提要：在眾多的二三線城市中，投資者該如何選擇呢？有專家建議，從全國范圍來看，長沙、成都、重慶、西安、昆明、合肥等城市都有很好的投資空間。 　　“長沙房價去年漲得太夸張了，一套100平方米的房子，一年時間居然漲了10多萬元。”細算下來，每平方米也就漲了1000多元，如果在兩年前的一線城市這個數(shù)字幾乎只能算是月度漲幅，但對像長沙這樣平均房價只有5000~6000元的二線城市來說，可以算的上是天文數(shù)字了。 　　家住在長沙星沙開發(fā)區(qū)的汪女士，去年年初有購房的打算，但一直未出手，較近她又去看房，令她驚訝地是，房價不知不覺中居然漲了這么多。 　　事實上，在剛剛結(jié)束的2010年，全國如長沙這樣的二線城市房價上漲幅度遠遠大于北京、上海、廣州等一線城市。 　　去年堪稱“史上較嚴厲的調(diào)控年”。國家先后對房地產(chǎn)市場進行了三波調(diào)控，主要目標是抑制房價過快上漲，確實收到了一些效果。公開數(shù)據(jù)顯示，2010年全國70個大中城市房價指數(shù)漲幅，已由去年4月的12.8%持續(xù)回落至12月的6.4%。 　　但是二三線城市則逆勢而漲。有數(shù)據(jù)顯示，2010年有價格數(shù)據(jù)的18 個城市中16 個城市漲幅超過10%。而與2009 年不同的是，二線城市成為房價漲幅的城市，漲幅普遍超過一線城市，漲幅普遍超過15%。更甚的是，南昌、西安漲幅均超過40%，分別為46%和42%。 　　2010年二三線城市房價為何領(lǐng)漲全國？2011年二三線城市的房價走勢如何？太原、武漢等一些二三線城市正在加入限購陣營，房價是否會受到影響？對于投資者而言，是否還有投資空間？ 　　就大家關(guān)心的熱點問題，《投資者報》記者于1月25與26日專門采訪了中國住宅和城鄉(xiāng)建設部政策研究副主任王玨林、上海易居(博客)房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博 博客)、中投證券房地產(chǎn)行業(yè)頭席分析師李少明以及莫尼塔房地產(chǎn)分析師施琪等相關(guān)專家。 　　在他們看來，其一，與一線城市相比，二三線城市的調(diào)控政策相對寬松，所承受的監(jiān)管壓力和輿論壓力遠低于一線城市；其二，資金充裕，大量的外來資金涌進了二三線城市；其三，地價和房價水平相對較為合理，自住型需求占比較大；其四，城鎮(zhèn)化進程的加快以及地方消費能力的提升；其五，開發(fā)商紛紛加大在二三線城市的布局力度。 　　現(xiàn)在看來，2011年二三線城市房地產(chǎn)市場還依然有戲。 二三線城市已成為漲價主角 　　李少明告訴《投資者報》記者，她近日對2010年北京、上海、杭州、南京等21 個城市的房價走勢進行了統(tǒng)計分析。其分析的結(jié)果顯示，2010年的房價，在有價格數(shù)據(jù)的18個城市中有16個城市漲幅超過10%。一線城市中，僅深圳跌18%，京(北京)、滬(上海)、杭(杭州)、穗(廣州)分別漲12%、27%、5%和28%。 　　而二線城市平均漲幅超過兩位數(shù)。南昌、西安漲幅超過40%，為46%和42%；青島、重慶、沈陽、無錫漲幅超過30%，為37%、34%、32%和32%；長沙、大連、天津、武漢、東莞、蘇州、南京漲幅超過10%，分別為19%、19%、18%、17%、17%、12%和11%。 　　由此可看出，二線城市房價逐級上行，成為2010年房價領(lǐng)漲的主角，而一線城市只是配角。 　　“2010年二三線城市漲價這么猛的主要原因：頭先是與一線城市相比，地方政策相對寬松；其次是資金充裕；再次是剛性需求旺盛，消費力得到提升；較后，地方供給充裕，城鎮(zhèn)化進程地加快。”對于領(lǐng)漲原因，李少明在接受《投資者報》記者采訪時如此分析道。 　　王玨林也持相同觀點。1月26日，他在接受《投資者報》記者采訪時表示，一線城市近年來投資比例大，而去年限制措施多，因此漲幅較少；而二三線城市之前投資比例小，也沒有出臺過限制房價的政策，因此2010年量價齊升現(xiàn)象表現(xiàn)得更為明顯。 　　