我認(rèn)為，政府可能還有政策儲備，但是它是否出臺，一要看市場，二要看開發(fā)商的表現(xiàn)。

　　 四月樓市調(diào)控重拳頻出，“新國四條”、“新國十條”以及房貸新政諸多新政給樓市帶來了強(qiáng)烈的“地震”，隨后，銀監(jiān)會、住建部跟進(jìn)，房價(jià)似乎有些許松動跡象顯現(xiàn)，然而面對不確定的2010年，幾乎沒有人能判斷中國的房地產(chǎn)將會迎來一個(gè)怎樣的房地產(chǎn)市場。

　　國務(wù)院連發(fā)三道房地產(chǎn)新政是所有沉浸在此波樓市熱潮中的人始料不及的，政策與前幾次調(diào)控政策相比，思路是一致的，但是力度上確實(shí)加大不少，涉及面更廣，影響更為深遠(yuǎn)，無論是購房者還是開發(fā)商，無論是政府還是地方政府，2010年中國樓市的博弈各方都希望能夠選擇一種更為成熟的方式在市場當(dāng)中有所表現(xiàn)。

　　“就全國而說，房地產(chǎn)市場總體發(fā)展還是健康的，從中長期來講，較起碼未來十年，房地產(chǎn)的發(fā)展空間還是很大”，作為向闡述當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)形勢的參與者，現(xiàn)年66歲的中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示。但對于這次政策調(diào)控，朱中一坦言，政府可能還有新的政策儲備，但它是否出臺，一要看市場，二要看開發(fā)商的表現(xiàn)。

　　用朱中一的話來說，目前大部分開發(fā)商的資金不像08年那樣緊張，但是估計(jì)那些開發(fā)商一開始會降價(jià)一部分。

　　對于大家擔(dān)心78家央企退出是否會形成新國企的“巨無霸”的問題，朱中一認(rèn)為，即使中建把78家央企的下來以后，整個(gè)的盤子也不會那么比萬科大，國企不會達(dá)到壟斷房地產(chǎn)的地步。

　　以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：對于國務(wù)院接連出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，您如何評價(jià)？

　　朱中一：我感覺今年的調(diào)控，從國務(wù)辦的11號文件，到政府工作報(bào)告，再到這一次的國四條，基本上還是有他的延續(xù)性，從整體上看沒有太大的變化，總的調(diào)控手段也沒有變，還是這么三句話：一個(gè)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、健康發(fā)展；二是抑制部分城市房價(jià)上漲太快的勢頭，滿足廣大群眾的基本住房需求；另外要完善土地的招牌掛。未來調(diào)控的辦法，抑制投機(jī)，增加有效供給。

　　現(xiàn)在的調(diào)控基本上是按照這個(gè)脈絡(luò)來的，國四條主要是針對部分城市的房價(jià)過快上漲發(fā)的文，部分房價(jià)過快當(dāng)然也跟政策有關(guān)系。但是客觀來說，住房房價(jià)上漲，可能東部一些地區(qū)有外來人口的住房需求問題，也有投機(jī)投資的問題，而且投機(jī)投資的成分可能還比較多，可能是造成房價(jià)上漲的一個(gè)重要的原因。應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，抑制投機(jī)。

　　就全國來說，可能更多的還是增加有效供給，這是從市場的房價(jià)考慮，這是一個(gè)變化。個(gè)變化是，在全國肯定要有差異化的信貸，即二套房貸。

　　即使是新國十條，它的題目是堅(jiān)決抑制部分城市房價(jià)過快上漲的通知，但是這個(gè)文件開頭的一句話是國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)城市房地產(chǎn)發(fā)展的通知，較后一句話是讓房地產(chǎn)要形成平穩(wěn)、健康發(fā)展的氛圍，它還是從健康考慮，這個(gè)總的脈絡(luò)沒有變。

　　我認(rèn)為，政府可能還有政策儲備，但是它是否出臺，一要看市場，二要看開發(fā)商的表現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：那您怎么看目前較新的調(diào)控？

　　朱中一：我現(xiàn)在覺得為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，而把過去市場當(dāng)中的一些不規(guī)范的，不健康的一些因素?cái)D出去，應(yīng)該走進(jìn)市場。

