跌宕起伏的2013樓市正在遠(yuǎn)去，充滿挑戰(zhàn)的2014年已經(jīng)開(kāi)啟。

　　漲跌難料的房?jī)r(jià)、欲說(shuō)還休的房產(chǎn)稅、亦真亦幻的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)……凡此種種業(yè)界的憧憬與憂慮，構(gòu)筑一個(gè)真真切切的行業(yè)。于2014年的開(kāi)年之際，就全行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)話題，《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》深入采訪企業(yè)專(zhuān)業(yè)人、專(zhuān)家、學(xué)者，以十大預(yù)言的方式，呈現(xiàn)一個(gè)不同思維角度的2014。

　　萬(wàn)科當(dāng)老二世茂進(jìn)千億

　　預(yù)言實(shí)現(xiàn)可能：★★★★★影響行業(yè)程度：★★★★

　　2013年銷(xiāo)售額超過(guò)1000億元的房企達(dá)到了七家，分別為萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)、保利、中海、碧桂園和恒大，比2012年多了四家。

　　在2012年的榜單中，除了萬(wàn)科、綠地和保利三家已經(jīng)跨入千億的房企外，另有中海、恒大和萬(wàn)達(dá)三家房企的銷(xiāo)售額超過(guò)900億，均于2013年輕松晉升“千億級(jí)”;相比之下，2013年的榜單中，排在第8-10位的華潤(rùn)置地、世茂和綠城銷(xiāo)售額分別為681、671和554億元，距離千億仍有一定的距離。

　　丁祖昱向《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》預(yù)測(cè)，2014年將新晉千億級(jí)的房企或只有世茂一家。“現(xiàn)在要突破千億越來(lái)越難，大型房企的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)具備，房企間的差距也拉得更大。三到五百億的企業(yè)已經(jīng)過(guò)了擴(kuò)張的時(shí)代，沒(méi)必要為了規(guī)模而規(guī)模。”

　　在丁祖昱看來(lái)，2014年的市場(chǎng)情況不一定像2013那么好，房企的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇。市場(chǎng)容量已經(jīng)比較飽和，很難再放大，因此無(wú)論是千億房企還是三五百億的房企都會(huì)面臨競(jìng)爭(zhēng)。在千億房企中，除了做商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)和布局三四線城市的碧桂園，其余都在相同城市有了布局，競(jìng)爭(zhēng)是必然的。

　　值得注意的是，丁祖昱指出，2014年萬(wàn)科的“領(lǐng)頭羊”位置有可能易主。

　　2013年的銷(xiāo)售“榜眼”綠地的業(yè)績(jī)?yōu)?625億元，和萬(wàn)科的1740億元僅相差115億元；而在增長(zhǎng)的速度方面，綠地的51%相比萬(wàn)科的23%顯然更勝一籌。如果2014年兩大“龍頭”都維持增速，綠地將頭度在銷(xiāo)售額上超越萬(wàn)科，坐上房企“老大”的位置。同時(shí)，綠地和萬(wàn)科有望在2014年攜手跨入“兩千億俱樂(lè)部”。

　　點(diǎn)評(píng)：作為中國(guó)房企的“老大”，萬(wàn)科的一舉一動(dòng)都會(huì)吸引人們的高度關(guān)注。把難坐的“領(lǐng)頭羊”位置讓給綠地，對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)不一定是壞事。

　　房產(chǎn)稅較早年底落地

　　預(yù)言實(shí)現(xiàn)可能：★★★影響行業(yè)程度：★★★★★

　　近年來(lái)，關(guān)于房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的消息層出不窮，但至今這一思路仍未理清。房產(chǎn)稅擴(kuò)圍依然面臨著法理、稅基、征收范圍等無(wú)法逃避的難題。

　　十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》對(duì)房產(chǎn)稅相關(guān)的表達(dá)是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。

　　對(duì)此，國(guó)家稅務(wù)總局的原副局長(zhǎng)許善達(dá)公開(kāi)表示，這一說(shuō)法表明短期內(nèi)不會(huì)有新的試點(diǎn)城市推出，試點(diǎn)制將被立法程序取代，以更合理合法的程序推動(dòng)。

　　“立法”的說(shuō)法，使得之前關(guān)于房產(chǎn)稅新試點(diǎn)城市的爭(zhēng)論熱潮告一段落，未來(lái)的持續(xù)推進(jìn)必然將在全國(guó)人大立法之后才會(huì)開(kāi)始推進(jìn)。?