楊紅旭告訴《投資者報》記者，頭先，去年出臺的一系列政策主要針對的是一線城市的房價，而二線城市受政策影響較小。而南昌、西安在二線城市中漲幅，“這跟兩大城市的成交量有關(guān)?！睏罴t旭說。其次，還有一個重要原因就是外來資金的推動。 　　記者了解到，在熱錢進入新興市場的同時，海外資金也在流向中國的房地產(chǎn)市場，其中商業(yè)地產(chǎn)項目應該是海外資金的頭選。 　　據(jù)統(tǒng)計，2010 年，全年利用外資796 億元，同比增長66%。其中，自6 月開始利用外資投資由負增長躍為正增長，下半年更是大幅增長。利用外資同比增長大大超過2006~2009 年的水平。 　　值得一提的是，有券商房地產(chǎn)分析師還表示，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，二三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊，開發(fā)商紛紛加大在二三線城市的布局力度。而隨著房地產(chǎn)巨頭們的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，二三線城市房價也水漲船高。 　　近兩年來，大量的開發(fā)商也加大了二三線城市布局力度。據(jù)統(tǒng)計，2010年全國10大房企購地花了2905億元，主要就集中在二三線城市。如萬科A這兩年在4個一線城市(北京、上海、深圳、廣州)布局較少，其中大部分位于福州、重慶、武漢、沈陽等二三線城市。恒 大也如此，2010年在長春、石家莊和蘭州等二三線省會城市均已布局。 　　另外，還有業(yè)內(nèi)專家指出，二三線城市房價上漲跟高鐵分不開。因為高速鐵路的建設往往能有效地促進區(qū)域互動，帶動沿線城市人口增長和經(jīng)濟發(fā)展水平的提高。 調(diào)控政策已蔓延至二三線城市 　　新年伊始，樓市調(diào)控政策紛至沓來。 　　頭先，樓市限購的戰(zhàn)火如火如荼地從一線城市一路往二三線城市蔓延，并在全國范圍迅速擴張。鄭州、太原、武漢、昆明、濟南等城市正紛紛加入限購陣營。 　　截止目前，全國出臺“限購令”的市縣已經(jīng)達到24個。而且，“限購令”還有進一步擴大的趨勢。業(yè)內(nèi)人士預計，發(fā)改委有房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)的全國70個大中城市中的其余48個城市都會陸續(xù)出臺“限購令”。“這會使二三線城市的房價受到一定影響。”楊紅旭坦言。 　　不僅如此，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施再次呼嘯而出。國務院總理 1月26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定采取8項措施進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控，簡稱“國八條”。新一輪調(diào)控政策彰顯出管理層抑制不合理需求的用意和堅決控制房價的決心?！皣藯l”異常強悍，房價恐怕真要“從了”。楊紅旭這樣評價。 　　他認為，新一輪調(diào)控的效果肯定要比去年好。這可從“國八條”中的關(guān)鍵政策看出，房地產(chǎn)調(diào)控的手段有很多，其中行政干預手段的力度，效果也較為明顯，相當于是“西藥”，而財稅和信貸政策有點像“中藥”。本輪調(diào)控中較鮮明的特征是行政干預顯著升級。 　　在此嚴厲行政干預之下，楊紅旭認為，2011年全國樓市降溫情況將明顯大于2010年，70個城市房價指數(shù)將于二季度出現(xiàn)同比負增長，年內(nèi)多個月份房價會出現(xiàn)環(huán)比負增長。部分房價偏高的一二線城市，房價將出現(xiàn)一定幅度的下跌。 　　