預(yù)計(jì)2010至2011年之間上海商業(yè)物業(yè)會(huì)有不小于20%的漲幅。

　　“做商業(yè)地產(chǎn)就是做品牌之風(fēng)”會(huì)盛行上海，上海也將成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的主要舞臺(tái)。

　　盡管明年上海商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將大幅增加，但上市銷售面積可能會(huì)下降，造成可售物業(yè)價(jià)格上漲。

　　可選擇新近開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)殡S著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)的成熟，新近開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)下降。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的嚴(yán)厲調(diào)控，今年冬天的房地產(chǎn)行業(yè)特別 “嚴(yán)寒”，但相對(duì)住宅的“寒徹”，商業(yè)地產(chǎn)頗有戲劇性地走到房地產(chǎn)舞臺(tái)， 2010年即將結(jié)束， 2011年上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將如何變化？

　　一、商業(yè)地產(chǎn)成為主要業(yè)務(wù)

　　以國(guó)務(wù)院4月17日的 “新國(guó)十條”為標(biāo)志，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入重大變化期，住宅價(jià)格下降通道打開(kāi)，住宅投資前景預(yù)期不明甚至悲觀。在政策和市場(chǎng)的雙重壓力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始變臉。2005年以來(lái)，一向處于市場(chǎng)次要角色的商業(yè)地產(chǎn)，走到房地產(chǎn)舞臺(tái)，國(guó)際資本、國(guó)內(nèi)大型房企 (包括央企和重要上市企業(yè))的投資傾向、發(fā)展方向出現(xiàn)戰(zhàn)略性變化。而作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值較高的區(qū)域——上海格外受到關(guān)注。

　　萬(wàn)科今年8月高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，這是企業(yè)在政策、市場(chǎng)雙重壓力下應(yīng)變的一種象征。早在2004年以后，大華、綠地、合生等大型房企已經(jīng)把商業(yè)地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)來(lái)抓，重要的房企基本上都介入商業(yè)地產(chǎn)。到2010年11月前，上海介入商業(yè)地產(chǎn)的有萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠地、大華、 SO－HO、合生創(chuàng)展、紅星美凱龍，還有原來(lái)在上海比較成功的恒隆、瑞安、新世界、凱德，新近介入上海商業(yè)地產(chǎn)的有華潤(rùn)、中糧、寶龍等，正在謀局上海的有魯商·銀座、茂業(yè)等。

　　在中國(guó)房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)的合力下，各路諸侯匯聚上海，這使2011年的上海商業(yè)地產(chǎn)看點(diǎn)紛呈，大企業(yè)將會(huì)有很多動(dòng)作。

　　二、國(guó)際國(guó)內(nèi)資本青睞商業(yè)

　　商業(yè)地塊受到青睞，外來(lái)投資投資商業(yè)地產(chǎn)比重加大， 2011年會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)的輪高潮之年。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2010年1至9月，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資額比去年同期增長(zhǎng)269%。近期上海推出的商業(yè)地塊數(shù)量、成交價(jià)格也是近五年來(lái)較高的，這也反映了資本投資取向的變化。其中比較大的看點(diǎn)是萬(wàn)達(dá)拿下高境廟地塊，繼續(xù)上海城區(qū)周邊地帶的造城運(yùn)動(dòng)。SOHO拿下新天地周邊商業(yè)項(xiàng)目，意在提高資產(chǎn)質(zhì)量。寶龍企業(yè)遷到上海，拿下廣富林地塊，試圖通過(guò)該項(xiàng)目躋身中國(guó)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　除了知名企業(yè)外，其他房企也紛紛介入商業(yè)地產(chǎn)，其中很搶眼球的有新華傳媒接手上海較出名爛尾Mall——虹橋購(gòu)物樂(lè)園。證大斥資92.2億元取得外灘金融8—1地塊。再嫁的南京東路163號(hào)地塊以34.1億元為新黃浦所得等，這些主角如何動(dòng)作也將成為下一年度的劇目。

　　國(guó)內(nèi)外資本也明顯加快進(jìn)入上海商業(yè)地產(chǎn)的步伐，摩根斯丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀等國(guó)際投資機(jī)構(gòu)介入中國(guó)房地產(chǎn)，而且主要是商業(yè)地產(chǎn)。外資進(jìn)入中國(guó)及上海商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)重要的背景：一是人民幣升值，二是在亞洲經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的背景下，房地產(chǎn)的投資機(jī)遇。相對(duì)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的住宅，商業(yè)受到租金收益要求的制約，更凸顯穩(wěn)定性，商業(yè)地產(chǎn) (包括辦公、酒店)更受資本關(guān)注。

　　與國(guó)際資本同步的還有國(guó)內(nèi)民間資本，今年上海1—9月成交商鋪面積173萬(wàn)平方米，為近年同期的成交面積。由于宏觀調(diào)控目標(biāo)是住宅，商業(yè)地產(chǎn)的投資屬性進(jìn)一步得到確認(rèn)。加上在住宅瘋漲的過(guò)程中，商業(yè)物業(yè)受到冷落，商業(yè)物業(yè)有加速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2010至2011年之間上海商業(yè)物業(yè)會(huì)有不小于20%的漲幅。

