我省2001年進入人口老齡化社會，如今每年數(shù)十萬候鳥老人來過冬，養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)起云涌、市場巨大——養(yǎng)老地產(chǎn)噱頭？餡餅？

　　時光不知不覺流轉(zhuǎn)，歲月悄無聲息交替。

　　人口老齡化，這個似乎離我們很遙遠的事情，已經(jīng)成為我們身邊的現(xiàn)實。

　　1999年，中國開始進入老齡化社會；2001年，我省進入人口老齡化社會；2013年，我國60歲以上的老年人口將達到2億人；未來，老齡化浪潮將不可阻擋。

　　養(yǎng)老，這個沉沉的社會話題，卻蘊含著巨大的商業(yè)機會。

　　養(yǎng)老業(yè)，這個曾經(jīng)被人忽視的產(chǎn)業(yè)，越來越受到人們關(guān)注。特別是今年9月，《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》的正式發(fā)布，推動了這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)，作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個內(nèi)容，在中國，在海南，有風(fēng)起云涌之勢。它的現(xiàn)狀如何？問題有哪些？如何完善，以使其更健康更蓬勃地發(fā)展？記者對此進行了專門采訪。

　　1 風(fēng)起云涌

　　這是一間約40平方米的屋子，屋子四周擺滿了造型各異的根雕。

　　“這像不像烏龜？這像不像兔子？這像不像駱駝？”10月19日上午，在瓊海天來泉老年大學(xué)一樓的根雕室，67歲的劉志偉高興地帶著記者“檢閱”他的寶貝們。

　　來自哈爾濱，退休前從事金融工作的劉志偉，以“驢友”，并以此特征時常被媒體采訪。

　　2006年，習(xí)慣了利用各種交通工具滿世界“折騰”的劉志偉，卻被這個叫天來泉的社區(qū)牢牢吸引，并在這里購購了房子，從此停留下來。

　　“這里空氣好、水好、治安好，人很純樸。”劉志偉說，“更重要的是，我在這里找到了自己想要的一種養(yǎng)老的生活方式。”

　　在天來泉，劉志偉和老伴每個月的生活費只需要500元，平時吃肉少，吃魚多。“家里吃的魚都是我去萬泉河撈的。”劉志偉臉上裝滿了笑。

　　劉志偉喜歡在海邊、萬泉河邊散步，看到扔掉的船木或枯木，撿回來，經(jīng)過打磨，便成了一個個具有生命的根雕，擺在小區(qū)老年大學(xué)的這間屋子里，與其他老人分享。老年大學(xué)除了他的根雕室，還有棋牌室、舞蹈室、外語教室等等。

　　累了，劉志偉和老伴可以在小區(qū)溫泉泡池放松；病了，劉志偉和老伴可以在小區(qū)配套的醫(yī)療得到治療。音樂廳、體育館、餐廳……“老年人所需要的服務(wù)，在這里隨時都能得到滿足。”劉志偉說，“3年了，我和老伴全年待在這里，沒有回過老家。”

　　讓劉志偉樂不思蜀的天來泉，完整的名字叫海南天來泉養(yǎng)生俱樂部，坊間又叫它養(yǎng)老社區(qū)或養(yǎng)老地產(chǎn)的。類似的叫法，在海南已不鮮見，甚至有風(fēng)起云涌之勢。

　　記者上網(wǎng)大致檢索，目前在海南的地產(chǎn)里有養(yǎng)老養(yǎng)生之說的就有定安牧嶼云天、屯昌木色湖養(yǎng)生項目、澄邁四季康城、官塘萬泉河溫泉小鎮(zhèn)等等。

　　聽聞一些大企業(yè)瞄上海南養(yǎng)老地產(chǎn)，記者采訪了其中一家叫泰康人壽的公司，得到的答復(fù)是：泰康的養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在只在北京、上海落地，其他地區(qū)還沒有，但海南肯定是其關(guān)注并有預(yù)期的地方。

　　沿東線一路下來，寫有養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)的廣告牌不時從眼前閃過。記者隨意按其中一個廣告牌上留的電話打過去，還沒張口，對方句話就是：“這里是專門針對老人設(shè)計建造的，所有配套都按老人的需求而定。”

