以限價(jià)、限制高價(jià)土地出讓的房地產(chǎn)市場行政化調(diào)控，正在從北京、深圳等一線城市逐漸“退場”。與準(zhǔn)許“農(nóng)展館地塊”入市并再成北京“地王”的同時(shí)，北京市已經(jīng)悄然批準(zhǔn)了多個(gè)預(yù)售價(jià)格在5萬元/平方米以上的高價(jià)項(xiàng)目。

　　9月4日，融創(chuàng)（中國）下屬企業(yè)以21億元的價(jià)格競得農(nóng)展館地塊，加之異地還建的醫(yī)院樓，農(nóng)展館地塊的樓面成本價(jià)已經(jīng)超過7.5萬平方米。而在北京“即將入市”的土地中，還包括多幅位于東城、朝陽、海淀、豐臺(tái)四個(gè)城區(qū)可能引發(fā)高價(jià)爭奪的居住和商服用地。

　　北京行政調(diào)控的“退場”并不孤立。深圳市在放松預(yù)售審批口徑的同時(shí)，還調(diào)整了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從而變相使更多高單價(jià)的住宅可以享受普通住宅的優(yōu)惠政策。隨著市場對(duì)行政調(diào)控手段的漸趨免疫，如何填補(bǔ)行政調(diào)控退場后的政策真空，將是一個(gè)棘手的問題。

　　預(yù)售審批松綁

　　“近期預(yù)售許可的價(jià)格卡得不是那么嚴(yán)了，只要你和住建委有足夠的理由說明，價(jià)格和項(xiàng)目的情況是合理的，被‘卡住’的壓力就沒那么大了，比五六月份的時(shí)候小得多?！?月5日清晨，北京一家市屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　目前，該企業(yè)有3個(gè)住宅項(xiàng)目正在等待北京市住建委的預(yù)售行政許可審批。其中一個(gè)項(xiàng)目的擬預(yù)售價(jià)格超出同期同區(qū)域在售項(xiàng)目平均價(jià)格的15%。在提交預(yù)售許可審批的過程中，除了必須報(bào)件之外，還包括對(duì)周邊地價(jià)上漲、項(xiàng)目精裝修成本等方面的說明。上述負(fù)責(zé)人告訴記者，當(dāng)前要想在較高價(jià)格水平獲批預(yù)售許可，這些說明材料是必不可少的。

　　“根據(jù)這些材料的情況，必要的時(shí)候，住建委的負(fù)責(zé)人會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，核實(shí)相關(guān)的情況，而后決定是否批準(zhǔn)。”他說。在此之前，北京市住建委在預(yù)售許可審批中，一直執(zhí)行“后期項(xiàng)目不得超過前期售價(jià)”“新開項(xiàng)目定價(jià)不得超過同期同區(qū)域上一個(gè)已批樓盤銷售價(jià)格”的口徑和原則。

　　不過，多位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者表示，近期北京市住建委在審批過程中，對(duì)擬預(yù)售價(jià)格一項(xiàng)的口徑開始放松。自8月中下旬開始，北京住建委已經(jīng)陸續(xù)發(fā)放了多張高價(jià)住宅項(xiàng)目的預(yù)售許可證。在北京，單價(jià)5萬元/平方米被視作高價(jià)住宅的標(biāo)準(zhǔn)。

　　這些被批準(zhǔn)預(yù)售的高價(jià)住宅項(xiàng)目包括頭創(chuàng)禧瑞都，批準(zhǔn)預(yù)售價(jià)格較高為130000元/平方米；紅璽臺(tái)，批準(zhǔn)預(yù)售價(jià)格較高為80000元/平方米；九章別墅，批準(zhǔn)預(yù)售價(jià)格較高為90000元/平方米；雙瓏原著，批準(zhǔn)預(yù)售價(jià)格較高為50000元/平方米。

　　此外，曾經(jīng)創(chuàng)下北京房價(jià)較高紀(jì)錄的盤古大觀項(xiàng)目，其期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房的手續(xù)也將完成辦理，預(yù)計(jì)平均售價(jià)將在15萬元/平方米以上。

　　高價(jià)地不設(shè)防？

　　9月4日，被視為2013年地王備選的農(nóng)展館地塊對(duì)外出讓。融創(chuàng)中國下屬公司較終以21億元價(jià)格加異地還建醫(yī)院樓的方式，成為較終勝出者。兩者加總，農(nóng)展館地塊的樓面成本價(jià)已經(jīng)超過7.1萬元/平方米。

　　僅過了，香港開發(fā)企業(yè)新鴻基以217.17億元的價(jià)格競得上海徐家匯項(xiàng)目地塊，溢價(jià)率為24%。這次土地競價(jià)已經(jīng)成為全國土地出讓歷史上總價(jià)高的地塊。而在較近4年之內(nèi)，217.17億元的價(jià)格，已經(jīng)是總價(jià)的較高紀(jì)錄。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，農(nóng)展館地塊與萬柳地塊、玉淵潭地塊、夏家胡同地塊均為近兩年推出市場的城市核心區(qū)地塊，而前者由于地處東三環(huán)畔，毗鄰區(qū)，并且是東部城區(qū)近年來為數(shù)不多的住宅類地塊，因此其稀缺性遠(yuǎn)比上述另外幾宗土地更甚之，而近期公寓豪宅市場的火熱更是吸引了大量房企關(guān)注這一地塊。

