編者按：伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進(jìn)入新改革時(shí)代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們?cè)?013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，媒體遍訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)專業(yè)等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

　　2013年，恰逢遠(yuǎn)洋地產(chǎn)20周年，盛夏之際，遠(yuǎn)洋也邀請(qǐng)了一些分公司所在地的媒體到北京總部進(jìn)行參觀考察。

　　在7月5日的媒體交流會(huì)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席、總裁李明，副總裁陳潤(rùn)福、李建波親自出席，講述了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的新發(fā)展。

　　李明花了很多時(shí)間來介紹遠(yuǎn)洋打造的個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　今年5月，遠(yuǎn)洋宣布正式進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，并表示將在北京亦莊遠(yuǎn)洋天著內(nèi)試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)，與美國(guó)哥倫比亞太平洋公司共同開發(fā)和經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目--“椿萱茂•凱健”。

　　該項(xiàng)目位于北京亦莊遠(yuǎn)洋天著小區(qū)內(nèi)，將建成一個(gè)近6000平方米的高端養(yǎng)老護(hù)理設(shè)施，共有89個(gè)房間，以20-40平方米的開間和一居室為主，該項(xiàng)目為自持經(jīng)營(yíng)，側(cè)重后期服務(wù)而非賣房，打造的是一個(gè)高端養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　按照遠(yuǎn)洋的計(jì)劃，該項(xiàng)目將于本月正式開業(yè)。

　　“現(xiàn)在很多人說是養(yǎng)老地產(chǎn)，我更愿意稱為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。”李明表示：“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的難點(diǎn)在于以什么樣的模式盈利。遠(yuǎn)洋在做兩方面的研究：一是以半護(hù)理為特點(diǎn)的養(yǎng)老模式，方便拓展布局；二是產(chǎn)權(quán)交易模式，但是這種模式公司還沒有特別清晰的脈絡(luò)，需要過段時(shí)間才能披露。”

　　李明還反復(fù)表示，遠(yuǎn)洋的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目一定會(huì)賺錢。

　　而對(duì)于今年北京其他的銷售情況，李明也回應(yīng)了北京在售項(xiàng)目豪宅類產(chǎn)品居多的提問，李明稱有兩個(gè)原因?qū)е?，一是屬于階段性狀況，剛需產(chǎn)品的生產(chǎn)節(jié)奏上正好值開發(fā)階段；二是遠(yuǎn)洋即使做剛需產(chǎn)品也不想減低品質(zhì)，而目前北京的地價(jià)太高，如果做剛需產(chǎn)品遠(yuǎn)洋的盈利空間將受到擠壓。

　　李明續(xù)稱，經(jīng)過多年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，如果企業(yè)的盈利空間不夠?qū)⒑茈y維持正常發(fā)展。

　　以下為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高層在媒體交流會(huì)上的問答實(shí)錄

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：相對(duì)其它地方，杭州業(yè)主對(duì)樓盤的要求不一樣，對(duì)戶型、品質(zhì)、外立面都有獨(dú)特的要求，請(qǐng)問遠(yuǎn)洋是怎么適應(yīng)杭州客戶的特殊需求的？

　　李明：杭州的確有很多和其他城市不一樣的地方，也有對(duì)項(xiàng)目把握很好的開發(fā)商，包括綠城和濱江。我們?cè)诤贾葑鲰?xiàng)目的時(shí)候也會(huì)看這些企業(yè)的項(xiàng)目，我也請(qǐng)綠城的宋衛(wèi)平來看我們的項(xiàng)目然后探討，他說你們的房子沒問題啊。所以我們也在想為什么。其實(shí)在杭州做項(xiàng)目很多標(biāo)準(zhǔn)是不一樣，包括交樓的方式、面積、使用習(xí)慣等等，這也不是降價(jià)能決解的問題，而且有時(shí)候還要考慮到合作伙伴、政府和其它的方面。

　　較后轉(zhuǎn)了一圈，實(shí)際上較終還是要把客戶需求抓住，你如果做得再好，客戶不認(rèn)可也不行。這也要求企業(yè)一定要本地化，做出來的東西才滿足當(dāng)?shù)厝说男枰?/p>

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：遠(yuǎn)洋到青島當(dāng)時(shí)是接連拿了兩塊地，難么遠(yuǎn)洋對(duì)青島的定位和未來是怎么看的？未來遠(yuǎn)洋在青島會(huì)不會(huì)做購物這樣的產(chǎn)品？會(huì)不會(huì)做寫字樓？