　　而記者到訪過的樓盤，如三亞清平樂等，都告訴記者這里有為老人準(zhǔn)備的一切……

　　養(yǎng)老，成為海南許多地產(chǎn)必不可少的元素。

　　2 幾種模式

　　根據(jù)世界衛(wèi)生組織的定義，一個國家65歲及以上人口占全國人口的比率在7%-14%之間稱為老齡化國家，若該比率超過14%就稱為老齡國家，超過21%時稱為超老齡國家。

　　明天，在哪里養(yǎng)老？如何養(yǎng)老？

　　隨著我國在1999年開始進入老齡化社會，我省在2001年進入人口老齡化社會，以上問題便在約2億老人們腦中盤旋。

　　據(jù)了解，我國老齡化的特征是基數(shù)大、增長快、空巢化、家庭規(guī)模小型化等。

　　總體上，我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期，養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足的問題十分突出。

　　“目前，養(yǎng)老的主要形式還是居家養(yǎng)老。”省老齡辦副主任謝池春對海南日報記者說，根據(jù)調(diào)查，80%左右的老人愿意住在家庭里面，由家庭成員和社區(qū)提供服務(wù)，只有不多的老人愿意到養(yǎng)老機構(gòu)去。以居家為基礎(chǔ)，社區(qū)為依托，機構(gòu)為支撐覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系戰(zhàn)略，是中國未來養(yǎng)老的發(fā)展方向。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)商機無限。一些企業(yè)嗅覺靈敏、反應(yīng)迅速。

　　據(jù)報道，不但萬科、綠城、保利、頭創(chuàng)、華潤等大型房企紛紛“試水”養(yǎng)老地產(chǎn)，更有泰康、新華等險企出手打造養(yǎng)老社區(qū)，甚至連中石化都宣布進軍養(yǎng)老地產(chǎn)市場。

　　海南作為中國較富養(yǎng)生養(yǎng)老資源的地區(qū)，理所當(dāng)然成為兵家必爭之地。

　　“海南較近幾年申請的地產(chǎn)項目，很多都提出要做養(yǎng)老地產(chǎn)。”省國土環(huán)境資源廳有關(guān)人士對海南日報記者說。

　　根據(jù)海南日報記者較近在?？凇偤?、陵水、三亞等市縣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)和即將亮相的養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要有以下幾種模式：純養(yǎng)老機構(gòu)運營型、混合型養(yǎng)老地產(chǎn)型、純地產(chǎn)銷售型。

　　純地產(chǎn)銷售型項目是目前海南養(yǎng)老地產(chǎn)項目的主要形式，是在傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上，將客戶群定位于中老年人，作為主要銷售對象。

　　純養(yǎng)老機構(gòu)運營型。在運營過程中，開發(fā)商建好房子后，不出售產(chǎn)權(quán)，只是將使用權(quán)出租，強調(diào)運營能力。針對老人的養(yǎng)老需求，開發(fā)商配套老人急需的醫(yī)療、保健、娛樂等綜合服務(wù)，以提供服務(wù)來獲取利潤。?？诠Ш驮返软椖渴谴?。

　　混合型養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)時，開發(fā)商通過出售房產(chǎn)快速回籠資金，再將利潤部分反哺到養(yǎng)老服務(wù)配套上，解決純養(yǎng)老運營型項目缺資金的問題。產(chǎn)品形態(tài)上，項目一部分是純粹的地產(chǎn)項目，靠賣房來營利；另一部分則是提供養(yǎng)老服務(wù)運營，進一步滿足老人的養(yǎng)老需求，提升老年生活的幸福感、滿意度。以瓊海天來泉為代表。

　　“海南軟硬設(shè)施和服務(wù)體系稱得上養(yǎng)老的地產(chǎn)，天來泉算一個。”謝池春說。

　　3 警惕吃紅利

　　“天來泉不是養(yǎng)老地產(chǎn)，只是在當(dāng)初設(shè)計時，多了一份關(guān)愛老人之心。”天來泉集團的投資人吳又明對海南日報記者說。

