在北京等一線城市,住房供求已經(jīng)出現(xiàn)失衡。一方面去年滯銷的各樓盤基本售罄即將清盤,僅剩少量頂樓底層等不受歡迎套型,新開樓盤少且越來越偏遠(yuǎn)。另一方面,消費者的房價預(yù)期正向樂觀方向轉(zhuǎn)變,追漲心理正在發(fā)酵,收入的快速增長也帶來了強勁的購房需求。住房供求失衡短期內(nèi)難有改觀,一旦現(xiàn)有商品住房庫存被過度消耗,房價將面臨全面失控。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計,2013年3月,全國70個大中城市中有68個城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲。房地產(chǎn)市場的再一次全面反彈,表明住房市場重調(diào)控、輕改革的思路需要作全面調(diào)整。抓住歷史契機,深化住房制度綜合配套改革是當(dāng)前住房市場的頭要任務(wù)。只有在堅持調(diào)控不放松的同時,加速推進房地產(chǎn)市場制度的綜合改革,才有可能走出“屢高屢調(diào)”的歷史怪圈,實現(xiàn)房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟的良性協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場深層次矛盾不解決房價上漲不可避免

　　中國政府嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施雖然對于抑制房價過快上漲起到了一定的積極作用,但是由于住房制度改革滯后,長期供給不足等房地產(chǎn)市場的深層次矛盾無法得到解決,房價的間歇性上漲不可避免。

　　一是行政管制無法治本,調(diào)控效力必然衰減。限購、差別化信貸等核心調(diào)控政策只能在短期內(nèi)扼制住房需求的膨脹,不會有長久的效力。一旦大家都預(yù)期房價將進一步上漲,單靠嚴(yán)厲的調(diào)控政策已經(jīng)無法阻擋全社會的瘋狂投機。從需求方面看,,隨著經(jīng)濟、收入的增長,居民改善住房條件的需求無法阻擋;,城市化每年將帶來相當(dāng)于一個東京市的人口涌入城市,這是歷史趨勢不會改變;第三,因調(diào)控堰塞的需求也要伺機尋找突破口,需求管制政策會被逐步破解。從供給方面看,拆遷征地難度越來越大,地方政府籌集造城所需要的公共基礎(chǔ)設(shè)施投資也越來越困難,在現(xiàn)有制度框架下,可以預(yù)見的未來住房供給難以有效擴大。

　　二是制度改革相對滯后,供求矛盾長期存在。一方面,房地產(chǎn)市場管制的長期化、常態(tài)化未能解決房價上漲問題,卻對經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生了巨大的副作用。包括房地產(chǎn)投資下滑使得地方經(jīng)濟增速下降、財政出現(xiàn)困難;限購、限貸使人口流動和城市化速度放緩;以戶籍為標(biāo)準(zhǔn)的限購制度妨礙了社會公平,引發(fā)城市外來就業(yè)者的廣泛不滿等。另一方面,住房制度改革相對滯后,使得住房供給效率低下,長期供求矛盾無法解決。這些束縛住房市場效率的制度包括:城鄉(xiāng)土地市場人為分割,以政府為主導(dǎo)的土地市場供給效率低下;個人自建、集資建設(shè)商品住房被禁止,開發(fā)商的供給壟斷問題懸而未決;房產(chǎn)稅未推開,住房持有成本低導(dǎo)致囤房盛行等。

　　如不及時推進住房制度改革市場將出現(xiàn)大起大落

　　緊迫嚴(yán)峻的住房市場供求形勢已經(jīng)對住房制度改革形成倒逼。如不能在堅持調(diào)控的同時,及時推進住房制度綜合配套改革,解決住房市場的深層次矛盾,房地產(chǎn)調(diào)控將面臨再次失效,市場將出現(xiàn)大起大落,宏觀風(fēng)險極大。

　　一是住房供求已經(jīng)失衡,房價面臨全面失控。在北京等一線城市,住房供求已經(jīng)出現(xiàn)失衡。一方面去年滯銷的各樓盤基本售罄即將清盤,僅剩少量頂樓底層等不受歡迎套型,新開樓盤少且越來越偏遠(yuǎn)。另一方面,消費者的房價預(yù)期正向樂觀方向轉(zhuǎn)變,追漲心理正在發(fā)酵,收入的快速增長也帶來了強勁的購房需求。住房供求失衡短期內(nèi)難有改觀,一旦現(xiàn)有商品住房庫存被過度消耗,房價將面臨全面失控。

　　二是歷史契機轉(zhuǎn)瞬即逝,深化改革時不我待。2013年3月1日,國務(wù)院辦公廳對外發(fā)布了“新國五條”實施細(xì)則。重申嚴(yán)厲的調(diào)控政策雖然短期內(nèi)可以起到一定抑制投資投機需求的作用,但是房地產(chǎn)市場的供求矛盾并不能得到根本解決。一旦政策效力重新出現(xiàn)衰減,房價又將再度面臨失控風(fēng)險。目前應(yīng)當(dāng)抓住寶貴的歷史契機,加快推進住房制度改革,從根本上解決住房供求失衡問題。否則房地產(chǎn)調(diào)控將再度走進“越調(diào)越漲”的歷史怪圈,市場將對政府調(diào)節(jié)市場的能力失去信心,房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)大規(guī)模投機和大起大落,后果不堪設(shè)想。

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