日前，多地樓市調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)：鄭州市主動(dòng)抬高住房限購(gòu)政策門檻，規(guī)定20歲以上的人才能購(gòu)房；南京市則要求，9月1日起，市、區(qū)屬國(guó)有獨(dú)資、控股企業(yè)從一般商品房地產(chǎn)領(lǐng)域退出。與之形成鮮明對(duì)比的是，安徽蕪湖市規(guī)定，在市區(qū)就業(yè)滿3年的本科及以上學(xué)歷免繳購(gòu)房契稅；此前溫州已放松限購(gòu)政策。

  業(yè)內(nèi)人士指出，目前，一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，而三、四線城市庫(kù)存積壓仍比較嚴(yán)重，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，各地方政府的調(diào)控政策出現(xiàn)分化有其合理性。但是，一、二線城市的調(diào)控加碼并不能改變房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，而三、四線城市放松調(diào)控則會(huì)加大房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，從而出現(xiàn)全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲的可能。

  地方調(diào)控現(xiàn)分化

  9月2日，某業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)布《2013年8月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》。8月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲。

  高企的房?jī)r(jià)，使得一些地方政府終于坐不住了。9月2日上午，鄭州市房管局召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣布局部調(diào)整住房限購(gòu)政策：從即日起，對(duì)于未滿20周歲的無(wú)住房單身人員，暫停其在本市限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房；對(duì)于年滿20周歲的無(wú)住房單身人員，限購(gòu)一套住房；持有本市居住證明3年以上，在本市繳納社保或個(gè)稅一年以上的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)一套。

  無(wú)獨(dú)有偶，南京市日前出臺(tái)《關(guān)于市、區(qū)屬國(guó)有獨(dú)資、控股(參股)企業(yè)從一般商品房地產(chǎn)領(lǐng)域退出的實(shí)施意見(jiàn)》?！秾?shí)施意見(jiàn)》進(jìn)一步明確，18家南京市屬國(guó)有全資及控股房地產(chǎn)企業(yè)、15項(xiàng)市屬國(guó)有參股房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，須于2013年底前完成退出。另外，南京區(qū)屬、功能板塊共有77家控股、全資、參股的國(guó)資房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)《實(shí)施意見(jiàn)》，各區(qū)和功能板塊的國(guó)資房地產(chǎn)退出工作要在2014年6月30日前完成。按照規(guī)定，南京市相關(guān)職能部門不再批準(zhǔn)新的國(guó)資企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資、一般商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、土地出讓報(bào)名等。

  不過(guò)，一些三線城市為鼓勵(lì)居民購(gòu)房，部分放松了以往的調(diào)控政策。繼溫州放松限購(gòu)政策后，安徽蕪湖推出了技術(shù)人才購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施：在市區(qū)就業(yè)滿3年的本科及以上學(xué)歷高校畢業(yè)生或具有技師及以上職業(yè)資格、中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購(gòu)房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購(gòu)房屋需繳納房產(chǎn)契稅和2萬(wàn)元安家補(bǔ)助的總額。專科學(xué)歷高校畢業(yè)生或具有高端工職業(yè)資格、初級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購(gòu)房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購(gòu)房屋需繳納房產(chǎn)契稅的50%和1萬(wàn)元安家補(bǔ)助的總額。

  謹(jǐn)防房?jī)r(jià)全面上漲

  在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2013年7月房?jī)r(jià)指數(shù)中，南京和鄭州房?jī)r(jià)同比漲幅分別為12.8%和12%，在70個(gè)城市中排名第6和第7，可以說(shuō)僅次于一線城市，屬于全國(guó)房?jī)r(jià)上漲較快的兩個(gè)二線城市，其全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)很難完成。

  據(jù)了解，鄭州市政府今年5月就開(kāi)始采取限售、限網(wǎng)簽等措施，抑制房?jī)r(jià)上漲，先后有60余家樓盤因漲價(jià)被鄭州市房管局暫停網(wǎng)簽，整改不到位的一律不準(zhǔn)入市銷售。但是，由于調(diào)控執(zhí)行不給力、部分區(qū)域供應(yīng)不足及房企不缺錢等因素，6、7月份鄭州房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲。

  亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，鄭州樓市此次調(diào)控加碼，很難令房?jī)r(jià)下降。主要原因是：一方面，鄭州新政讓不符合結(jié)婚年齡的人沒(méi)有購(gòu)房資格，是購(gòu)房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，不會(huì)把全部住房需求封住；另一方面，鄭州限購(gòu)區(qū)域是二環(huán)以內(nèi)，此次限購(gòu)令并沒(méi)有擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域，有資格和有條件的人完全可以去 區(qū)域購(gòu)房。

  南京樓市也有類似情況，官方要求國(guó)企“退房”，對(duì)樓市供應(yīng)會(huì)造成一定的影響，若供不應(yīng)求的局面加劇，反而會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲。此外，此次退房令會(huì)否重蹈央企退房令的覆轍，較后不了了之還未可知。也就是說(shuō)，一、二線城市的調(diào)控加碼措施，可以短期內(nèi)讓房?jī)r(jià)上漲趨緩，但長(zhǎng)期來(lái)看不會(huì)改變房?jī)r(jià)漲勢(shì)。

  而放松調(diào)控政策的溫州、蕪湖等三線城市，其直接動(dòng)力來(lái)自于樓市低迷拖累經(jīng)濟(jì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月蕪湖商品住宅總成交量?jī)H1321套，同比下滑幅度達(dá)59%；截至7月底，該市庫(kù)存量達(dá)到27000余套，可供當(dāng)?shù)叵?1個(gè)月。溫州房?jī)r(jià)則從2011年9月開(kāi)始已連續(xù)22個(gè)月下降。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接下來(lái)可能會(huì)有更多樓市需求低迷、庫(kù)存難消化的城市加入其中。而這會(huì)導(dǎo)致原本已有下降預(yù)期的三、四線城市的房?jī)r(jià)又會(huì)出現(xiàn)上漲預(yù)期。

  “放松限購(gòu)、對(duì)購(gòu)房者給予稅收減免，這樣的措施對(duì)樓市回暖有立竿見(jiàn)影的效果，2008年金融危機(jī)的時(shí)候已被充分證明?！敝x逸楓告訴中國(guó)證券報(bào)記者，“如果三、四線城市都以微調(diào)的名義這么做，那么所謂的一、二線城市房?jī)r(jià)上漲、三、四線城市房?jī)r(jià)停漲或下降的分化局面，有可能變成房?jī)r(jià)全國(guó)性上漲的情形?！?

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