隨著去年11月18日“穗六條”的正式出爐，北京、上海、深圳和廣州的樓市調(diào)控新規(guī)全面出臺，一線城市的年末調(diào)控大旗紛紛舉被起。隨后，這股調(diào)控之風(fēng)也開始吹向二三線城市。然而業(yè)內(nèi)人士卻分析認(rèn)為，本輪調(diào)控政策目的在于短期內(nèi)遏制房價過快上漲，突擊完成年內(nèi)的房價調(diào)控目標(biāo)，短期內(nèi)的政治意義大于實際的市場意義。

年末調(diào)控政策的紛紛面世也讓2013年成為調(diào)控對決市場的一年，全年調(diào)控不斷，但是地王層出不窮。調(diào)控沒有終結(jié)地王的盛宴，狂熱的土地市場以及暴漲的房價卻讓調(diào)控黯然失色。

調(diào)控年下一線城市領(lǐng)漲全國 調(diào)漲魔咒依然難解

2013年稱之為“調(diào)控年”也是不無不可的，調(diào)控政策幾乎貫穿整個2013年的房地產(chǎn)市場。從年初的“新國五條”的橫空出世，二手房征收20%個稅的新政引起市場的嘩然與恐慌，到隨后“國五條”各地實施細(xì)則紛至沓來，限購收緊離婚潮悄然出現(xiàn)。在國五條余威未平之際，銀行突然陷入“錢荒”，多地公積金政策面臨緊縮。

2013年11月開始，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市陸續(xù)出臺二套房頭付提高至七成等系列政策。這一系列被稱為“京七條”、“滬七條”、“穗六條”、“深八條”的一線城市樓市調(diào)控政策提出了加大中低價位的市場供應(yīng)，增加二套房貸頭付比例以及提高外地人購房門檻等，力圖在2013年初冬在給難以降溫的樓市較后再澆一盆冷水。

然而這一切在各地樓市火熱的銷售以及不斷上漲的房價面前不堪一擊，根據(jù)國家統(tǒng)計局較新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月，全國70大中城市中，除了溫州房價下降之外，其余城市房價全部上漲。其中，一線城市新建住宅價格上漲同比漲幅已全面超過20%，而達(dá)到或超過10%的城市已多達(dá)26個，還有23個城市漲幅在8%至10%之間，早已超過年度調(diào)控目標(biāo)值。具體來看，北京同比上漲21.1%，上海同比 上漲21.9%，廣州同比上漲20.9%。

“調(diào)控政策目的在于短期內(nèi)遏制房價過快上漲，完成年度房價控制目標(biāo)。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，選擇在這個時機(jī)表態(tài)，主要是源于近幾個月來房價上漲勢頭明顯。但多數(shù)政策屬于短期行為，不具備長期執(zhí)行效力，如二套房貸頭付比例提高、外地人購房門檻提高等，從這個角度來說，“政策短期內(nèi)的政治意義大于實際的市場意義”。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，“穗六條”的出臺主要是穩(wěn)定市場預(yù)期，鞏固調(diào)控房價的力度，同時也是對調(diào)控樓市的決心的表態(tài)。但調(diào)控的實際作用取決于政策執(zhí)行的力度，比如用地供應(yīng)是否能兌現(xiàn)，限購政策是否從嚴(yán)審核。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓也表示，“穗六條”實際上是“深八條”、“滬七條”、“京七條”的綜合翻版，主要是重申與強(qiáng)調(diào)原有調(diào)控政策為主，“穗六條”調(diào)控樓市的效果，不會有太大的作用，根本無法抑制房價上漲，完成今年調(diào)控目標(biāo)。

史上較強(qiáng)“地王年” 一線城市5100億土地出讓金讓調(diào)控失色

2013不僅僅是“調(diào)控年”，稱之為調(diào)控下的“地王年”也是名副其實的。2013年末的一組一線城市全年土地出讓金的統(tǒng)計數(shù)據(jù)似乎已經(jīng)預(yù)示了這些城市未來的房價走勢。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至2013年末，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市合計的土地出讓收入已經(jīng)達(dá)到了5129億元，較2012年暴漲156%。并超過了2011年和2012年土地出讓收入的總和，同時也創(chuàng)下了各自城市的年度土地出讓收入記錄。

從具體來看，上海2186.37億元的土地出讓收入，同比去年的946.77億元增長126.62%，并成為全國個土地出讓收入超2000億元的城市；而北京1819.57億元的土地出讓收入，同比去年的647.9億元大增180.84%；廣州2013年的土地出讓收入為653.68億元，同比增長135.41%；深圳雖然在土地收入的規(guī)模上較北京、上海、廣州還有一定差距，但在增長幅度上卻領(lǐng)跑，2013年467.41億元的土地收入同比增長高達(dá)307%。

而從另一個方面，2013年是當(dāng)之無愧的“地王年”。8月份以后，融創(chuàng)中國[簡介 較新動態(tài)]董事長孫宏斌一口氣拿下了3個地王：樓面價近2.8萬元的北京亦莊地塊、樓面價達(dá)7.3萬元的北京農(nóng)展館地塊，以及總價103.2億元的天津天拖地塊，三塊地分別創(chuàng)下區(qū)域單價、全國單價、天津總價紀(jì)錄。然而這僅是2013地王狂潮中的滄海一粟，據(jù)全國45城市的統(tǒng)計顯示，2013全年全國出現(xiàn)總價及單價地王共計67個，僅有西安、海南沒有出現(xiàn)新的地王。

“不僅是地王數(shù)量達(dá)到歷年土地出讓史上之較，更加重要的是地價上漲之快打破市場想像力。”謝逸楓表示，地王“出世”所帶來的影響是深度的，一方面將推動整個區(qū)域房價瘋狂上漲，不斷給購購房者施加“追漲”的壓力，另一方面“面粉”的價格哄抬起來后，目的把“面包”價拉起來，隨之而來的則是房價的瘋漲。

鳳凰房產(chǎn)樓市大調(diào)查：一線城市新政出臺兩月難改市場上漲預(yù)期

時至今日，去年第四季度北上廣深四城市的樓市新政推行已經(jīng)接近兩個月，在這兩月之間新政對房地產(chǎn)市場及網(wǎng)友預(yù)期有何影響？鳳凰房產(chǎn)為此發(fā)起樓市大調(diào)查，調(diào)查顯示，在房地產(chǎn)調(diào)控頻出的時代，購房者已經(jīng)習(xí)慣并適應(yīng)了政策的跌宕起伏，75.9%的鳳凰網(wǎng)友認(rèn)為一線城市出臺的一系列新政對樓市影響不大，86.3%的網(wǎng)友也并未因新政的出臺改變對樓市的預(yù)期。

對于已經(jīng)習(xí)慣樓市調(diào)控的購房者，在調(diào)查中，北上廣深無一例外的都有9成的購房者認(rèn)為本輪的調(diào)控力度一般或者較弱。70%的購房者認(rèn)為一線城市今年的房價將會進(jìn)一步上漲。

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