隨著老齡化社會的到來，中國的人口紅利正在向老齡市場轉(zhuǎn)移，只不過，這種紅利不是體現(xiàn)在勞動力上，而是在消費力上，“有錢老人”們的荷包引來各路資本競逐。養(yǎng)老地產(chǎn)的生意經(jīng)正是認(rèn)準(zhǔn)了老人們“住”的需求。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)的價值早已獲得公認(rèn)，也逐漸成為了各大房企新的發(fā)展，不少養(yǎng)老項目如今已經(jīng)亮相。但整體來看，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)仍缺乏清晰的盈利模式，還處于“摸著石頭過河”的階段，談賺錢還為時過早。

　　【言】

　　“老年公寓出現(xiàn)剛剛好”

　　高先生看過不少樓盤，但這一次他卻像打了“雞血”——自己看過后，他又分別帶著太太和父母去了兩次，還把樓盤的介紹資料分發(fā)給親朋好友。

　　和一般樓盤不同，這個位于浙江嘉興的項目打出了“老年公寓”的名號。除了滿足日常的居住需求，物業(yè)還提供針對老年人的餐、醫(yī)等服務(wù)。就連名字，也滿是古雅之風(fēng)。

　　三代同堂、沒有電梯，在高先生看來，現(xiàn)在的居住條件已經(jīng)不太適合越來越年邁的父母。但如果單獨居住，又不太放心，“老年公寓的出現(xiàn)似乎剛剛好”。

　　由于還未正式開盤，售價還是未知數(shù)，從宣傳的精裝修和相關(guān)服務(wù)來看，可想是不菲的。好在高先生本身經(jīng)濟情況還比較寬裕，父母也是退休的高端教師，收入在同齡老人處于中上水平，加上多年節(jié)儉生活，存下了一筆“養(yǎng)老錢”。“我現(xiàn)在也快50歲了，等到父母百年，我和太太也到了可以入住的時候了，購一套養(yǎng)老公寓還是很實在的。”他告訴記者。

　　在高先生的推薦下，周圍親朋好友也對這種新型養(yǎng)老公寓產(chǎn)生了興趣。其中多是經(jīng)濟寬裕、沒有壓力，或子女長期不在身邊的“空巢”老人。

　　這樣的老年公寓近年來也在各地興起，它們收費不一，模式不同，有別于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院，集中化、主題化之下又不缺私密性，針對的主要是老年人群中的中高收入者。某種意義上，他們正是開發(fā)商眼中的代“有錢老人”，養(yǎng)老地產(chǎn)的目標(biāo)人群。

　　“適老住宅有85項細(xì)節(jié)”

　　老年公寓究竟什么樣?這也許是所有人較關(guān)心的問題。

　　上海萬科近期在滬舉行品牌發(fā)布會，在推介萬科上海項目之余，發(fā)布會上還罕見地花費大量筆墨，介紹了一個非上海項目——杭州良渚文化村，其中的主打產(chǎn)品便是被命名為“隨園嘉樹”的適老住宅。

　　“適老住宅有85項細(xì)節(jié)。”萬科上海區(qū)總經(jīng)理孫嘉介紹。單從表面看，適老住宅與普通精裝住宅沒有太大不同，但從細(xì)節(jié)上來看，無論從門廳、臥室、衛(wèi)生間等戶內(nèi)設(shè)計，還是相關(guān)配套的設(shè)置管理，都無一例外地針對老年人的生活習(xí)性。

　　 例如，電梯設(shè)有安全扶手和輪椅專用按鈕，可進擔(dān)架;衛(wèi)生間設(shè)計了淋浴坐凳和暖足機;臥室配有起夜地?zé)?、?yīng)急燈和一鍵報警按鈕;小區(qū)里還配有老年大學(xué)、閱覽室、棋牌室、門球場等設(shè)施。

　　除了眾多設(shè)計細(xì)節(jié)，記者在現(xiàn)場資料上看到，適老住宅還有多達80余項服務(wù)。比如特別膳食服務(wù)、健康體檢、住院探視、定期電器檢查、生活用品代購、房間打掃等。值得一提的是“不活動通知”服務(wù)，可以通過專門的設(shè)備檢測屋內(nèi)老人的活動狀態(tài)，如果長時間沒有活動，將向物業(yè)發(fā)出通知上門探視。

　　據(jù)孫嘉透露，上海萬科也將會從杭州公司總結(jié)的經(jīng)驗出發(fā)，在上海之后的項目中推出類似的適老住宅產(chǎn)品。

　　記者了解到，隨園嘉樹目前的售價在14000-15000元/平方米，即使是精裝修交付，在其所在的余杭區(qū)也屬于高價，也高于萬科良渚文化村內(nèi)的其他多層和高層樓盤。

　　銷售人員告訴記者，由于項目用地是旅游地產(chǎn)性質(zhì)，所以僅有30年使用權(quán)。大多數(shù)服務(wù)需要另收費，業(yè)主可根據(jù)需求定制個性化服務(wù)，服務(wù)費用每月2500-3200元不等。業(yè)主入住還有年齡規(guī)定，男性需在55歲以上，女性需在50歲以上。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)項目一定賺錢”

　　事實上，萬科挺進養(yǎng)老地產(chǎn)市場要追溯到近三年前。2010年底，萬科宣布養(yǎng)老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支，“健康養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展計劃也全面啟動。在上月的媒體見面會上，萬科總裁郁亮也多次提及養(yǎng)老地產(chǎn)。郁亮表示，養(yǎng)老地產(chǎn)也符合萬科欲作城市配套服務(wù)商的定位。而萬科對此也正在探索之中，畢竟代的“有錢老人”才剛剛出現(xiàn)。

