保障房頻演“空城計(jì)”

　　日前，多省2012年審計(jì)工作報(bào)告密集公布，僅山東、海南、廣東和云南四省保障房項(xiàng)目初期供盤后，有5.64萬(wàn)套房屋空置。

　　一邊是有人沒(méi)房住，一邊是有房沒(méi)人?。灰贿吺琴Y金捉襟見(jiàn)肘，一邊又是房屋資源閑置——保障房“曬太陽(yáng)”現(xiàn)象再次引發(fā)社會(huì)關(guān)注。

　　“誰(shuí)愿住離單位40公里遠(yuǎn)的地方？”

　　——地址偏僻環(huán)境差，申請(qǐng)人“寧要城里一張床”

　　在北京南六環(huán)馬駒橋的一片荒草地里，宏仁家園小區(qū)作為先進(jìn)的高層建筑十分顯眼。這個(gè)兩限房項(xiàng)目距離北京市30多公里，去年10月底開(kāi)始入住。小區(qū)居民稱，小區(qū)北邊的1至4號(hào)樓，主要是西城區(qū)定向分配的房源，目前空置率超過(guò)一半，而且入住的多數(shù)也并非房主自己，而是轉(zhuǎn)租給附近村民。

　　記者在早高峰體驗(yàn)了從宏仁小區(qū)到西城區(qū)上班的路途。小區(qū)先進(jìn)的公交車723路發(fā)車間隔在15時(shí)辰以上，從小區(qū)到亦莊**昌榮東街站車程約15時(shí)辰，下車后還要步行20時(shí)辰左右才能完成換乘。換言之，在不提重物的情況下，乘公交車從小區(qū)到**站需耗時(shí)近1公里。而如果從小區(qū)抵達(dá)西城區(qū)半徑內(nèi)，無(wú)論坐公共汽車還是**，都需要兩至三公里。

　　“誰(shuí)愿意住在離單位40公里遠(yuǎn)的地方？”家住南六環(huán)張各莊的李大爺，目前租住在宏仁小區(qū)，房東就是西城人。“這地方是西城區(qū)定向分配的兩限房。人家要是住西城，在海淀上班，那搬到這，要花五六個(gè)公里上下班，一個(gè)人醒著的時(shí)間才幾個(gè)公里??？”

　　地址偏遠(yuǎn)又定向分配，成為保障房空置的頭要原因。由于財(cái)政投入有限，不少地方把保障房建設(shè)任務(wù)安排在市郊，甚至縣里。在北京，2012年投入市場(chǎng)的各類保障房項(xiàng)目中約77%選址在五環(huán)及以外，且這其中一半尚未開(kāi)通**。在南京，今年初投入市場(chǎng)的岱山與龍?zhí)侗Ｕ戏宽?xiàng)目分別在城區(qū)20公里、35公里外，導(dǎo)致6000多套保障房只有幾百人提出申請(qǐng)。

　　選址偏遠(yuǎn)，保障房所在地的交通等配套設(shè)施常常不健全，醫(yī)院、學(xué)校等公共服務(wù)也多有缺失，很多申請(qǐng)人“寧要城里一張床，不要城郊一套房”。去年云南空置的2.3萬(wàn)套保障性住房，主要就是房子建好了，道路卻沒(méi)有完全修通，電、氣等配套設(shè)施也沒(méi)有全部完成。一些地方的保障房項(xiàng)目，周邊一兩公里范圍內(nèi)都找不到超市、菜市、藥店和公交車站。

　　城市郊區(qū)多建有城市垃圾處理廠、廢水處理廠、工業(yè)園區(qū)，以及高壓輸變電站等城市配套服務(wù)設(shè)施，而不少保障房項(xiàng)目恰好處于這些設(shè)施周邊。例如，宏仁家園北邊緊鄰大型收割機(jī)生產(chǎn)廠，加工生產(chǎn)以及倒車檢驗(yàn)的噪音很大，金屬撞擊聲不絕于耳。廣州的歸龍城、深圳龍崗以及北京常營(yíng)的保障房都因毗鄰垃圾焚燒廠而一度頗受爭(zhēng)議。

　　“外地人想租不給租、想購(gòu)不讓購(gòu)”

　　——分配與戶籍、社保掛鉤，造成結(jié)構(gòu)性供需不匹配

　　今年8月初，深圳的保障房項(xiàng)目龍悅居進(jìn)入分配階段。該公租房基準(zhǔn)月租為每平方米16.5元，一套40平方米的房子月租僅約660元，僅是周邊同等標(biāo)準(zhǔn)商品房月租的1/3，可頭批入圍申請(qǐng)人看房后，約45%的家庭還是選擇放棄。

