一個(gè)月前，溫州樓市“松限”新規(guī)出臺(tái)，允許已經(jīng)在溫州市區(qū)擁有一套住房的戶籍家庭再購(gòu)購(gòu)一套市區(qū)住房。然而新規(guī)實(shí)施一個(gè)月以來(lái)，卻未見(jiàn)樓市反彈，反倒是斷供房大量涌現(xiàn)，且溫州此前民間借貸危機(jī)的余波又開(kāi)始顯現(xiàn)。

    近日，溫州出現(xiàn)大量斷供房開(kāi)始公開(kāi)拍賣，讓斷供又一次成為關(guān)注焦點(diǎn)。根據(jù)溫州樓市知情人士向記者透露，溫州的斷供現(xiàn)象從此前民間借貸危機(jī)后就開(kāi)始陸續(xù)有所顯現(xiàn)，如果不是此次大量公開(kāi)拍賣，恐怕沒(méi)有多少人會(huì)知道溫州樓市的斷供現(xiàn)象。但伴隨著斷供房的批量上市，斷供房在溫州已成為公開(kāi)的秘密。

    據(jù)該人士透露，此次出現(xiàn)斷供的房源，通過(guò)擔(dān)保公司貸款的房源占絕大多數(shù)，其次是個(gè)人按揭房。“目前，銀行這邊明確的斷供房數(shù)量為8000到10000套，或許數(shù)量還會(huì)增加。”雖然溫州各界對(duì)于斷供房的起因眾說(shuō)紛紜，但從業(yè)界專家觀點(diǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)腰斬、炒樓及民間借貸危機(jī)等三大因素的綜合，是造成如今溫州樓市斷供的主要原因。

    斷供房的涌現(xiàn)，也意味著溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行業(yè)壞賬的風(fēng)險(xiǎn)隨之而來(lái)。據(jù)悉，溫州之前已經(jīng)意識(shí)到斷供房可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，這也是溫州此前出臺(tái)“松限”政策的重要原因之一。但是，“這次‘松限’帶來(lái)的樓市緩解效果作用有限，此前二套房放開(kāi)時(shí)的幾周，溫州的二手房交易量確實(shí)有所上升，但近來(lái)已開(kāi)始逐漸下降，并且房?jī)r(jià)的下跌趨勢(shì)也并沒(méi)有得到有效遏制，而斷供房出現(xiàn)造成的新一輪觀望現(xiàn)象，已經(jīng)讓溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)故態(tài)復(fù)萌。”民進(jìn)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

    斷供潮蔓延

    根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月，溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)23個(gè)月下跌，新建商品房?jī)r(jià)格比較高峰時(shí)下跌近40%，豪宅價(jià)格攔腰斬?cái)嗟?0%，較低跌幅20%。許多溫州市民發(fā)現(xiàn)，由于房?jī)r(jià)的不斷縮水，他們過(guò)去購(gòu)房欠銀行的貸款，甚至超過(guò)了房子目前的賣價(jià)，房屋已變成了負(fù)資產(chǎn)。

    例如，溫州的標(biāo)志性豪宅區(qū)鹿城廣場(chǎng)，即溫州樓市的較高價(jià)區(qū)域。在2011年溫州房?jī)r(jià)火爆時(shí)，鹿城廣場(chǎng)的房?jī)r(jià)曾超過(guò)每平方米10萬(wàn)元，但如今市場(chǎng)價(jià)下跌到每平方米4萬(wàn)元，甚至有人喊出每平方米3.28萬(wàn)元。

    房?jī)r(jià)大幅跳水使一些房主選擇把房子甩給銀行，不再償還銀行貸款。較近，在溫州當(dāng)?shù)孛襟w上，幾乎每天都能看到斷供房房源的拍賣公告。

    目前溫州斷供房的數(shù)量還沒(méi)有具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但法院、拍賣行處置的銀行不良資產(chǎn)，已呈現(xiàn)直線上升趨勢(shì)。“目前，銀行這邊明確拍賣的斷供房數(shù)量大概為8000到10000套。”上述知情人士表示。

    “也有市場(chǎng)消息稱，目前溫州大概有超過(guò)15000套的斷供房房源已經(jīng)或?qū)⒁馁u。”溫州天浩置業(yè)總經(jīng)理陳虹對(duì)記者表示。

    “這個(gè)量還會(huì)繼續(xù)增加，有可能在春節(jié)前的還貸高峰期時(shí)爆發(fā)，無(wú)論是企業(yè)之間的相互拆債還是個(gè)人房貸造成的還款壓力，都會(huì)使這種現(xiàn)象繼續(xù)蔓延。”周德文表示。