　　李明：青島我們并不陌生，在改制之前我剛來遠(yuǎn)洋的時(shí)候就在青島公司。要說對(duì)青島的看法，說實(shí)話我認(rèn)為就是靠關(guān)系戶，有點(diǎn)排外，香港上市或許全國(guó)化企業(yè)進(jìn)入的不算多。但青島又是一個(gè)不得不去的城市，因?yàn)橛幸巳说臍夂颉v史，以及經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)等等。中國(guó)品牌較多的城市是青島，青島的上市公司也是比較多的。過去還在中國(guó)遠(yuǎn)洋的時(shí)候，我有一個(gè)外籍的同事，我曾經(jīng)問他對(duì)中國(guó)城市的看法，他說較漂亮的還是青島。所以青島有這些特點(diǎn)，而這些特點(diǎn)就看你怎么去理解。

　　我們?cè)谇鄭u發(fā)展需要本地化，好在我們有一個(gè)強(qiáng)有力的本地化戰(zhàn)略?，F(xiàn)在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)青島公司的總經(jīng)理，就是十幾年以前從青島遠(yuǎn)洋的整個(gè)班子帶過來的，所以我倒覺得，從競(jìng)爭(zhēng)角度講也是好事。

　　關(guān)于購物的事情，寫字樓現(xiàn)在肯定不做，因?yàn)?5年前我們就做過青島遠(yuǎn)洋大廈，我們蓋過賓館，也蓋過寫字樓。但關(guān)鍵是什么呢？做商業(yè)項(xiàng)目和當(dāng)?shù)厝说牧?xí)慣有關(guān)系。另外如果當(dāng)?shù)囟际谴笃髽I(yè)，都是品牌企業(yè)，政府對(duì)這些企業(yè)都有特殊政策，我蓋寫字樓誰租？就沒人租了。

　　購物也不行。因?yàn)榍鄭u就是一個(gè)端口，人流的輻射區(qū)、周邊沒有什么人口集聚的城市。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：遠(yuǎn)洋較近推出了一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，但現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)有很多企業(yè)在進(jìn)入，遠(yuǎn)洋在這方面是不是有自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，它的盈利點(diǎn)哪兒？另外，遠(yuǎn)洋未來在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的布局是朝什么方向發(fā)展？

　　李明：其實(shí)我們看了很多材料，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)也研究了很多年，不過今年才有了個(gè)小項(xiàng)目。我不愿意叫養(yǎng)老地產(chǎn)，我認(rèn)為應(yīng)該叫養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。中國(guó)有前景的是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，不單單是養(yǎng)老地產(chǎn)。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)政府非常支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。各地支持的政策不少，錢也不少，但是我研究認(rèn)為純做養(yǎng)老的還沒有什么前途，做養(yǎng)老地產(chǎn)的都是打著養(yǎng)老的旗號(hào)做地產(chǎn)，或者是以做養(yǎng)老為名，然后去做這塊地產(chǎn)然后補(bǔ)貼到養(yǎng)老地產(chǎn)里，但真正就沒有人專心的研究養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，或者養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)里面的運(yùn)營(yíng)模式。

　　通俗一點(diǎn)就是一定要做盈利的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，因?yàn)槠髽I(yè)沒有盈利作為驅(qū)動(dòng)，就沒有辦法提高效率，就沒有辦法提高質(zhì)量。無利不起早，這是規(guī)律。

　　我現(xiàn)在可以告訴大家，遠(yuǎn)洋的家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)肯定是賺錢的。遠(yuǎn)洋在做的時(shí)候，我們也在探索哪些盈利模式是可以賺錢的。在北京申請(qǐng)執(zhí)照的時(shí)候，就出現(xiàn)一個(gè)問題，要做養(yǎng)老就是兩種渠道，一種是經(jīng)營(yíng)執(zhí)照的，就是企業(yè)執(zhí)照，這種企業(yè)是要盈利的。另一種是非營(yíng)利執(zhí)照，也就是民非機(jī)構(gòu)。但是這里邊有一個(gè)區(qū)別，如果要提供老人住宿一定是非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，不能盈利。那我們要做養(yǎng)老不可能不提供住宿服務(wù)，這樣執(zhí)照就辦不成，因?yàn)椴恢擂k哪個(gè)，辦哪個(gè)都不好。后來我就看別的城市是怎么搞的，我就去上海、江浙一帶看了看。我發(fā)現(xiàn)他們是有帶住宿可盈利的機(jī)構(gòu)，我跟專業(yè)講了，他們還是很重視，后來也給我們批準(zhǔn)了，遠(yuǎn)洋理論上是家拿到這種資質(zhì)批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)。

　　這里頭要解決盈利問題，而盈利的路上有很多的過程，我們研究了很多問題以后，我們現(xiàn)在主要做一件事，我們今年開業(yè)就是做半護(hù)理的養(yǎng)老，規(guī)模適度，然后靠網(wǎng)點(diǎn)布局，這樣一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。還有一種模式，就是CCIC模式，那個(gè)是帶有產(chǎn)權(quán)和交易模式，我們還沒做成，所以就不說這個(gè)。

