近日，住建部政策研究與高和資本聯(lián)合發(fā)布報(bào)告《存量房時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。報(bào)告稱，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不論是住房市場(chǎng)還是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，都開始步入存量房時(shí)代，尤其是一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，更已提前邁進(jìn)這一階段。

　　在存量房時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加注重提升物業(yè)價(jià)值，商業(yè)地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營(yíng)為主，租賃市場(chǎng)更加活躍，圍繞存量房持有經(jīng)營(yíng)、租賃交易的金融服務(wù)和中介服務(wù)將更加發(fā)達(dá)，由此推動(dòng)“樓宇經(jīng)濟(jì)”的爆發(fā)式發(fā)展。而我國(guó)城市必將經(jīng)歷的重構(gòu)過程，則催生了“樓宇經(jīng)濟(jì)”或超萬億的巨大商機(jī)。

　　一線城市率先步入存量房時(shí)代

　　在住房市場(chǎng)，存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超過50%，表明住房市場(chǎng)開始步入存量房時(shí)代，即進(jìn)入以存量房交易為主的階段。

　　報(bào)告稱，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的住房市場(chǎng)起步早、發(fā)展快、規(guī)模總量大。目前，這些城市核心城區(qū)新增供應(yīng)量已經(jīng)很少，新建商住品房主要集中在城市郊區(qū)。從四個(gè)城市存量房交易套數(shù)和新房交易套數(shù)比來看，平均達(dá)到2的水平，深圳在2010年時(shí)甚至達(dá)到3的水平。四個(gè)一線城市住房市場(chǎng)，已率先進(jìn)入存量房交易為主的階段。

　　同時(shí)，隨著北京、上海等一線城市新供應(yīng)土地越來越少，商業(yè)用地幾近飽和，一線城市也已經(jīng)進(jìn)入以存量房為主的階段。尤其是城市核心地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量更加有限。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在北京，五環(huán)外的寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環(huán)內(nèi)寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年29%降到2012年的15%;在上海，未來幾年，核心區(qū)域如靜安區(qū)寫字樓新增供應(yīng)量基本為零。此外，根據(jù)高緯環(huán)球預(yù)測(cè)，到2015年，一線城市、包括部分二線城市，寫字樓供應(yīng)大部分位于城市非核心區(qū)。核心區(qū)寫字樓發(fā)展，基本將已存量改造為主。

　　“除一線城市率先全面步入存量房時(shí)代之外，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，建設(shè)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，二線城市也即將步入存量房時(shí)代。而在城鎮(zhèn)化達(dá)到穩(wěn)定階段，城市人口規(guī)模不再有穩(wěn)定增加時(shí)，三四線城市也必將步入存量房時(shí)代。”住建部政策研究主任秦虹介紹說，在存量房時(shí)代，住房市場(chǎng)將以存量房交易為主，新建住宅占比低，商業(yè)寫字樓新增供應(yīng)將以存量樓宇的更新改造為主，核心區(qū)域尤其如此。

　　重構(gòu)城市宜居性助推“樓宇經(jīng)濟(jì)”

　　在土地稀缺的存量房時(shí)代，地方政府、投資商、散戶投資者均面臨發(fā)展困境。對(duì)于地方政府，核心區(qū)域已經(jīng)無地可用，但促進(jìn)財(cái)政收入增長(zhǎng)的壓力仍然嚴(yán)峻；對(duì)于投資商，土地資源匱乏嚴(yán)重縮減了其發(fā)展空間，即使有新增土地供應(yīng)，也只能是高成本的“地王”價(jià)格；對(duì)于散戶投資人，非核心區(qū)域的物業(yè)資產(chǎn)升值緩慢，而低風(fēng)險(xiǎn)的核心區(qū)域的投資機(jī)會(huì)缺乏。

　　如何化解這一困境？高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫認(rèn)為，以“舊樓改造、存量提升”為主要途徑的“樓宇經(jīng)濟(jì)”，會(huì)理想的答案之一。“舊有樓宇改造，輕易化解了這些矛盾，有效實(shí)現(xiàn)了多方共贏。地方政府實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)的稅收源，投資商獲得了新的投資機(jī)會(huì)，散戶投資人有了新的保值增值路徑。”
 

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