驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的力量是致富欲望，決定合理房?jī)r(jià)的公式之一是單位空間的人口/財(cái)富比，這些新理論看似荒誕卻不斷被城市本身的發(fā)展所證明。北京若賣(mài)不出30萬(wàn)元/平方米的天價(jià)，那是開(kāi)發(fā)商的恥辱，打工者若不能住進(jìn)北京，那是北京市的恥辱，在這些看似更為荒誕的理論背后卻有著更深刻的經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)倫理。

　　在城市化的較后階段，即城市化率從50%～65%的階段，城市房?jī)r(jià)的走勢(shì)將冰火分明：城市繼續(xù)上漲，邊緣城市相繼下跌。以北京為例，主城區(qū)即4環(huán)內(nèi)的住宅若能達(dá)到每平方米6萬(wàn)元的均價(jià)，人們就會(huì)看到每平方米30萬(wàn)元的天價(jià)豪宅。在這里，我的理論依據(jù)是一個(gè)參考公式：均價(jià)/天價(jià)比。比較全球70多個(gè)金融城市，主城區(qū)的均價(jià)/天價(jià)比幾乎都在1:5以上，其中以香港為較高，均價(jià)/天價(jià)比高達(dá)1:11。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，人們只承認(rèn)金融業(yè)是中介服務(wù)業(yè)，多不承認(rèn)金融創(chuàng)造財(cái)富的屬性，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的偏見(jiàn)或謬誤。城市化代表一種新的文明，都市文明的主流財(cái)富是虛擬財(cái)富，而虛擬財(cái)富的主體是風(fēng)險(xiǎn)財(cái)富。接受這個(gè)理論，才能真正理解貨幣與城市之間的關(guān)系，才能透過(guò)貨幣化的資產(chǎn)溢價(jià)看到一種新的生活方式：泡沫即財(cái)富，財(cái)富即風(fēng)險(xiǎn)；富貴險(xiǎn)中求，貨幣是源頭。人們所痛恨的資產(chǎn)泡沫，其實(shí)是人們瘋狂追逐的財(cái)富貨幣化的虛擬財(cái)富。虛擬財(cái)富經(jīng)常以資產(chǎn)泡沫的形態(tài)存在，或者在發(fā)展中化虛為實(shí)，或者在危機(jī)中煙消云散，而只有在煙消云散之時(shí)虛擬財(cái)富才被人們稱之為泡沫。“泡沫早晚會(huì)破滅”，這是一句似乎完全正確的老生常談，就像誰(shuí)都知道“人早晚會(huì)死”一樣。然而，經(jīng)濟(jì)學(xué)家要解決的問(wèn)題卻不是這種毫無(wú)意義的先進(jìn)真理，而是要面對(duì)社會(huì)生活中的財(cái)富機(jī)會(huì)，并揭示財(cái)富本身包含的風(fēng)險(xiǎn)。所以說(shuō)：城市讓生活更風(fēng)險(xiǎn)，金融化風(fēng)險(xiǎn)為財(cái)富。高房?jī)r(jià)是城市的財(cái)富，而驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原動(dòng)力是人們挑戰(zhàn)風(fēng)險(xiǎn)的致富欲望。

　　一旦城市成為財(cái)富和權(quán)力的，人的競(jìng)爭(zhēng)心或社交欲就會(huì)驅(qū)使人們?nèi)ヌ魬?zhàn)財(cái)富和權(quán)力的。城市的豪宅天價(jià)不僅是國(guó)家的財(cái)富象征，而且是一個(gè)國(guó)際化的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，就像 品在全球市場(chǎng)上的統(tǒng)一價(jià)格一樣。豪宅的天價(jià)頭先來(lái)自于其作為居住類(lèi) 品的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制，背后是富豪的流動(dòng)性。從這個(gè)角度看北京，如果豪宅不能賣(mài)出每平方米30萬(wàn)元的天價(jià)，只能說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的水平太低！既然都是全球化的 品住宅市場(chǎng)，北京憑什么要賣(mài)得比別人便宜？

　　城市一旦形成豪宅市場(chǎng)，豪宅天價(jià)就應(yīng)成為政府“劫富濟(jì)貧”的工具，讓豪宅擁有者自愿支付高額稅費(fèi)，用之于城市建設(shè)特別是保障房的建設(shè)，這就是“取之于房，用之于房”。眾所周知，征稅行為與課稅資產(chǎn)是一物兩面，相輔相成，資產(chǎn)為本，稅收為末，任何稅費(fèi)都不會(huì)以被征課稅資產(chǎn)的貶值為條件，因此決定豪宅天價(jià)的個(gè)機(jī)制是政府稅費(fèi)及其收入再分配的功能。

　　人們會(huì)問(wèn)：富人為什么會(huì)自愿支付高稅費(fèi)呢？因?yàn)楹勒粌H是 品，而且是信用資產(chǎn)和投資品，豪宅擁有者理應(yīng)支付雙重溢價(jià)，其一是信用資產(chǎn)溢價(jià)，其二是投資品的溢價(jià)。作為信用資產(chǎn)，豪宅擁有者可獲得更多的投資機(jī)會(huì)；作為投資品，豪宅的價(jià)格走勢(shì)在經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)中領(lǐng)漲抗跌，分享較多的城市溢價(jià)。在一個(gè)城市持續(xù)繁榮之時(shí)，城市的整體溢價(jià)率較高，資產(chǎn)溢價(jià)并不會(huì)均衡分配在不同類(lèi)房產(chǎn)之上，其中豪宅區(qū)會(huì)分享較高的溢價(jià)；反之，在一個(gè)城市走向衰落之時(shí)，城市空間整體貶值，甚至?xí)衩绹?guó)的底特律一樣完全喪失空間的溢價(jià)，資產(chǎn)貶值也會(huì)較早、較多地發(fā)生在豪宅區(qū)。所以當(dāng)溫州的人口和資金外流時(shí)，下跌較快且跌幅較高的是豪宅而非普通商品房。

　　無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)學(xué)還是從社會(huì)學(xué)的角度來(lái)研究城市，我們都不會(huì)接受豪宅低價(jià)的合理性，因?yàn)槲覀兿Ｍ本┑姆睒s更有持續(xù)性，更具競(jìng)爭(zhēng)力，更有包容性！

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