　　對(duì)于養(yǎng)老，我們起碼是很嚴(yán)肅、很認(rèn)真的在對(duì)待這件事情?，F(xiàn)在確實(shí)有點(diǎn)早，一講大家就會(huì)想知道我們做到多大規(guī)模，占主營(yíng)的多少分量等等。

　　遠(yuǎn)洋的決心有多大呢？如果我們不是想做養(yǎng)老，就不會(huì)引進(jìn)中國(guó)人壽作為遠(yuǎn)洋的大股東。這個(gè)話題是放在遠(yuǎn)洋第四部分的戰(zhàn)略，我們希望在兩三年以后，能像今天看商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)?？创B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

　　目前布局還談不上，我們現(xiàn)在是把基本功做好，盈利模式研究透，培訓(xùn)基地研究好，找到一批真正有愛心的人，真正對(duì)養(yǎng)老、對(duì)服務(wù)可以不因?yàn)榇?、不因?yàn)榻M織內(nèi)部的矛盾，不因?yàn)閭€(gè)人的情緒而影響自己愛心的表現(xiàn)，真正找到一批這樣的人，這是較難的事情。

　　盈利、收費(fèi)、客戶等等都不是問題，這些都是很簡(jiǎn)單的事情，我希望明年說這個(gè)事的時(shí)候，底氣和信息量能夠更多一些。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：遠(yuǎn)洋進(jìn)入沈陽之后，發(fā)展了三個(gè)項(xiàng)目，今年別的企業(yè)拿地速度非常快，但遠(yuǎn)洋突然慢下來了，這是遠(yuǎn)洋在東北地區(qū)發(fā)展的策略嗎？對(duì)東北的發(fā)展，遠(yuǎn)洋的戰(zhàn)略布局是什么？遠(yuǎn)洋將來在東北這一塊怎么進(jìn)行自己的布局？

　　李明：其實(shí)在環(huán)渤海特別是遼寧市場(chǎng)，我們?cè)诖筮B的項(xiàng)目很多，市場(chǎng)占有率一直是處在位，在大連的市場(chǎng)占有率能達(dá)到15%到20%的水平，應(yīng)當(dāng)說這個(gè)地方持續(xù)發(fā)展的勢(shì)頭這幾年還會(huì)繼續(xù)。

　　我上周開車去遼寧待了整整一周，從大連到莊河，到海城、營(yíng)口、沈陽、撫順等地都轉(zhuǎn)了一圈。我們目前在沈陽還是要拿地，我去也看了幾塊地，在沈陽看了5塊地。因?yàn)樯蜿栠@座城市也是不去不行的城市。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)自身定義什么叫一線城市？一年銷售面積超過1000萬平米就叫一線城市，它不能按銷售額算。再換句話說，人口超過1000萬，也得算一線城市。從這個(gè)角度來說，沈陽是不能不去。我們?cè)谏蜿栆步艘粋€(gè)本地化程度較高的團(tuán)隊(duì)，一個(gè)從北京去的員工都沒有，全部都是本地化。過去我們有一個(gè)崗位是不本地化的，就是財(cái)務(wù)總監(jiān)，沈陽是連財(cái)務(wù)總監(jiān)都是本地化的，而且物業(yè)管理方面沈陽公司也是在整個(gè)集團(tuán)中做在前面的。每次我們搞的客戶滿意度調(diào)查有個(gè)特點(diǎn)，越往北，客戶滿意度越高，越往南、往東，客戶滿意率越低。結(jié)果我們內(nèi)部品質(zhì)和服務(wù)檢查的時(shí)候，情況正好相反，我們?cè)酵鶘|、往南，項(xiàng)目品質(zhì)越好，但是客戶的滿意度卻越低。所以我當(dāng)時(shí)就說，還是客戶因素，東北人爽快，不跟你計(jì)較這些事。但從另外一個(gè)角度，我們的物業(yè)也確實(shí)做得不錯(cuò)。沈陽再往北可能就得要小心了，我們目前較北到長(zhǎng)春，再往北就沒有了。

　　我們?cè)谏蜿柕匿N售量還沒問題，就是供應(yīng)量太大，而且會(huì)有一點(diǎn)擔(dān)心。我們到沈陽去看全是住宅，這也是一個(gè)很麻煩的事情。而且這時(shí)候誰要去干商業(yè)，一干一個(gè)死，誰要拿了稍微高一點(diǎn)的地，一干一個(gè)死，這一點(diǎn)也需要我們有耐心，就是在拿項(xiàng)目的時(shí)候要付出耐心，一定要堅(jiān)持投資標(biāo)準(zhǔn)，要不然以后就形成財(cái)務(wù)上的壓力。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：遠(yuǎn)洋以后在沈陽拿地還是繼續(xù)做住宅？

　　李明：其實(shí)從我來說還是想拿商業(yè)地產(chǎn)，我不是不想拿購物這類的業(yè)態(tài)。

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