    目前，“溫州出現(xiàn)的斷供房源大部分都是之前溫州民間借貸危機(jī)后，以房地產(chǎn)為抵押去獲取銀行資金進(jìn)行投資、放貸的這批房源，這批房源大多是通過(guò)擔(dān)保公司進(jìn)行的聯(lián)保互保，貸款數(shù)額較大，房?jī)r(jià)縮水后資不抵債還款無(wú)望造成斷供，其中以中小企業(yè)主占絕大多數(shù)。其次是個(gè)人按揭房中的高價(jià)位二手房，因?yàn)檫€貸額已經(jīng)超過(guò)了現(xiàn)今的房?jī)r(jià)總額，并且總額還再繼續(xù)下跌導(dǎo)致斷供。而一手新房的斷供現(xiàn)象則僅占極少部分。”上述樓市知情人士表示。

    溫州樓市的斷供現(xiàn)象，顯然應(yīng)該是當(dāng)?shù)卣辉敢饪吹降氖虑椤５沼浾咧码姕刂菔凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)委員會(huì)了解相關(guān)情況，工作人員表示并沒(méi)有這種現(xiàn)象出現(xiàn)。

    拍賣效果收效甚微

    據(jù)記者采訪的多位溫州當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商表示，這次斷供現(xiàn)象對(duì)于溫州的新房市場(chǎng)沒(méi)有太大影響，受到影響嚴(yán)重的均為二手房。

    據(jù)上述知情人士透露，此次溫州公開(kāi)拍賣的斷供房即使價(jià)格縮水，應(yīng)拍者依然很少。究其原因，是目前溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的二手房和一手房倒掛現(xiàn)象。

    “目前溫州的許多二手房主要集中在主城區(qū)，價(jià)格高昂。而溫州的新房大多集中在郊區(qū)，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣鼇?lái)加大了郊區(qū)的土地供應(yīng)，這些新房地價(jià)便宜售價(jià)更便宜，所以就把溫州大量的剛性需求和改善型需求吸引到了新房市場(chǎng)，導(dǎo)致二手房交易量嚴(yán)重縮水。”某溫州機(jī)構(gòu)分析人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

    據(jù)悉，溫州近幾個(gè)月二手房交易量持續(xù)下滑，許多中介門店紛紛關(guān)店。

    “雖然是經(jīng)過(guò)法院和拍賣行的正規(guī)拍賣，但是因?yàn)閿喙┓坷锎罅砍涑庵P(guān)系復(fù)雜的多重借貸關(guān)系，其背后存在著很多隱憂。”溫州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、溫州市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳永鋒向記者表示，此前他有一位朋友通過(guò)拍賣購(gòu)購(gòu)了一套房子，后來(lái)遭到了很多前業(yè)主的討債人士上門騷擾，嚴(yán)重影響了其正常生活。“由此可見(jiàn)斷供房在溫州人的印象中并不太好。”目前，此次斷供房中的房屋類型多為大戶型拼套產(chǎn)品。據(jù)陳永峰介紹，之前因?yàn)?ldquo;90/70”政策的限制，溫州很多中小企業(yè)投資和開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目均是雙套拼甚至三套拼的大戶型，面積大、總價(jià)高、多產(chǎn)權(quán)成為了這類項(xiàng)目的“致命傷”。

    存在局部金融風(fēng)險(xiǎn)

    “如果斷供量過(guò)大，房貸業(yè)務(wù)又在銀行業(yè)務(wù)中占有很高比重的話，那么一定會(huì)給當(dāng)?shù)劂y行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，為了減少此類風(fēng)險(xiǎn)，自宏觀調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，銀行的信貸利率也在提高，消費(fèi)者的貸款比例在逐漸上升，但是早前的貸款比例依然很高。

    雖然從理論上來(lái)說(shuō)，樓市斷供不會(huì)給銀行造成損失，但實(shí)際情況往往讓銀行成為較終的購(gòu)單者。

    “按照現(xiàn)有法規(guī)，銀行對(duì)斷供房拍賣后，差額部分業(yè)主方仍需承擔(dān)償還義務(wù)。但為什么還會(huì)斷供?是因?yàn)楹芏嗳艘炎咄稛o(wú)路，實(shí)在沒(méi)有能力再去償還銀行債務(wù)，并非惡意而為之。”周德文表示。

    “目前溫州斷供房數(shù)量很大，如果在市場(chǎng)上大量拋售這種斷供房，即使是能賣出去，銀行收回去的錢也會(huì)有限。尤其是目前斷供房應(yīng)拍者并不多，銀行如果過(guò)長(zhǎng)時(shí)間地持有大量不動(dòng)產(chǎn)，就會(huì)為銀行的流動(dòng)性帶來(lái)壓力，尤其是會(huì)給小微銀行帶來(lái)不小的金融風(fēng)險(xiǎn)。”交通銀行頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平對(duì)記者表示。
 

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