　　房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展，咱們的企業(yè)要有一個(gè)平常心。原來08年、09年出臺的一些優(yōu)惠政策，當(dāng)時(shí)是針對當(dāng)時(shí)的大環(huán)境出來的，再有這樣的措施是不大可能的了，這個(gè)政策的推出是正確的，這個(gè)心是一定要。個(gè)平常心就是我們房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，一定要靠規(guī)范好市場來發(fā)展，而不能被迫于一種投機(jī)投資性的發(fā)展，這個(gè)一定要考慮的。第三點(diǎn)，是土地的供應(yīng)。

　　我在想，從國十一條到國四條再到國十條，可能跟有些企業(yè)一些不是很理性的行為有關(guān)。我們的企業(yè)不要倒逼政府出臺政策。企業(yè)該做什么？在一定的政策范圍里頭，依法經(jīng)營，做好企業(yè)，做好項(xiàng)目，但是不能倒逼政府出臺政策，這是很重要的。你看，“兩會”以后，包括那些地王出來以后，給政府一個(gè)制約。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：據(jù)您觀察，下一步會不會有更嚴(yán)格的新政策出來？

　　朱中一：國務(wù)院的文件出來以后，有關(guān)部委肯定會出臺一些相應(yīng)的配套措施，但是大的框架基本已定，基本上不會變。可能下一步社會上較關(guān)注的就是一個(gè)關(guān)于怎么樣引導(dǎo)個(gè)人合理地消費(fèi)的稅收政策，這個(gè)問題有關(guān)部門會給予指定。

　　稅收政策的制訂，我覺得可能頭先還是在部分房價(jià)上漲過快的城市進(jìn)行試點(diǎn)，而不是全部的。不過，有關(guān)稅收的政策，比如說物業(yè)稅或者財(cái)產(chǎn)稅，或者房產(chǎn)稅，我估計(jì)也很難在一些房價(jià)漲得比較快的地方搞試點(diǎn)，而全國性地鋪開，目前條件還不是很成熟。

　　我認(rèn)為，政府可能還有政策儲備，但是它是否出臺，一要看市場，二要看開發(fā)商的表現(xiàn)。比如在一個(gè)學(xué)校里，要講校規(guī)。如果這個(gè)學(xué)校的學(xué)生都是一個(gè)很好的學(xué)生，那么這個(gè)校規(guī)不要老改變。這個(gè)學(xué)校的學(xué)生，老是打架，那這個(gè)校規(guī)肯定要變，就是這個(gè)關(guān)系。實(shí)際政策是政府制訂的，但是政府制訂的政策實(shí)際上是為了規(guī)范企業(yè)的一些行為，就是這個(gè)道理。

　　作為企業(yè)，要理解政府的政策，企業(yè)的老板也一定要與政府一樣考慮民生的問題，這個(gè)是必須要考慮。我估計(jì)更嚴(yán)格的措施一下不會出臺，但是關(guān)心的還是配套措施特別是稅收政策。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：政策出臺之后，您判斷接下來的房價(jià)走勢如何，尤其是四個(gè)一線城市的樓價(jià)？

　　朱中一：目前來看，我們面臨的政策效應(yīng)，頭先對全國來說，像二、三線城市，中西部城市可能受影響比較小一點(diǎn)，這些相應(yīng)的城市，投機(jī)投資行為小一點(diǎn)，理智多些，在量價(jià)上不會有太大的波動，可能市場的發(fā)展空間還是平穩(wěn)的，基本還是朝著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展，包括房價(jià)的，不會有太大的幅度。

　　但是東部一些地區(qū)，或者房價(jià)漲得比較快的地區(qū)，可能就有所影響，頭先二手房，開始一個(gè)一個(gè)地購房，但是也有一部分人采取觀望。如前段時(shí)間上漲過快的一線城市杭州這些城市會受到影響，其中，包括廣州涉及到亞運(yùn)會，我估計(jì)明年的市場房價(jià)不是很樂觀。

　　我認(rèn)為，政府可能還有政策儲備，但是它是否出臺，一要看市場，二要看開發(fā)商的表現(xiàn)。

　　至于開發(fā)商，是不是應(yīng)該降一降價(jià)，要有一個(gè)方案出來，多數(shù)的開發(fā)商，目前的資金不像08年那樣緊張，但是估計(jì)那些開發(fā)商一開始會降價(jià)一部分。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：較近從全國到各地在招拍掛拿地的方式都有一些調(diào)整，對此，您怎么看的？