　　天來泉項目2006年啟動，期是純房地產(chǎn)項目，當(dāng)時銷售8個月就全部售罄。

　　2007年做二期之前，吳去了一趟英國。一到英國，頭先沖擊他的就是當(dāng)?shù)氐酿B(yǎng)老院。“那里的老人太幸福了。”吳說，他們每天讀書、看報、聽音樂、喝茶、做義工，“活得很有尊嚴(yán)。”

　　吳強烈地希望把這份幸福和尊嚴(yán)帶回國，于是有了天來泉二期，有了方便輪椅進出、老年人使用、各種適合老年人活動、互動、健康和安全的公共設(shè)施配套，有了天來泉健康服務(wù)管理體系。

　　“什么叫養(yǎng)老地產(chǎn)？”吳說，“這基本上是一個偽命題。”他認(rèn)為，國際上并沒有“養(yǎng)老地產(chǎn)”的說法。“養(yǎng)老”是一個龐大的產(chǎn)業(yè)，涵蓋了從政府、社會、企業(yè)等多個層面，涉及到服務(wù)、醫(yī)療、用品等配套產(chǎn)業(yè)。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)很多，以固化物質(zhì)形態(tài)看，有老年社區(qū)、養(yǎng)老院、居家養(yǎng)老、老年公寓等；以產(chǎn)品形態(tài)看，涉及到老年人使用的食品、用品等。“所謂養(yǎng)老地產(chǎn)，就是適用老年人的居住用品。”

　　吳說，養(yǎng)老地產(chǎn)不是非要建大量的房子，重要的是做到一份對老年人的呵護。不論什么小區(qū)、什么房子，經(jīng)過改造適合老人居住，并能為其提供相應(yīng)的服務(wù)，都可以叫養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　據(jù)了解，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)兼具兩個方面的功能，即地產(chǎn)的居住功能和養(yǎng)老功能。市場上，很多養(yǎng)老地產(chǎn)項目只實現(xiàn)了居住功能，養(yǎng)老功能缺失，“養(yǎng)老”實際上是賣房的廣告營銷噱頭，而出現(xiàn)這種情況的根本原因是目前沒有任何層面的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)是建立在對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的關(guān)注上。”有關(guān)人士認(rèn)為，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不等于養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)不等于圈地蓋房。”

　　“以‘養(yǎng)老地產(chǎn)’名義圈占資源的個別現(xiàn)象確實存在。”省國土環(huán)境資源廳有關(guān)人土說。土地資源非常珍貴，按照國家規(guī)定，居住用地容積率不得低于1.0。有個別開發(fā)商以“養(yǎng)老地產(chǎn)”要地，動輒就是幾百畝、上千畝，目標(biāo)都是海邊、湖邊、水庫邊，環(huán)境優(yōu)美，且容積率低于1.0，其實就是為了繞開國家限令，建低容積率的樓盤，賣房子而已。

　　“警惕上市公司吃紅利。”據(jù)有關(guān)人士介紹，一些企業(yè)之所以涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，主要是看中地產(chǎn)項目來錢快，稀有的土地資源溢價快，便于資產(chǎn)增值。以上市公司為例，如果憑借“養(yǎng)老”概念較優(yōu)惠地拿到地，馬上便可以獲得很高的土地溢價收益。土地資源作為一項資產(chǎn)，由于獲得高溢價，表現(xiàn)為上市公司的財務(wù)報表資產(chǎn)項大幅增加，會進一步增加投資者信心，拉升股價。“整個過程中，企業(yè)能賺到土地溢價收入，享受股票上漲收益，成為資本市場中受投資者關(guān)注的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。憑借‘優(yōu)質(zhì)’企業(yè)的身份，企業(yè)可以再去銀行融資或增發(fā)股票債券，圈回更多的錢。”

　　4 實實在在大餡餅

　　老齡化浪潮已不可阻擋。

　　據(jù)預(yù)測，2013年，我國60歲以上的老年人口將達到2億人，2025年將達到3億人，2033年將超過4億人。

　　我省老齡化、高齡化的趨勢加快，據(jù)統(tǒng)計部門預(yù)測，到2015年，我省80歲以上老年人口將達17萬人，占老年人總數(shù)14.66%，進入高齡化社會。此外，海南得天獨厚的自然資源吸引了眾多島外老人，據(jù)估計，我省每年迎來數(shù)十

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