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“三條紅線”收緊房企融資 下半年土地市場(chǎng)或降溫
編輯:小陸 發(fā)布日期:2020-09-03 09:55:28 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:證券時(shí)報(bào) 閱讀 1258 次
今年以來(lái)的新冠肺炎疫情影響并沒(méi)有阻擋房企拿地?zé)崆椤?nbsp;
多家研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1-8月,百?gòu)?qiáng)房企拿地總額同比顯著上升;50大房企招拍掛拿地金額達(dá)1.7萬(wàn)億創(chuàng)歷史新高;新增貨值超千億房企達(dá)到23家;第二梯隊(duì)房企拿地 積極,多家房企月均拿地金額同比增加一倍以上,逆勢(shì)擴(kuò)儲(chǔ)勢(shì)頭明顯。
不過(guò),近期住建部和央行聯(lián)合召開(kāi)重點(diǎn)房企座談會(huì),明確提出形成了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則,加上此前的“三條紅線”傳聞,融資收緊信號(hào)明顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,融資收緊已成為房企“懸頂之劍”,同時(shí)中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”,近期土地市場(chǎng)火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等紛紛收緊調(diào)控,預(yù)計(jì)短期土地市場(chǎng)熱度會(huì)有所下降。
多數(shù)房企拿地不輸去年
1-8月,百?gòu)?qiáng)房企拿地總額同比顯著上升,多數(shù)房企拿地不輸去年。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,1-8月, 00房企拿地總額21162億元,拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值為1906.4億元,顯著高于2019年月度均值。其中,33家房企月均拿地金額超過(guò)2019年月度均值。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)也顯示,1-8月50大房企合計(jì)拿地金額高達(dá)17045億元,同比上漲了5%,創(chuàng)歷史新高。
從克而瑞研究中心的房企新增貨值 00排名看,1-8月,恒大、碧桂園、融創(chuàng)位列TOP3。其中恒大和碧桂園年內(nèi)新增貨值已超過(guò)4000億,新增貨值 0房企中有9家年內(nèi)新增貨值突破2000億,新增貨值超千億房企達(dá)到23家,較上月新增4家。另外,六成新增貨值集中于銷售20強(qiáng)房企,強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局未變。
對(duì)于今年以來(lái)房企拿地?zé)岫炔粶p的原因,華創(chuàng)證券認(rèn)為,上半年流動(dòng)性總量寬松的環(huán)境下,整體融資環(huán)境改善,房企拿地積極性提升。一季度商品房開(kāi)發(fā)貸余額同比增速小幅抬升,二季度有所回落,但仍然維持兩位數(shù)增長(zhǎng);從土拍市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看,今年4月100大中城市住宅類土地溢價(jià)率達(dá)到25%,5月至今維持在15%-20%,高于去年同期水平,表明疫情并沒(méi)有給房企拿地造成太大的影響,其融資環(huán)境反而因貨幣政策的放松而有所改善,房企拿地的積極性也隨之提高。
多家房企擬控制拿地
土地市場(chǎng)熱度不減的盛況引起了中央的高度關(guān)注。
“7.24”國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會(huì)明確提出,要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量,防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。“8.20”住建部央行重點(diǎn)房企座談會(huì)又明確提出,形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。加上此前“三條紅線”傳聞,房企融資收緊的信號(hào)更加強(qiáng)烈。所謂“三條紅線”,即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;凈負(fù)債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企“踩線”情況不同,會(huì)按照“紅、橙、黃、綠”四檔來(lái)控制有息負(fù)債規(guī)模年增長(zhǎng)速度。盡管該內(nèi)容未得到官方證實(shí),但是被業(yè)內(nèi)理解為與“8.20”重點(diǎn)房企座談會(huì)提出的融資新規(guī)內(nèi)容基本一致。
在近期的房企中期業(yè)績(jī)會(huì)上,“三條紅線”成為備受關(guān)注的焦點(diǎn)話題,而“降負(fù)債”成為接下來(lái)多家房企必須應(yīng)對(duì)的棘手問(wèn)題,方法除了加強(qiáng)銷售回款,還要控制拿地規(guī)模。
年初就已經(jīng)提出“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”戰(zhàn)略目標(biāo)的恒大,在2020中期業(yè)績(jī)會(huì)上明確提出,下半年為進(jìn)一步降負(fù)債,會(huì)嚴(yán)格控制土地規(guī)模,實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備負(fù)增長(zhǎng)。力爭(zhēng)平均每年減少3000萬(wàn)平方米左右。去年已經(jīng)在積極控杠桿降負(fù)債的融創(chuàng),在2020年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上再次強(qiáng)調(diào),降杠桿是未來(lái)三年的重要措施。在今年3月的2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,融創(chuàng)就表達(dá)了今年要謹(jǐn)慎拿地的態(tài)度。今年上半年融創(chuàng)已在控制拿地節(jié)奏。去年年中開(kāi)始實(shí)施減少拿地策略的富力也表示,未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),由于降負(fù)債的要求,總體拿地策略仍不會(huì)發(fā)生變化。
下半年土地市場(chǎng)或降溫
上半年,針對(duì)房?jī)r(jià)地價(jià)過(guò)熱的情況,多地已經(jīng)收緊了調(diào)控政策。從8月重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)看,已經(jīng)出現(xiàn)了降溫的跡象。
“房企拿地?cái)U(kuò)張很大程度上依賴于融資,融資三條紅線將限制房企的拿地激進(jìn)程度,使得地市的周期波動(dòng)性減弱,起到‘穩(wěn)地價(jià)’的作用?!币拙友芯吭貉芯繂T王若辰說(shuō),二季度40城土地市場(chǎng)較熱,7月份熱度仍有所延續(xù),8月份已經(jīng)出現(xiàn)短期拐點(diǎn),隨著調(diào)控政策的收緊,預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月40城地市量?jī)r(jià)將繼續(xù)有所回落。
對(duì)于融資新規(guī)的影響,華創(chuàng)證券指出,“三條紅線”規(guī)定是從供給端的角度切入,對(duì)新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行限制,從根源上減少信貸資源流入房地產(chǎn)市場(chǎng),使土拍市場(chǎng)降溫。
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