　　朱中一：任何一個(gè)政策沒有是圓滿的，任何一個(gè)政策都是針對當(dāng)時(shí)的矛盾指出來的，這是制定政策的一個(gè)公信的問題。咱們?yōu)槭裁凑f要主張改善招牌掛制度，采取綜合評價(jià)的方法。因?yàn)閱渭兊摹皟r(jià)高者得”的招拍掛，它的好處一面就是增加透明，可以防止腐敗。這是好的。但是不足的一點(diǎn)，就是地價(jià)越來越高，這樣把周邊的二手房市場以及周邊的房價(jià)都拉高了。

　　現(xiàn)在咱們主要的矛盾是什么？咱們現(xiàn)在的房價(jià)上漲過快了。在房價(jià)上漲過快的情況下，咱們就要找一種適當(dāng)?shù)姆椒ǎ刂埔幌碌貎r(jià)，讓房價(jià)漲得平穩(wěn)一點(diǎn)。這是一種綜合性的措施，其中一條要考慮的就是地價(jià)。在綜合的情況下，采取綜合評估的辦法來反映，這也是一種選擇，但是對當(dāng)時(shí)的地有負(fù)作用，到后來會越購越便宜。沒有一種方案是圓滿的，好比你看病，你西醫(yī)也好，中醫(yī)也好，都有負(fù)作用，哪一種出了問題自己負(fù)責(zé)任。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：中建提出準(zhǔn)備了近800億現(xiàn)金為并購78家央企地產(chǎn)資產(chǎn)做準(zhǔn)備的問題，大家擔(dān)心是否會形成新國企的“巨無霸”？

　　朱中一：沒有什么“巨無霸”。中國的房地產(chǎn)市場那么大，包括排名的萬科現(xiàn)在的銷售量和銷售額的情況都好像沒有占到全國的2%。萬科雖然是全國銷售額，甚至在每一個(gè)城市都有布點(diǎn)，但是它整個(gè)的銷售量都未有占到全國的2%。所以這一點(diǎn)可以放心，即使中建把地都標(biāo)了下來，它整個(gè)的盤子也不會那么大，大到壟斷的地步。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：趙曉教授較近呼吁國企應(yīng)該做的是政策用房，包括廉租房之類的，不要去做商品房，商品房應(yīng)該給民營企業(yè)做，你怎么看？

　　朱中一：我覺得不要對國企有太多的限制。市場經(jīng)濟(jì)有市場經(jīng)濟(jì)的游戲規(guī)則，只要門檻一致，市場有競爭，你也會進(jìn)步。原來一些非主營地產(chǎn)的國企退出，我也贊成的，因?yàn)樗鼪]有內(nèi)部經(jīng)營的一種理念，沒有那么多管理人員，而且在固定資產(chǎn)的市場，不一定能起到一個(gè)很好的作用，但是主營的國企，我覺得不應(yīng)該減，完全不應(yīng)該減。

　　國企拿錢太容易這個(gè)現(xiàn)象可能存在?？稍捰终f回來，國家專門搞一些，像地方政府也可以組建專門的公司來進(jìn)行包括廉租房的建設(shè)。當(dāng)然，國企也應(yīng)該承擔(dān)更多社會責(zé)任，這個(gè)責(zé)任要提倡，但是從政策規(guī)定上大家都要公平，既然是市場經(jīng)濟(jì)，只要游戲規(guī)則是一樣的，大家都按這個(gè)游戲規(guī)則來辦事，都要遵守規(guī)律就行。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您對廣州，特別是一線城市開發(fā)商有什么好的建議？

　　朱中一：從中長期來講，我覺得較起碼未來十年，房地產(chǎn)的發(fā)展空間還是很大。東部一些城市，因?yàn)槌鞘谢潭缺容^高，市場化也比較高，城區(qū)的地越來越少，可以開發(fā)的地方也比較少了，同時(shí)它的需求也比較相應(yīng)穩(wěn)定。所以我覺得作為一線的一些開發(fā)企業(yè)，其實(shí)應(yīng)該可以面向二、三線城市，建議走向中西部城市。

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