臨近年底，南京土地市場(chǎng)再度拍出“頭條”。恒大斥資55億拿下兩幅地塊，頭次調(diào)轉(zhuǎn)“槍頭”進(jìn)軍南京主城。這也是自今年7月份以來(lái)，恒大在北京、上海等一線(xiàn)城市投入巨資拿地后，再次“攻下”南京主城以表回師一線(xiàn)城市的決心和戰(zhàn)略。

    今年以來(lái)，一、二線(xiàn)城市紛紛加大了推地力度，以迎合品牌房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，這也使得高價(jià)地頻現(xiàn)。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家稱(chēng)，不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為一線(xiàn)城市的風(fēng)險(xiǎn)可控資金利用率高，購(gòu)購(gòu)需求與城市發(fā)展都是促使其‘重返一線(xiàn)城市’的重要原因。

    據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2013年全年南京土地總成交金額793.6億元，這一數(shù)據(jù)不單是前兩年南京土地成交金額的總和，還創(chuàng)下了“招拍掛”以來(lái)南京單年土地較高成交金額。

    365地產(chǎn)家居網(wǎng)聯(lián)動(dòng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，瘋狂的決不僅僅是南京市場(chǎng)，杭州、無(wú)錫等“新一線(xiàn)城市”也迎來(lái)了持續(xù)一整年的“土地大戰(zhàn)”并收獲眾多龍頭房企進(jìn)駐。

    南京躋身一線(xiàn)房企南來(lái)北往“粉墨登場(chǎng)”

    近日，由《財(cái)經(jīng)周刊》發(fā)起的2013城市等級(jí)劃分出爐。南京被列入“新一線(xiàn)城市”，由此告別過(guò)渡型“1.5線(xiàn)”城市的稱(chēng)號(hào)。同時(shí)躋身新一線(xiàn)的還有成都、杭州、無(wú)錫等15個(gè)城市。

    盡管不少南京市民對(duì)榮升“新一線(xiàn)城市”還在熱議中，但在不少地產(chǎn)商的眼中，南京不論是從新房銷(xiāo)售還是土地成交數(shù)據(jù)來(lái)看早已坐穩(wěn)了“新一線(xiàn)”。>>>2014“地王”蛻變當(dāng)?shù)滥暇┙?0家純新盤(pán)角逐青奧年

    據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2013年12月15日晚24:00，南京樓市全年新房成交86289套，創(chuàng)下了近4年來(lái)新高。另外南京今年共累計(jì)成交土地414.5萬(wàn)㎡，總成交金額793.6億元，刷新了南京歷年來(lái)土地成交較高值。

    數(shù)一數(shù)今年頭次進(jìn)駐南京的開(kāi)發(fā)商，以恒大轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)策略豪擲55.億進(jìn)軍南京主城為頭，北京金隅拿下“南京全市地王”、上海升龍豪擲70億拿下河西三幅地、福建正榮布局一江兩城、貴州中天擴(kuò)張步即拿下仙林地王....各地開(kāi)發(fā)商在土地拍賣(mài)場(chǎng)上多次力壓“招保萬(wàn)金”攻下南京。>>>揭秘外來(lái)土豪新動(dòng)向“新秀”或主導(dǎo)2014南京房?jī)r(jià)走勢(shì)

    南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝認(rèn)為：“這次恒大南京主城拿地，算是恒大進(jìn)城的代表作，也是開(kāi)發(fā)商重新回到一二線(xiàn)時(shí)代的重要標(biāo)志性事件。”張輝認(rèn)為這個(gè)時(shí)機(jī)很重要，恒大此前一直走“農(nóng)村包圍城市”路線(xiàn)，嗅覺(jué)靈敏的開(kāi)發(fā)商在此輪調(diào)控中開(kāi)始回到一二線(xiàn)城市。

    而除“新秀”爭(zhēng)相進(jìn)駐外，2013年的南京市場(chǎng)可謂是南北企業(yè)匯聚、本土房企回歸意義非凡的一年。中海旗下三個(gè)項(xiàng)目齊發(fā)并以單次推盤(pán)1300余套創(chuàng)下南京單盤(pán)銷(xiāo)售記錄、保利多盤(pán)聯(lián)動(dòng)產(chǎn)品類(lèi)型涵括別墅、花園洋房、高層住宅等，而南京本土房企代表銀城、朗詩(shī)則也表現(xiàn)出積極的回歸心態(tài)。

