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融資環(huán)境寬松房企拿地積極地價推高房價上漲預期

編輯：海南房產網發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當天來源：瓊海房產信息網閱讀 541 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　 7月以來，全國土地市場持續(xù)火熱。多個城市放量供應土地。數據顯示，包括北、上、廣、深在內的十大城市7月土地出讓金收入合計912.9億元，創(chuàng)近31個月新高。進入8月，土地市場高溢價趨勢從一線城市向二三線市場蔓延。業(yè)內人士認為，若不抑制地價上漲趨勢，下半年房價明顯上漲的可能性很大。

　　土地市場火熱高溢價地塊頻現

　　從較近全國主要城市供地及成交土地的節(jié)奏看，土地市場堪稱火爆。北京等城市交易市場升溫，政府推出地塊數量與質量增高。與往年不同的是，目前雖然地價、房價均保持上漲態(tài)勢，但市場并未預期樓市調控政策會再度趨緊。部分開發(fā)商對房地產市場的樂觀程度明顯提高。

　　北京市土地整理儲備公開披露的數據顯示，今年前7個月，北京土地出讓金合計約為870.46億元，比去年同期上漲約265%，8月土地市場延續(xù)了7月的火熱局面。僅8月14日當天，北京有四宗經營性地塊現場競拍。中原地產市場總監(jiān)張大偉預計在8月底，北京年內土地出讓金將突破1000億。

　　與北京類似，全國多個城市放量供應土地。據安信證券統計，前7月一線城市(北京、上海、廣州、深圳)住宅(包括住宅用地和商住綜合用地)土地供應和成交量同比分別增長163%和137%。而7月當月，一線城市住宅土地供應面積較6月大幅增長119%。

　　一些二三線城市也出現類似情形。8月6日，武漢多宗地塊引來近家開發(fā)商參與競拍，更有開發(fā)商連續(xù)加價，五宗競價地塊中，三宗地塊溢價率超過100%。

　　融資環(huán)境寬松房企拿地積極

　　安信證券分析師萬知認為，土地市場火熱和當前房地產企業(yè)資金狀況良好有關，由于上半年樓市的回暖和流動性的寬松，今年前6月房地產投資資金來源累計5.7萬億，同比增長32%，其中來自于國內貸款的資金同比增長30%，來自于按揭、預收款的資金同比增長54%。

　　與此同時，地產上市公司直接融資正在啟動。目前，已經有新湖中寶，冠城大通和宋都股份等三家房企拋出直接融資預案，擬募集不超過88億元人民幣。值得關注的是，目前依然有招商地產等數家房企停牌，不排除近期還有數個再融資案例出現。

　　鏈家地產分析師張旭認為，雖然直接融資的募集資金量遠遠低于銷售回款，銀行貸款等其他資金來源，但是對房企擴寬融資渠道，降低債務壓力具有重要意義。

　　從央行公布的房地產行業(yè)貸款余額變化和信托業(yè)協會發(fā)布的房地產信托的新增量來看，房地產行業(yè)的間接融資環(huán)境也比較寬松。2013年1季度房地產貸款余額新增量創(chuàng)下2011年以來新高，2季度新增信托量也創(chuàng)歷史紀錄。整體來看，目前房地產行業(yè)的間接融資環(huán)境是近幾年以來較為寬松的。

　　從供給層面看，很多城市推出的地塊質量較好，面積較大。以北京為例，城區(qū)內有三環(huán)內夏家胡同地塊、郊區(qū)有孫河低密度地塊，同時規(guī)劃建筑面積超過30萬平方米的住宅用地有5宗。8月初，上海土地市場再度迎來新一輪集中成交。據華燕發(fā)展研究總部統計，8月周(7.29-8.4)用地總面積12.42萬平方米，成交總金額達62.84億元，其中，不乏市重量級黃金地塊。這都在一定程度上提升了開發(fā)企業(yè)拿地的積極性。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，土交易量上漲與企業(yè)的拿地積極性有密切相關，大型開發(fā)商積極拿地成為土地市場的主要支撐點。以三四線城市為主要市場的恒大地產頭次進京，以35.6億元配建26萬平方米公租房的價格拿下昌平沙河高教園地塊，便是房企對北京等一線城市市場預期的體現。

　　地價推高房價上漲預期調房價也需調地價

　　供需兩旺推高了土地成交價格。據中原監(jiān)測的40個城市數據顯示，7月經營性用地成交面積環(huán)比持平，成交金額則環(huán)比上漲32%。中原地產市場總監(jiān)張大偉認為，土地市場的火爆顯然會影響下半年房價再次出現快速上漲。

　　張大偉表示，由于土地財政的存在，導致在樓市火爆的時候，政府意愿更多賣地，部分高價地的出現又促進了房價上漲。一個反面例證是，在2012年樓市蕭條期間，全國土地供應也相應減少。土地價格的上漲，明顯影響了購房者、開發(fā)商的預期。從上半年看，各地都出現了部分地塊的樓面價甚至都超過了周圍在售物業(yè)的價格。這將影響下半年價格走勢。

　　鏈家地產分析師張旭也認為，從今年房企拿地的表現看，大房企強勢回歸一線，熱點地塊的競爭激烈較終導致高價拿地的結果。這些又通過一些輿論導向反作用于需求層面，從而加強了對于購房者對于后市以及房價的樂觀預期。在目前情況下，地價房價均在互相促進上漲，如果不抑制地價上漲趨勢，下半年房價繼續(xù)明顯上漲的可能性很大。

　　北京房地產行業(yè)協會秘書長認為，調控要保障普通商品住房市場的穩(wěn)定，土地供應也應服從這個原則。一個簡單的邏輯是，商品　住宅銷售階段有限價，不能充分競爭，那么土地供應階段也不應該充分競爭。不能單純限制房企利潤。政府也應適度放棄土地出讓獲得的預期利益，在供地上相應體現出保障、支持普通住房需求的民生價值，而不是只體現土地的市場價值。

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