　　“真是飽漢不知餓漢饑。公租房、經(jīng)適房多劃算啊！我們這些外地人想租還不給租，想購(gòu)還不讓購(gòu)呢！”23歲的江蘇人王倩，大專畢業(yè)后南下深圳打工。房租約占王倩月收入的一多半，而公租房卻是她可望而不可即的福利。“申請(qǐng)深圳的公租房需要戶口，還要至少繳納三年的社保，我們這種人是沒(méi)希望被餡餅砸到的。”

　　分配與戶籍掛鉤，使大量像王倩這樣的流動(dòng)人口被擋在了保障房的門外。在上海，申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的夫妻，雙方都必須具有上海市城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿7年，現(xiàn)戶口在提出申請(qǐng)的所在區(qū)連續(xù)滿5年；在北京，申請(qǐng)公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，都需要持有北京戶口；在杭州，申請(qǐng)家庭成員至少有一人具有本市市區(qū)常住城鎮(zhèn)居民戶口5年以上。這意味著大量流動(dòng)人口，以及畢業(yè)后獲得戶口不足一定年限的大學(xué)生都被排斥在外，而這部分人恰恰是住房困難群體的重要組成。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析，保障對(duì)象范圍狹窄、結(jié)構(gòu)性供需不匹配是保障房空置率高的主要原因。特別是像北京這樣的大城市，除了極少數(shù)低收入群體外，本地戶籍的大部分家庭都是有房產(chǎn)的。這些人更期待位置合適的保障房。因此如果有100個(gè)人需要保障房，但70人是流動(dòng)人口，30個(gè)本地人又對(duì)保障房要求較高，那么就會(huì)出現(xiàn)一邊是棄購(gòu)、棄選導(dǎo)致保障房空置率較高，另一邊卻是流動(dòng)人口想購(gòu)購(gòu)不得、想住住不進(jìn)。

　　結(jié)構(gòu)性供需不匹配導(dǎo)致的空置，在公租房上表現(xiàn)得較為明顯。今年年初，北京的公租房項(xiàng)目——京原家園就遭遇了三成家庭棄選，棄選家庭就表示希望等待購(gòu)購(gòu)有產(chǎn)權(quán)的限價(jià)房。在深圳、杭州、武漢等城市，也陸續(xù)出現(xiàn)了候選家庭棄租公租房的行為，有的城市棄選比例甚至接近五成。

　　“不努力購(gòu)不起保障房，一努力工作又超標(biāo)了”

　　——尷尬的價(jià)格與收入定位，使限價(jià)房、經(jīng)適房等出售型保障房喪失競(jìng)爭(zhēng)力

　　定價(jià)不合理，是保障房遭棄的一個(gè)原因。日前公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年山東省9個(gè)市40個(gè)縣的1.29萬(wàn)套保障性住房處于閑置狀態(tài)，其中4個(gè)市、22個(gè)縣的4870套保障性住房因未及時(shí)分配而空置6個(gè)月以上。價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯是主因。例如，去年底青島城陽(yáng)白沙灣片區(qū)的1848套限價(jià)房，僅收到申請(qǐng)143戶。不少申請(qǐng)者表示，與周邊商品房相比，限價(jià)房便宜1000多元，但戶型設(shè)計(jì)與物業(yè)景觀差得多，且今后出售也面臨諸多限制，價(jià)格優(yōu)勢(shì)就不明顯了。

　　建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不合理，也使保障房失去競(jìng)爭(zhēng)力。例如，淄博的部分新建經(jīng)濟(jì)適用房面積大多設(shè)定在60平方米，套內(nèi)面積約45平方米，而當(dāng)?shù)氐淖》坷щy標(biāo)準(zhǔn)是人均居住面積在15平方米及以下。如果三口之家搬入經(jīng)濟(jì)適用房，等于多花了銀子還是沒(méi)有解困。

　　申請(qǐng)保障房的準(zhǔn)入條件苛刻，更是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。據(jù)介紹，不少地方政府一是害怕輿論壓力，怕被扣上“補(bǔ)貼富人”的帽子；二是財(cái)力有限，擔(dān)憂供應(yīng)不足，于是把保障房的覆蓋面縮得極小，把申請(qǐng)保障房的家庭收入線定得較低，有些地方甚至僅把保障房供應(yīng)對(duì)象鎖定在低保家庭。2012年北京申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的兩口之家，家庭年收入就應(yīng)不足36300元。這意味著人均月收入不足1513元的家庭才有資格申請(qǐng)經(jīng)適房，而當(dāng)年北京市較低工資標(biāo)準(zhǔn)都在1260元。這一方面決定了具有購(gòu)購(gòu)資格的家庭購(gòu)購(gòu)力十分有限，另一方面又導(dǎo)致部分低收入家庭被申請(qǐng)保障房的收入門檻絆住。