    長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定以南京為擴(kuò)張

    “相比上海，南京的拿地成本更具性?xún)r(jià)比，而且南京作為長(zhǎng)三角的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展力以及購(gòu)購(gòu)力都是足夠支撐整個(gè)市場(chǎng)的。”一位滬企豪宅開(kāi)發(fā)商在談及為何會(huì)選擇進(jìn)駐南京時(shí)曾透露。

    而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1—3季度長(zhǎng)三角地區(qū)GDP總量達(dá)到7.01萬(wàn)億元，增速均值為9.8%，與去年同期持平，比上半年回落了0.1個(gè)百分點(diǎn)，增幅高于全國(guó)平均水平2.1個(gè)百分點(diǎn)。

    而今年在南京豪擲70億的升龍集團(tuán)，其南京南京區(qū)域公司常務(wù)副總裁伍韜在接受365地產(chǎn)家居網(wǎng)專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，集團(tuán)之所以進(jìn)駐南京，是想以南京為，開(kāi)拓長(zhǎng)三角城市的事業(yè)版圖。“明年還將在南京拿地，目前已在那你就多個(gè)區(qū)域考察”。伍韜之言除南京外，升龍還將繼續(xù)進(jìn)駐杭州、上海等長(zhǎng)三角城市。

    同樣是今年在南京拿地的貴州中天城投，所打造的產(chǎn)品主要集中在貴陽(yáng)和遵義。在今年8月的拍地現(xiàn)場(chǎng)，中天拿地代表曾透露“今年初公司制定了布局全國(guó)的計(jì)劃，之所以選擇南京也是看好了這個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)，并且希望由此向長(zhǎng)三角其他區(qū)域輻射和發(fā)展。”>>>土地大戰(zhàn)又來(lái)了!9幅地賣(mài)出90.7億板橋仙林誕生兩地王

    南京作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)城市，是除上海外又一個(gè)政治經(jīng)濟(jì)文化。南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究主任孟祥遠(yuǎn)表示，“不論是交通樞紐還是城市發(fā)展，南京無(wú)疑不占據(jù)了長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要位置，同時(shí)，南京還有不少高校每年為市場(chǎng)輸出一大批剛需置業(yè)需求，這些都加大了房企進(jìn)駐開(kāi)發(fā)的信心。”

    蘇錫杭等城市上演奪地大戰(zhàn)龍頭房企強(qiáng)勢(shì)來(lái)襲

    在今年國(guó)五條頒布伊始，大開(kāi)發(fā)商調(diào)整了土地爭(zhēng)奪的區(qū)域，從全國(guó)撒網(wǎng)重回到一二線(xiàn)城市的搶奪，是一種新的開(kāi)發(fā)策略，亦或是將一、二城市當(dāng)成動(dòng)蕩樓市的“避風(fēng)港”。

    作為競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更加激烈的杭州城，土地開(kāi)發(fā)在2013年更是達(dá)到了有效。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年，僅杭州主城區(qū)即賣(mài)地約842億元，為歷史上賣(mài)地金額較高的年份，這還不包括蕭山、余杭兩大區(qū)域。

    今年9月，備受市場(chǎng)關(guān)注的杭州華家池地塊正式出讓。當(dāng)天吸引了全國(guó)200多位媒體人士，這也是杭州市較后一片大規(guī)模的土地，較終三宗地塊以總價(jià)136.7億元的價(jià)格成功出讓?zhuān)G地、濱江、世茂三家房企“分食”了這場(chǎng)“王的盛宴”。

    “好地多、外來(lái)土豪齊聚”是業(yè)內(nèi)人都杭州土地市場(chǎng)的普遍看法，特別是進(jìn)入下半年以來(lái)，大型房企加快布局、深耕杭州的意圖更加明顯。天成、景瑞、萬(wàn)達(dá)、港中旅、北京城開(kāi)、旭輝、淮礦、雅居樂(lè)、三聯(lián)、招商、恒大、農(nóng)工商、合景泰富等，均為頭次今年頭次入杭的開(kāi)發(fā)商。