　　無獨有偶，遠洋地產(chǎn)董事局主席李明也在本月初舉行的媒體見面會上著重介紹了公司的個養(yǎng)老地產(chǎn)項目——“椿萱茂·凱健”，并反復(fù)強調(diào)其養(yǎng)老地產(chǎn)項目能賺錢，雄心可見一斑。

　　據(jù)悉，該項目位于北京亦莊高端項目遠洋天著小區(qū)內(nèi)，與美國哥倫比亞太平洋公司共同開發(fā)和經(jīng)營，將建成一個近6000平方米的高端養(yǎng)老護理設(shè)施。與萬科項目不同的是，該項目為自持經(jīng)營，側(cè)重后期服務(wù)而非賣房，打造的是一個高端養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。

　　在李明看來，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)多是通過一次性賣房來獲得現(xiàn)金流。但養(yǎng)老地產(chǎn)不僅僅是地產(chǎn)，還涉及到更多的內(nèi)容，比如老年護理、服務(wù)、醫(yī)療，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心。

　　 李明顯然對盈利很有信心，反復(fù)表示遠洋的養(yǎng)老地產(chǎn)項目一定會賺錢：“我現(xiàn)在可以告訴你，家養(yǎng)老機構(gòu)是肯定賺錢的，所以遠洋在做的時候，也在探討哪些盈利模式是可以掙錢的。”他同時表示，雖然各地都非常支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但純做養(yǎng)老地產(chǎn)的還鮮有盈利的。企業(yè)沒有盈利作為驅(qū)動就難以提高效率和質(zhì)量，遠洋地產(chǎn)一定要做全國頭家盈利的養(yǎng)老機構(gòu)。

　　對于盈利模式，李明透露，遠洋在做兩方面的研究：一是以半護理為特點的養(yǎng)老模式，方便拓展布局;二是產(chǎn)權(quán)交易模式，但是這種模式公司還沒有特別清晰的脈絡(luò)，需要過一段時間才能披露。

　　“遠洋是理論上頭家獲得養(yǎng)老拿地資格的企業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是公司業(yè)務(wù)的第四大板塊，但目前處于全新研究階段，預(yù)計2-3年后規(guī)模將和目前公司商業(yè)地產(chǎn)相當(dāng)。”李明特別強調(diào)，2009年引入中國人壽做公司的股東，也是為了將養(yǎng)老地產(chǎn)作為未來發(fā)展的業(yè)務(wù)。

　　據(jù)介紹，今年4月19日，遠洋地產(chǎn)已與美國的養(yǎng)老運營商Emeritus、投資商哥倫比亞太平洋簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，在北京共同開發(fā)及運營養(yǎng)老設(shè)施，并將涵蓋遠洋地產(chǎn)旗下諸多項目。在未來的兩三年，公司的養(yǎng)老地產(chǎn)示范項目將接連開業(yè)。在未來十年，養(yǎng)老地產(chǎn)板塊的發(fā)展規(guī)模將呈幾何倍數(shù)擴大，并成為公司的全新核心業(yè)務(wù)增長點。

　　【行】

　　 各路資本提前“占地”

　　萬科和遠洋并非先進嗅到“銀發(fā)經(jīng)濟”機會的開發(fā)商。隨著我國老齡化進程的加快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商機愈發(fā)清晰，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)之后的又一個爭奪熱點。

　　保利地產(chǎn)早在2008年就開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，派出高層前往日本考察養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式。目前公司已在北京、上海、廣州、成都、三亞、陽江等6個城市規(guī)劃及建設(shè)了7個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，主要由中高端切入。臨近上海的“西塘安平老年健康生活社區(qū)”是保利頭個養(yǎng)老公寓項目，由上海保利和北京安平投資公司共同出資興建，建筑面積近10萬平方米。

　　保利地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在是試點，但已被列為公司未來的重要業(yè)務(wù)板塊，公司也正在研究養(yǎng)老地產(chǎn)金融化的發(fā)展模式。

　　此外，綠地、綠城、華潤、頭創(chuàng)置業(yè)等知名房企都在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有所動作。綠地在江蘇昆山開發(fā)的養(yǎng)老項目，吸引了眾多上海老人異地養(yǎng)老。綠城則在我國頭創(chuàng)學(xué)院式養(yǎng)老模式，已開辦了二十多家頤樂學(xué)院。有媒體統(tǒng)計，目前已有超過三成的品牌房企進入或宣布進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

　　除了各大房企爭相進入，保險企業(yè)也紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，以平安、泰康、新華、國壽、太保、合眾等為代表。僅在上海這個國內(nèi)老齡化問題較嚴(yán)峻的城市，就已經(jīng)集結(jié)了國壽、太保、泰康、太平四家險資巨頭的養(yǎng)老項目。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉對此表示，保險企業(yè)資金實力雄厚，養(yǎng)老地產(chǎn)項目與企業(yè)主營業(yè)務(wù)也有很大的關(guān)聯(lián)，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)資金需求量大，周期長，投資收益穩(wěn)定，大的發(fā)展方向和前景毋庸置疑，險資的“不差錢”，讓其有資本進入該領(lǐng)域。

　　值得注意的是，與養(yǎng)老和地產(chǎn)都全無關(guān)聯(lián)的中國石化、中國水電等央企也嘗試投身養(yǎng)老地產(chǎn)。今年4月，中石化四川銷售有限公司與四川郫縣簽訂協(xié)議，探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，項目總投資80億元，規(guī)劃養(yǎng)老床位1萬張以上。今年5月，有消息稱中國水電將以合作方式在重慶璧山投資80億元打造養(yǎng)老地產(chǎn)項目，計劃今年下半年開工，三年內(nèi)投入運營。

　　地產(chǎn)市場上拿地?fù)尩?/strong>