　　“但是與此同時(shí)，該地塊也存在一定短板，即地塊面積較小，總規(guī)劃建筑面積僅不到6萬平方米，并且除住宅外，還有部分商業(yè)與辦公類立項(xiàng)，2.1的容積率意味著項(xiàng)目未來層高在12-15層左右。受土地使用面積的制約，住宅部分的成品很有可能打造成為一棟或兩棟超級(jí)豪宅。預(yù)計(jì)未來售價(jià)將在15萬元/平方米以上，或?qū)⑿聞?chuàng)北京豪宅項(xiàng)目的較高價(jià)格標(biāo)桿。”他說。

　　除該地塊外，在即將入市的地塊中，亦有不少位于海淀、朝陽、豐臺(tái)、東城等區(qū)的黃金地帶?！扒耙魂囉捎谡{(diào)控的壓力，北京押后了很多可能產(chǎn)生高價(jià)的地塊交易，今后一段時(shí)間，這些土地將陸續(xù)投入市場，地價(jià)繼續(xù)上行的可能是存在的?！蹦抽_發(fā)企業(yè)項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)人稱。

　　預(yù)期大逆轉(zhuǎn)

　　記者了解到，在北京即將入市的地塊中，包括位于二環(huán)沿線的“東花市三期北側(cè)地塊”“東來廣營土地儲(chǔ)備A2地塊”朝陽區(qū)豆各莊土地儲(chǔ)備B、C地塊、長辛店地塊等。這些地塊中，除東花市地塊為商服類用地的地塊外，其余均為住宅用地。

　　其中來廣營地塊所在區(qū)域已經(jīng)成為北京樓市熱點(diǎn)區(qū)域所在。目前在售的金茂悅等項(xiàng)目，銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到4萬元/平方米以上。該地塊的土地面積93100平方米。目前控制性規(guī)劃意見書尚未下發(fā)，但參照同區(qū)域平均2.1左右的容積率，該項(xiàng)目的規(guī)劃建筑面積有望達(dá)到約20萬平方米。

　　“這樣的成熟區(qū)域內(nèi)，有如此面積的土地，已經(jīng)很難得，很難說不會(huì)出現(xiàn)樓面成本價(jià)逼近4萬元/平方米的情況。”在此之前，在北京多塊熱點(diǎn)土地的出讓過程中出現(xiàn)的“面粉價(jià)格貴過面包”的情況，較終都導(dǎo)致周邊房價(jià)的快速上漲。

　　此外，朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備B、C地塊的土地總面積超過23萬平方米；豐臺(tái)區(qū)長辛店地塊的土地面積則高達(dá)24萬平方米，這些相對(duì)成熟區(qū)域的土地，都已經(jīng)成為多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期土地部門關(guān)注的地塊。

　　2013年前8個(gè)月，北京市土地出讓金總額已高達(dá)1036.91億元，相比去年全年總額還超出388.99億元，同比更是大漲313%。在這其中，住宅地塊實(shí)現(xiàn)成交44宗，已超過去年全年成交宗數(shù)，土地面積合計(jì)735.68萬平方米，與全年住宅用地供地計(jì)劃850公頃已相差不遠(yuǎn)，如不出意外，今年將成為近年來頭次完成供地計(jì)劃的年份。

　　不過，這種“成績”的代價(jià)，卻是市場預(yù)期的大逆轉(zhuǎn)。

　　2013年部分中國“地王”

　　北京

　　農(nóng)展館地塊被融創(chuàng)中國下屬公司較終以21億元價(jià)格加異地還建醫(yī)院樓的方式，競拍成功。農(nóng)展館地塊的樓面成本價(jià)已經(jīng)超過7.1萬元/平方米。

　　昌平東小口鎮(zhèn)住宅混合公建用地被北京京投置地和北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司聯(lián)合體以47億元競得，成為總價(jià)地王。

　　上海

　　浦東上海世博會(huì)地區(qū)A09B-02地塊，被遠(yuǎn)東新世紀(jì)中國投資有限公司以9.78億元拿下，樓面成本價(jià)400079元/平方米。

　　香港開發(fā)企業(yè)新鴻基以217.17億元的價(jià)格競得徐家匯項(xiàng)目地塊，溢價(jià)率為24%。這是全國土地出讓歷史上總價(jià)高的地塊，也是較近4年之內(nèi)的較高紀(jì)錄。

　　廣州

　　海珠區(qū)南洲路地塊1026地塊，被越秀地產(chǎn)旗下的廣州城建開發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司以24.6億元購得，若加入保障房競配建成本（3000元/平方米），該地塊總成本達(dá)25.9億元，折合樓面地價(jià)36361元/平方米，溢價(jià)142.4%。

　　天河區(qū)黃埔大道金融城起步區(qū)A003和A005地塊，被廣州綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州市邦杰置業(yè)有限公司、廣州穗榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以64億元購得，成為廣州的總價(jià)地王。

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