　　“不努力，購(gòu)不起房，可你努力工作了，就超標(biāo)了，保障房大門關(guān)了。我就沒(méi)搞懂，政府花這么多錢蓋房子，究竟想不想讓人住進(jìn)去？”家住北京西城的侯先生，兩口子前幾年的年收入不到36000元，與父母擠在40多平方米的房子里，本來(lái)符合北京市經(jīng)適房的申請(qǐng)條件?？蛇@兩年因工作努力，侯先生月薪增加了200元，一下子被踢出了申請(qǐng)隊(duì)伍。“要是讓我去馬駒橋、去大興，我就愿意。怎么就把我們這樣的拒之門外了呢？”

　　此外，保障房從竣工到消防、園林等驗(yàn)收合格，需要一定周期；從驗(yàn)收合格到分配入住還需要經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、審核、搖號(hào)、公示、簽訂入住合同等一系列程序，也需要時(shí)間，因此客觀上講，保障房也確實(shí)存在一定的空置周期。

　　穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)人員將被納入保障范圍

　　——專家建議新建保障房讓位于更易實(shí)施的住房補(bǔ)貼政策，使保障對(duì)象選擇余地增加，程度減少尋租空間

　　目前，我國(guó)力爭(zhēng)建設(shè)3600萬(wàn)套保障房的計(jì)劃已實(shí)施過(guò)半，通過(guò)完善制度，提高保障房使用的效率，已刻不容緩。

　　張大偉認(rèn)為，通過(guò)完善配套設(shè)施來(lái)降低保障房空置率并不現(xiàn)實(shí)。由于用地性質(zhì)不同，且公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目都依靠規(guī)模效應(yīng)，客觀上具有滯后性，因此無(wú)論是商品房，還是保障房，配套設(shè)施都不可能一步到位。要降低保障房的空置率，還是要擴(kuò)大保障人群范圍，并嚴(yán)格監(jiān)管體系。

　　對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將進(jìn)一步做好住房需求調(diào)查，2013年底前，地級(jí)以上城市要把穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

　　不少一線城市也已相繼出臺(tái)相關(guān)政策措施，加強(qiáng)監(jiān)管，將保障房的空置率與開(kāi)工率一并納入政績(jī)考核。其中廣州推行“扣分法”，將“房源空置情況”作為對(duì)區(qū)住房保障工作績(jī)效考核的內(nèi)容之一；對(duì)于空置超過(guò)3個(gè)月以上的房屋，會(huì)調(diào)整分配方案，避免保障房閑置。

　　在加強(qiáng)監(jiān)管力度的同時(shí)，不少專家認(rèn)為，保障房制度設(shè)計(jì)本身也亟待進(jìn)行調(diào)整。在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)所研究員唐鈞看來(lái)，政府應(yīng)更多地通過(guò)盤活市區(qū)內(nèi)的存量房來(lái)實(shí)現(xiàn)住房保障。

　　“從城市管理的角度看，人為地將低收入群體聚集到一起居住，并不理想。”唐鈞認(rèn)為，廉租房常常被規(guī)劃在市郊偏遠(yuǎn)位置，治安情況也相對(duì)較差，淪為“貧民區(qū)”的可能性增大。另外，由于多數(shù)保障房地址偏遠(yuǎn)，服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)，提供的就業(yè)崗位有限，容易形成“睡城”。“目前國(guó)外城市類似新建保障房的政策已經(jīng)讓位于更易實(shí)施的住房補(bǔ)貼政策。”

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究房地產(chǎn)基礎(chǔ)領(lǐng)域課題組測(cè)算：到2015年我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口將實(shí)現(xiàn)戶均1.08套房，將會(huì)出現(xiàn)數(shù)量更加充足、租金更加穩(wěn)定的租賃房源，從而使政府具備從實(shí)物性建設(shè)為主向租金補(bǔ)貼為主轉(zhuǎn)變的物質(zhì)基礎(chǔ)。

　　“政府可以通過(guò)中介組織，利用各種優(yōu)惠政策，盤活城里空置的二手商品房，組織起廉租及公租房市場(chǎng)。政府再以專項(xiàng)補(bǔ)貼的辦法保證低收入家庭能如期交房租。”唐鈞說(shuō)。實(shí)行貨幣補(bǔ)貼后，保障對(duì)象選擇余地大大增加，在保障方式上比實(shí)物型住房更加公平，不僅保障對(duì)象更容易退出，也可以程度減少尋租空間和政府的管理成本。

　　對(duì)于那些已經(jīng)定下的保障房建

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