    而在南京“觀察”多年的龍湖地產(chǎn)，盡管在南京仍無(wú)收獲，但在今年4月，龍湖地產(chǎn)以25億元摘得蘇州高新區(qū)春蘭地塊，宣布正式進(jìn)軍蘇州市場(chǎng)。龍湖地產(chǎn)創(chuàng)始于重慶，先后又在成都、北京等地設(shè)立分公司，房地產(chǎn)大潮過(guò)程中，龍湖一直選擇諸如上海、山東青島、遼寧大連、陜西西安等一二線(xiàn)城市作為主攻對(duì)象，此次入駐蘇州也是堅(jiān)持走一二線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)的策略。

    無(wú)錫富力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理李明認(rèn)為，作為江蘇“三大市”的無(wú)錫，是中國(guó)工商業(yè)的發(fā)祥地，工商業(yè)經(jīng)濟(jì)就很發(fā)達(dá)，人均收入水平也很高，但是房?jī)r(jià)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及南京、蘇州等一二線(xiàn)城市。“這與無(wú)錫的經(jīng)濟(jì)地位和人均收入是不符的，所以我們認(rèn)為無(wú)錫的房地產(chǎn)是一個(gè)價(jià)格的洼地，同時(shí)未來(lái)富力還將繼續(xù)深耕長(zhǎng)三角。”

    業(yè)內(nèi)：需求穩(wěn)定推動(dòng)房企回歸“避風(fēng)港”仍有危險(xiǎn)

    十八屆三中全會(huì)之后，繼北上廣深等一線(xiàn)城市出臺(tái)地方調(diào)控措施后，廈門(mén)、南昌、沈陽(yáng)、南京等新一線(xiàn)城市樓市調(diào)控拉開(kāi)階段性“收緊”序幕。在各地樓市政策“收緊”的市場(chǎng)背景下，房企們?nèi)匀挥聤Z地王，有著深層次的市場(chǎng)背景和原因。

    “2013年開(kāi)發(fā)商都取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，手頭有足夠的現(xiàn)金去拿地。很多開(kāi)發(fā)商都打通海外融資渠道，今年信托、銀行開(kāi)發(fā)貸也較去年略有松動(dòng)，使開(kāi)發(fā)可以獲得更高的資金杠桿去撬動(dòng)更多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，從而使得土地價(jià)格水漲船高。”新城控股公司負(fù)責(zé)人表示，另一方面一二線(xiàn)城市政府今年加大了土地供應(yīng)量，對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)成為不容錯(cuò)過(guò)的機(jī)會(huì)。

    “從恒大進(jìn)駐南京主城拿地不難看出，不少房企今年以來(lái)已經(jīng)嗅到了一二線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)的紅利，在穩(wěn)定的城市需求和量?jī)r(jià)齊升的市場(chǎng)環(huán)境下，一二線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)”孟祥遠(yuǎn)分析認(rèn)為。

    值得注意的是，對(duì)房?jī)r(jià)走向影響巨大的調(diào)控政策依舊面臨諸多變數(shù)。盡管南京不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家直言樓市較終會(huì)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，但“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控”的政策，依舊會(huì)影響著房地產(chǎn)未來(lái)的走勢(shì)。

    從目前情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入一二線(xiàn)城市的風(fēng)險(xiǎn)就是地價(jià)太高，再加上未來(lái)的調(diào)控政策的不確定性，會(huì)增大房企的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。而向來(lái)以“控制成本”聞名的萬(wàn)科，總裁郁亮曾表示，對(duì)于地價(jià)已經(jīng)太高的區(qū)域，萬(wàn)科會(huì)選擇回避，不會(huì)非選擇在一線(xiàn)城市拿地。

    一面是量?jī)r(jià)穩(wěn)定上升的一二線(xiàn)樓市，一面則是需要調(diào)整供需結(jié)構(gòu)或依靠政府救市的三四線(xiàn)城市，2014年房地產(chǎn)依舊將在雙面掙扎中前行。

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