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房地產(chǎn)市場步入存量房時代 助推樓宇經(jīng)濟(jì)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 486 次
近日,住建部政策研究與高和資本聯(lián)合發(fā)布報告《存量房時代的房地產(chǎn)市場研究》(以下簡稱“報告”)。報告稱,中國房地產(chǎn)市場,不論是住房市場還是商業(yè)地產(chǎn)市場,都開始步入存量房時代,尤其是一線城市房地產(chǎn)市場,更已提前邁進(jìn)這一階段。
在存量房時代,房地產(chǎn)市場將更加注重提升物業(yè)價值,商業(yè)地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營為主,租賃市場更加活躍,圍繞存量房持有經(jīng)營、租賃交易的金融服務(wù)和中介服務(wù)將更加發(fā)達(dá),由此推動“樓宇經(jīng)濟(jì)”的爆發(fā)式發(fā)展。而我國城市必將經(jīng)歷的重構(gòu)過程,則催生了“樓宇經(jīng)濟(jì)”或超萬億的巨大商機(jī)。
一線城市率先步入存量房時代
在住房市場,存量房和新房交易量之比大于1,即存量房交易量占比超過50%,表明住房市場開始步入存量房時代,即進(jìn)入以存量房交易為主的階段。
報告稱,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的住房市場起步早、發(fā)展快、規(guī)??偭看蟆D壳?,這些城市核心城區(qū)新增供應(yīng)量已經(jīng)很少,新建商住品房主要集中在城市郊區(qū)。從四個城市存量房交易套數(shù)和新房交易套數(shù)比來看,平均達(dá)到2的水平,深圳在2010年時甚至達(dá)到3的水平。四個一線城市住房市場,已率先進(jìn)入存量房交易為主的階段。
同時,隨著北京、上海等一線城市新供應(yīng)土地越來越少,商業(yè)用地幾近飽和,一線城市也已經(jīng)進(jìn)入以存量房為主的階段。尤其是城市核心地區(qū),商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量更加有限。據(jù)統(tǒng)計,在北京,五環(huán)外的寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右,而三環(huán)內(nèi)寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年29%降到2012年的15%;在上海,未來幾年,核心區(qū)域如靜安區(qū)寫字樓新增供應(yīng)量基本為零。此外,根據(jù)高緯環(huán)球預(yù)測,到2015年,一線城市、包括部分二線城市,寫字樓供應(yīng)大部分位于城市非核心區(qū)。核心區(qū)寫字樓發(fā)展,基本將已存量改造為主。
“除一線城市率先全面步入存量房時代之外,隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,建設(shè)規(guī)模的快速增長,二線城市也即將步入存量房時代。而在城鎮(zhèn)化達(dá)到穩(wěn)定階段,城市人口規(guī)模不再有穩(wěn)定增加時,三四線城市也必將步入存量房時代。”住建部政策研究主任秦虹介紹說,在存量房時代,住房市場將以存量房交易為主,新建住宅占比低,商業(yè)寫字樓新增供應(yīng)將以存量樓宇的更新改造為主,核心區(qū)域尤其如此。
重構(gòu)城市宜居性助推“樓宇經(jīng)濟(jì)”
在土地稀缺的存量房時代,地方政府、投資商、散戶投資者均面臨發(fā)展困境。對于地方政府,核心區(qū)域已經(jīng)無地可用,但促進(jìn)財政收入增長的壓力仍然嚴(yán)峻;對于投資商,土地資源匱乏嚴(yán)重縮減了其發(fā)展空間,即使有新增土地供應(yīng),也只能是高成本的“地王”價格;對于散戶投資人,非核心區(qū)域的物業(yè)資產(chǎn)升值緩慢,而低風(fēng)險的核心區(qū)域的投資機(jī)會缺乏。
如何化解這一困境?高和資本董事長蘇鑫認(rèn)為,以“舊樓改造、存量提升”為主要途徑的“樓宇經(jīng)濟(jì)”,會理想的答案之一。“舊有樓宇改造,輕易化解了這些矛盾,有效實(shí)現(xiàn)了多方共贏。地方政府實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)的稅收源,投資商獲得了新的投資機(jī)會,散戶投資人有了新的保值增值路徑。”
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