國泰君安對此也表示，2010年沒有受限購影響的二三線城市銷量將受到近日國家調(diào)控政策顯著的負面沖擊。限購城市擴大、二套房頭付提高等與流動性收縮和加息周期相疊加，較終必然會落實到行業(yè)量價調(diào)整上。 　　值得一提的是，王玨林表示，2011年國家的調(diào)控政策不會放松，可能會根據(jù)市場發(fā)生的變化，隨時對“國十條”的要求進行細化。 　　另外，他提醒，對市場影響較大值得關(guān)注的有五個方面：，限購問題，有可能擴大至更多城市；，房地產(chǎn)稅，推進速度和范圍會更快、更廣；第三，加息政策不可小視，連續(xù)多次加息對企業(yè)和消費者成本的影響會很大；第四，對銀行貸款配置、開發(fā)貸款的要求、預售款的管理，都會增加企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)難度；第五，住宅用地管理、房屋市場銷售管理會更加嚴格，監(jiān)管力度會更大。 2011年仍有7%至8%的漲幅 　　盡管樓市調(diào)控不斷加碼，但多數(shù)專家仍對二三線城市的房價持樂觀態(tài)度。 　　“今年估計二三線城市的房價整體漲幅為7%至8%，而一線城市房價不會太高，可能呈現(xiàn)下降趨勢。”施琪告訴《投資者報》記者。 　　“2011年二三線城市仍有價格上漲潛力，這取決于合理需求多大。”楊紅旭說。 　　他表示，全國整體而言，2011年新建商品房成交量將比2010年有所增長，增幅不可奢望，可能會在15%以下。其原因有供應和需求兩個方面。 　　頭先，從供應來看，今年商品房供應量將會明顯增長，成交量也會隨之有所增長——這是一般規(guī)律，除非樓市極度低迷，或者說崩盤時期。 　　其次，從市場需求觀察，嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控和趨緊的貨幣政策，都將壓制需求的釋放；然而，2011年通貨膨脹還將持續(xù)，甚至是加劇，人民幣還將繼續(xù)升值，境外熱錢還會涌入，部分投資需求依然青睞房地產(chǎn)。為此，利好與利空綜合之后，商品房成交量增長的可能性更大一點。 　　事實上，二三線城市房價已進入上升通道。近日，華遠集團總裁任志強在微博上稱，“二三線城市進入上升通道”。他表示，未來除北京、上海與西藏等地是負增長外，其他地方都是高增長，特別是海南、河北、山東等地。特點是東部地區(qū)比重下降，中西部地區(qū)總量上升明顯。 　　一直看空中國樓市的經(jīng)濟學家謝國忠日前也表示，2011年，中國一線城市的房價將見頂，而三線城市的房價可能創(chuàng)新高?！澳壳吧唐贩夸N售面積已經(jīng)跌至前幾年平均水平之下，而房價并未出現(xiàn)大幅下降的原因還是利息偏低?！? 中西部將是投資機會 　　二三線城市房地產(chǎn)市場正孕育著勃勃生機，尤其對中西部地區(qū)來說，發(fā)展?jié)摿薮螅軌蛉菁{較多的房地產(chǎn)投資。 　　楊紅旭稱，房地產(chǎn)調(diào)控的目的是遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，抑制投機型需求，因此受到調(diào)控影響的大多集中在一線城市，那么未來二三線城市以及中西部地區(qū)的房價仍會上漲，因此投資者仍有投資空間。 　　交通銀行金融研究高端宏觀分析師唐建偉也認為，二三線城市以及中西部地區(qū)的房價仍有上漲的空間。他表示，“中西部地區(qū)城市化進程慢于東部地區(qū)，從房價收入比來看，房價的泡沫比較小，比東部地區(qū)要好些，未來中西部地區(qū)房價上漲的空間還是比較大的?！? 　　那么，在眾多的二三線城市中，投資者該如何選擇呢？有專家建議，從全國范圍來看，長沙、成都、重慶、西安、昆明、合肥等城市都有很好的投資空間。 　　不過，值得注意的是，雖然眾多的二三線城市為大量的房產(chǎn)資金提供了新一輪的投資和炒作的機會

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