國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)變動(dòng)在一線城市和其他城市間日趨分化。一線城市今年來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)出一騎絕塵之勢(shì)，而一線城市房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性變化也很突出，區(qū)與非區(qū)房?jī)r(jià)開(kāi)始加速分化，城市區(qū)住房市場(chǎng)進(jìn)入了“泛豪宅化”時(shí)代。

克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，9月，北京三、四環(huán)新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到了42380元/平方米，相比2009年上漲了1.33倍，比肩我國(guó)香港。另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)，10月，北京二手住宅交易均價(jià)頭次突破三萬(wàn)大關(guān)，達(dá)到每平方米30950元。而其近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣的交易均價(jià)為每平方米23726元，僅相當(dāng)于前者的56%，而三環(huán)以?xún)?nèi)的均價(jià)都超過(guò)了每平方米6萬(wàn)。

據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控的統(tǒng)計(jì)，三季度上海新房成交均價(jià)達(dá)到每平方米24258元，其7個(gè)城區(qū)成交均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)，城中之城的黃浦區(qū)和靜安區(qū)，成交均價(jià)均超過(guò)了6萬(wàn)，是遠(yuǎn)郊金山區(qū)的6.2倍。

更為重要的是，一線城市區(qū)新增供應(yīng)在減少，供求矛盾在加劇。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2010年至今，北京四環(huán)以?xún)?nèi)僅出讓了10宗住宅用地，建筑面積僅120萬(wàn)平方米，四環(huán)以?xún)?nèi)商品住宅庫(kù)存以每年4000余套的速率在遞減。而與此同時(shí)，由于區(qū)物業(yè)具有良好的抗跌性、資源的稀缺性、公共配套的齊全，以及高收入人群對(duì)于該區(qū)域房?jī)r(jià)的不敏感，這些區(qū)域住房銷(xiāo)售一直比較穩(wěn)定。今年前7個(gè)月，北京四環(huán)內(nèi)成交價(jià)突破80000元/平方米的高端住宅共售出92套，與2012年、2011年同期基本持平。上海的情況也類(lèi)似，目前徐匯區(qū)在售新盤(pán)較少，且均為5-10萬(wàn)/平方米以上的中高端項(xiàng)目，黃浦和靜安在售的均為高端樓盤(pán)。

一線城市區(qū)房?jī)r(jià)“高端化”與需求快速釋放有關(guān)，而需求的快速增長(zhǎng)主要受政策預(yù)期的變化。2010年實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，一線城市紛紛實(shí)行“雙90/70”政策，即70%的土地和住宅偏向于普通住宅和保障房，高端住宅供應(yīng)不斷減少。特別是2011年實(shí)施房?jī)r(jià)控制政策以來(lái)，低密度、高價(jià)位住宅的供地、預(yù)售受到了嚴(yán)格的規(guī)模限制，價(jià)格被人為壓低，甚至直接以行政手段“叫停”該類(lèi)住宅的供應(yīng)，高收入人群的購(gòu)房需求受到壓抑。新一屆政府執(zhí)政以來(lái)，一直堅(jiān)持市場(chǎng)化發(fā)展的大方向，力圖通過(guò)構(gòu)建多層次的市場(chǎng)化住房供應(yīng)體系，疏導(dǎo)處于高位的市場(chǎng)需求“堰塞湖”，緩解房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

嚴(yán)格來(lái)講，一線城市區(qū)的住宅之所以高端，除了地段因素外，多數(shù)是資金堆積和投資旺盛的結(jié)果，只能說(shuō)具有泛豪宅的屬性。隨著高端住宅市場(chǎng)復(fù)歸市場(chǎng)化發(fā)展，順應(yīng)高凈值人群的需求和地段價(jià)值化，一線城市區(qū)真正的豪宅市場(chǎng)將在未來(lái)形成。這也是住宅市場(chǎng)多元化的必然結(jié)果。

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