　　在萬(wàn)達(dá)等成功項(xiàng)目的影響下，上海商業(yè)地產(chǎn)在2011年將出現(xiàn)品牌化、開(kāi)發(fā)模式化、經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)化的 “三化”特點(diǎn)。在政策和市場(chǎng)雙重力量的作用下，企業(yè)將調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，把更多的精力放到商業(yè)地產(chǎn)上來(lái)。但是大部分企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)還比較陌生，這就需要企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行重大調(diào)整。如何調(diào)整。

　　1、項(xiàng)目品牌化。

　　受新天地、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大寧國(guó)際、萬(wàn)象城、大悅城等成功品牌項(xiàng)目影響，明年將會(huì)有更多企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)品牌方面花力氣，如欲在上海做大影響的寶龍、在家具行業(yè)獨(dú)樹一幟的億豐、聞香下馬的紅星·美凱龍，還有大拇指等?！白錾虡I(yè)地產(chǎn)就是做品牌”之風(fēng)會(huì)盛行上海，上海也將成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的主要舞臺(tái)。

　　2、開(kāi)發(fā)模式化帶來(lái)收購(gòu)熱。

　　受萬(wàn)達(dá)、寶龍、新天地、萬(wàn)象城等商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式影響，加上商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)日臻成熟，上海原來(lái)有過(guò)商業(yè)成功案例的企業(yè)將深度研究，形成具有本企業(yè)特點(diǎn)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。而這種模式的成型，將導(dǎo)致明年上海商業(yè)地產(chǎn)地塊更加緊張，商業(yè)地價(jià)上升，從而引發(fā)開(kāi)發(fā)做不起來(lái)或正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收購(gòu)案例的大量增加，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將真正進(jìn)入群雄爭(zhēng)霸時(shí)代。

　　3、經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)化。

　　受住宅市場(chǎng)調(diào)控影響，囤地風(fēng)險(xiǎn)驟然加大，加上 “商業(yè)地產(chǎn)越用越值錢”的特性，囤地資本將轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟猩虡I(yè)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)。由此判斷，盡管明年上海商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將大幅增加，但是上市銷售面積可能會(huì)下降，持有物業(yè)可能占開(kāi)發(fā)面積的70%以上，造成可售物業(yè)的價(jià)格上漲，加上房地產(chǎn)投資資本更大比例進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，預(yù)計(jì)明年上海商業(yè)物業(yè) （商鋪）因供應(yīng)量減少、需求量放大而上漲。

　　根據(jù)上述分析，明年商業(yè)地產(chǎn)將成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)主要亮點(diǎn)，市場(chǎng)逐步走向規(guī)范，產(chǎn)品減少，資產(chǎn)增加，無(wú)論租金或售價(jià)的上漲步伐將從明年起加快。

　　按照目前形勢(shì)判斷，上海商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了輪熱潮，作為一般投資者在下一年度如何適應(yīng)這種市場(chǎng)的巨大變化？筆者有如下觀點(diǎn)：

　　1、對(duì)市場(chǎng)準(zhǔn)確判斷。

　　本輪房地產(chǎn)是真抓實(shí)干，不再是 “年頭抓抓，年中看看，年末放放”的局面了，而是長(zhǎng)期的、持續(xù)性的對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行有效管理。所以商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)有較長(zhǎng)時(shí)間受到資本關(guān)注。市場(chǎng)由于資金的增量，而導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)、上漲，形成投資機(jī)會(huì)，加上拉動(dòng)內(nèi)需、零售業(yè)全面開(kāi)發(fā)、外部經(jīng)濟(jì)改善和收入提高等，利好因素不斷，商業(yè)物業(yè)基本面轉(zhuǎn)好。

　　2、等待較佳交易時(shí)機(jī)。

　　商業(yè)地產(chǎn)明年仍將受到開(kāi)發(fā)資本、國(guó)際投資資本的青睞，投資需求導(dǎo)致市場(chǎng)需求上升，由于整體經(jīng)營(yíng)或建立金融資產(chǎn)池的需求，明年市場(chǎng)可能進(jìn)入收購(gòu)?fù)暾飿I(yè)的高潮期。對(duì)持有物業(yè)的個(gè)人或機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，明年還不是物業(yè)較佳出手時(shí)機(jī)，建議可以繼續(xù)持有物業(yè)，等候競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的后幾年再選擇出手機(jī)會(huì)。

　　3、擇機(jī)介入、擇新而入。

　　由于商業(yè)地產(chǎn)的特性，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上有積存多年的陳盤。對(duì)待這種存盤，在沒(méi)有新的資源注入之前不要貿(mào)然進(jìn)入，在判斷出有新的資源 （商業(yè)品牌、實(shí)力開(kāi)發(fā)商、大資本收購(gòu)）注入跡象時(shí)則可擇機(jī)而入，可以獲得較好的。如果沒(méi)有這種機(jī)遇，則擇新而入?？蛇x擇新近開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)殡S著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)的成熟，新近開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)下降。

　　在考慮上述因素之外，投資者還要注意一些政策風(fēng)險(xiǎn)，如物業(yè)稅、商業(yè)物業(yè)的貸款條件變化等因素，使投資處于安全狀態(tài)。

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