1、部分城市預(yù)售證審批松動促市場供應(yīng)放量，8月成交量好于預(yù)期

7月以來，十大城市的交易量出現(xiàn)階段性降溫，但進(jìn)入8月，不管是從同比還是環(huán)比數(shù)據(jù)來看，市場供應(yīng)放量明顯，成交量有所回升，市場表現(xiàn)好于預(yù)期。

從供應(yīng)量來看，8月10個城市明顯放量，環(huán)比上月全線增長，其中深圳增幅更達(dá)到125%;與去年同期相比，絕大多數(shù)城市的供應(yīng)量均有所增長，北京、深圳、武漢增幅甚至超過100%。究其原因，進(jìn)入8月以來，北京、廣州等地放寬預(yù)售證審批，使得前期積壓的新增供應(yīng)集中釋放，中高端項目表現(xiàn)尤其明顯，這在客觀上促進(jìn)了8月份的市場成交。雖然8月適逢傳統(tǒng)銷售淡季，且多數(shù)城市遭遇罕見酷暑，但受供應(yīng)放量的刺激，8月半數(shù)以上城市成交量較7月有所回升，總體好于預(yù)期。

從消化周期來看，8月全國城市除杭州、天津、武漢外，大多數(shù)城市消化周期同比去年7月均有所下跌。從數(shù)據(jù)上來看，城市的消化周期幾乎都在11個月以內(nèi)，上海、武漢、成都、重慶這些城市的消化周期都在10個月左右，房地產(chǎn)市場供需較為平衡。而北京、廣州、深圳、杭州、南京等城市的消化周期僅為6個月左右，過少的庫存或會造成房價大幅上漲。

2、市場短期風(fēng)險：城市供求表現(xiàn)基本平穩(wěn)，北京、深圳、杭州消化周期仍在半年左右

我們通過研究城市房地產(chǎn)市場的兩大維度(供求比、存量消化周期)對城市風(fēng)險進(jìn)行對比分析，通常我們認(rèn)為：庫存消化周期方面，在一年左右較為平衡，高于18個月市場將呈現(xiàn)供過于求，低于6個月則為供不應(yīng)求;供求比方面，在0.8-1.2之間較為平衡，高于1.2市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求，低于0.8則為供過于求。

8月份，城市供求表現(xiàn)基本平穩(wěn)，除上海、南京、天津以外，其余城市消化周期基本與去年同期持平。從數(shù)據(jù)來看，天津的消化周期仍接近18個月的，市場風(fēng)險猶存;北京、南京、廣州、深圳和杭州五個城市已經(jīng)逼至6個月附近，而南京消化周期僅為4個月，未來供求矛盾激烈。一方面庫存在快速下降，另一方面供應(yīng)卻沒有相應(yīng)地跟進(jìn)，如果這一現(xiàn)狀不能得到明顯的改善，城市未來供求矛盾激烈，房價上漲壓力大。

3、北京中高端項目成交占比大幅走高，小戶型成交占比集體上揚

從成交價格結(jié)構(gòu)來看，一線城市中高端項目成交占比仍然處于高位。上海方面，各檔次成交占比相對穩(wěn)定，中高端成交占比上手勢頭不減，月內(nèi)山水四季城、長泰東郊御園等外環(huán)大盤，憑借相對良好的配套獲得了消費者青睞;北京方面，中建國際港二期月內(nèi)快速去化1293套，勇奪8月北京金額榜，并帶動中高端項目成交占比于高位大幅上升11%。

從面積段結(jié)構(gòu)來看，小戶型成交占比集體上揚。上海方面，各戶型成交占比相對穩(wěn)定，90-120㎡戶型在招商虹橋華府、山水四季城、大華錦繡華城二期等品質(zhì)開發(fā)商項目的帶領(lǐng)下，成交占比仍居于各面積段頭位;北京方面，則是中國鐵建·國際花園、頭開·熙悅山二期等小戶型項目出現(xiàn)集中成交，月內(nèi)成交占比大幅上升;深圳方面，小戶型成交占占比延續(xù)前期走勢，仍然居于高位，并在萊蒙水榭春天、萬科翡麗郡花園等項目的帶領(lǐng)下高位上揚。

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