市二手房套均總價(jià)超200萬

　　在上周出爐“滬七條”中，較為引發(fā)購房者關(guān)注的無疑是“對(duì)居民家庭購購二套住房的頭付比例由六成提至七成”。盡管廣州尚未效仿提高二套房頭付比例，但是信貸政策的持續(xù)收緊，仍然讓廣州一二手樓市成交逐漸縮水。

　　合富置業(yè)的較新市場報(bào)告顯示，10月廣州二手樓市總體人氣和交投量較9月減少，總體交投不活躍。合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)監(jiān)測陽光家緣二手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2013年9月廣州二手住宅網(wǎng)簽2590套，21.5萬平方米，較上月減少9.6%，與高峰回落后的2013年4月份大致相當(dāng)。

　　合富置業(yè)頭席分析師龍斌表示，廣州二手樓市仍然以頭置剛需為主，據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，10月份頭次置業(yè)者的占比仍保持在六成左右，與9月大致相當(dāng)。據(jù)悉，頭置購家大多為需求較迫切的硬性剛需，對(duì)政策相對(duì)不敏感，價(jià)格不高、物業(yè)素質(zhì)尚可的中小戶型物業(yè)受到這部分購家的追捧。

　　受房貸收緊影響，上月一次性付款的購家有所增多。據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)監(jiān)測，10月廣州一次性付款的購家占比接近四成，達(dá)36.2%，較以往有所上升。六區(qū)一次性付款的比例超過四成，越秀區(qū)甚至高達(dá)半數(shù)以上。10月份一次性付款的二手住宅套均總價(jià)高達(dá)260.8萬，較此前數(shù)月有所上升，遠(yuǎn)高于總體的套均總價(jià)199.7萬元。

　　與一手房的下跌形成鮮明對(duì)比的是，廣州二手房價(jià)卻出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。合富置業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，受中高端貴價(jià)盤成交增多的影響，10月廣州六區(qū)二手住宅成交均價(jià)為26189元/平方米，環(huán)比2013年9月上升9.6%，區(qū)套均成交總價(jià)突破200萬元，高達(dá)223.5萬元，環(huán)比上漲11.8%。

　　龍斌表示，目前來說，二手樓市的總體格局已經(jīng)發(fā)生一定的分化：實(shí)力相對(duì)較弱的購家，或無奈退場或接受綜合素質(zhì)一般的物業(yè)或轉(zhuǎn)投外圍；有一定實(shí)力的“中間層”購家，追求市區(qū)綜合素質(zhì)良好的“筍盤”，部分追價(jià)意愿不高的購家也會(huì)轉(zhuǎn)投外圍或購房節(jié)奏放緩；較強(qiáng)實(shí)力的中偏高端購家，青睞市區(qū)較優(yōu)質(zhì)物業(yè)，對(duì)有所讓價(jià)的“筍盤”會(huì)果斷出手?？偟膩碚f，區(qū)主流二手購家已經(jīng)逐漸向中端及中偏高端傾斜。受二手購家逐漸“偏高”的影響，有效的潛在需求也相應(yīng)有所減少。

　　他認(rèn)為，高樓價(jià)下的有效需求減少、購家追漲意愿下降，加上中小戶型剛需盤源不足、業(yè)主期望值較高、房貸收緊等因素，二手樓市的交投節(jié)奏明顯放緩，并逐漸顯現(xiàn)僵持膠著的局面。由此預(yù)計(jì)第四季度至春節(jié)前，這種交投不旺，價(jià)格高位盤整的態(tài)勢仍將持續(xù)。

　　差異化調(diào)控“三缺一”

　　自上周上海樓市新政出臺(tái)，在四大一線城市中，僅有廣州缺席，未出臺(tái)本地化的調(diào)控政策。因此，“穗N條”的跟進(jìn)被不少人認(rèn)為是“板上釘釘”的事。根據(jù)年初目標(biāo)，廣州今年的房價(jià)漲幅控制目標(biāo)在10%，即低于15448元/平方米。而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州前9月均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了15965元/平方米。這意味著，第四季度房價(jià)要下降2500多元才能達(dá)標(biāo)。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，廣州此前已研討過如何加強(qiáng)調(diào)控，具體樓市調(diào)控方案早就準(zhǔn)備，現(xiàn)已形成上交市政府審批，只是在出臺(tái)時(shí)間上會(huì)頗為謹(jǐn)慎，避免沖擊市場。

　　黃韜表示，廣州樓市的真實(shí)價(jià)格“被遮掩”，實(shí)際上一手住宅的價(jià)格上漲壓力很大，在這樣的市場基調(diào)下，北上深都出臺(tái)了樓市調(diào)控新政，廣州跟進(jìn)可謂順理成章。不過，他也認(rèn)為，廣州出臺(tái)差異化調(diào)控政策的空間并不大，預(yù)計(jì)會(huì)效仿其他城市在二套房信貸上做文章。

　　“不同城市的房地產(chǎn)市場的差異非常大，房地產(chǎn)調(diào)控政策有差異，是較正常的事情。”省房協(xié)理事趙卓文分析說，以北京和廣州為例，兩座城市的城市定位和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有差異、房地產(chǎn)發(fā)展階段不同、土地稀缺程度不一樣、商品住宅的供求結(jié)構(gòu)不同、一手和二手市場比例不同，北京推出“京七條”，出臺(tái)自住型商品房政策來平抑房價(jià)，廣州也不會(huì)有樣學(xué)樣。

　　趙卓文認(rèn)為，廣州房地產(chǎn)市場當(dāng)前較急迫的任務(wù)，是抓保障、調(diào)結(jié)構(gòu)和抑制投資、投機(jī)購房。重啟并擴(kuò)大廣州市的限價(jià)房供應(yīng)，做好經(jīng)濟(jì)適用房和公租房的并軌，搞活住房租賃市場、嚴(yán)格二套房貸的頭付和利率，引導(dǎo)投資，在“珠三角”一體化背景下，做出廣州特色，都是可行的辦法。

　　有專家則表示，一線城市調(diào)控“升級(jí)”雖然有助于樓市短時(shí)“降溫”，但以“堵”為主的“突擊式”調(diào)控難以從根本上解決住房及房價(jià)問題。

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