)性，更具競爭力，更有包容性！

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！