　　不過(guò)，?？ㄖ菐?kù)頭席研究員王德培認(rèn)為，房產(chǎn)稅落地的時(shí)間節(jié)點(diǎn)與力度取決于“經(jīng)濟(jì)”與“房?jī)r(jià)”的走勢(shì)。“如果說(shuō)‘限購(gòu)、限貸、限價(jià)’代表著行政調(diào)控已走向極端，那么房產(chǎn)稅則意味著市場(chǎng)化調(diào)控的開(kāi)啟，調(diào)控政策儼然已切換思路。”

　　王德培解釋稱(chēng)，房產(chǎn)稅多少有點(diǎn)“雷聲大，雨點(diǎn)小”，喊了那么多年，依然“猶抱琵琶半遮面”。其實(shí)，不是太給面子，實(shí)在是經(jīng)濟(jì)太不給力。“上半年國(guó)內(nèi)外專(zhuān)家學(xué)者還在爭(zhēng)議中國(guó)是‘硬著陸’還是‘軟著陸’，這樣的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)讓決策者不敢輕舉妄動(dòng)，畢竟眾望所歸的消費(fèi)中，房地產(chǎn)‘獨(dú)占鰲頭’。如果2014年前兩季度GDP走勢(shì)平穩(wěn)，則說(shuō)明房產(chǎn)稅推開(kāi)的日子不遠(yuǎn)了。”

　　此外，王德培認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲幅度將是另一個(gè)變量。2013年房?jī)r(jià)加速上漲，如果2014年房?jī)r(jià)依然快速的上漲，將加大高層推出房產(chǎn)稅的動(dòng)力。

　　王德培預(yù)計(jì)，房產(chǎn)稅或較早在2014年底落地，2015年出臺(tái)的可能性更大。

　　此外，由于現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲迅猛的基本是北上廣、杭州、南京等大城市，因此率先鋪開(kāi)的概率偏大。一旦房產(chǎn)稅落地，下一步便是套用成熟國(guó)家的管理體系如德國(guó)模式，構(gòu)建住房保障系統(tǒng)，二手房交易、出租管理辦法等。屆時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將由非理性的繁榮回歸理性。

　　點(diǎn)評(píng)：作“立法”平復(fù)了潛在房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的恐慌，又增加了廣泛推進(jìn)的可能性。

　　房?jī)r(jià)指數(shù)觸頂下行

　　預(yù)言實(shí)現(xiàn)可能：★★★★影響行業(yè)程度：★★★★

　　2013年主要城市新房銷(xiāo)售量整體走勢(shì)，經(jīng)歷了一個(gè)先熱后穩(wěn)、逐步回升的過(guò)程，奠定了2013年樓市的牛市行情。但隨著2013年年底新一輪調(diào)控的上馬，前期漲幅較高城市的房?jī)r(jià)漲幅已得到有效遏制，2014年房?jī)r(jià)是否會(huì)繼續(xù)高歌猛進(jìn)？

　　對(duì)于2014年樓市表現(xiàn)，專(zhuān)家認(rèn)為，2014年70大城市的房?jī)r(jià)指數(shù)同比將觸頂下行。到2014年12月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅為4%左右。主要原因有兩個(gè)：

　　頭先是房?jī)r(jià)的環(huán)比漲幅持續(xù)下行。截止2013年11月，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅為0.55%，自4月份增幅由擴(kuò)大轉(zhuǎn)為收窄以來(lái)，增幅數(shù)據(jù)持續(xù)下行8個(gè)月，預(yù)計(jì)到2014年1月份，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅將低于2013年1月份的環(huán)比漲幅0.57%，屆時(shí)，房?jī)r(jià)同比漲幅將開(kāi)始下行。

　　其次是受整個(gè)行業(yè)降溫的影響，2014年70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅支撐力不足，且2013年基期值較高，所以房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)收窄。

　　此外，認(rèn)為房?jī)r(jià)漲幅收窄的原因還在于一是2014年土地市場(chǎng)整體環(huán)境將延續(xù)2013年的態(tài)勢(shì)，且大量?jī)?yōu)質(zhì)土地有望入市，土地成本有望繼續(xù)攀升；二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地購(gòu)置均價(jià)漲幅將有所回落；三是2013年土地購(gòu)置價(jià)格基數(shù)較高，2014年漲幅會(huì)拉低，業(yè)內(nèi)人士表示。

　　點(diǎn)評(píng)：從各方統(tǒng)計(jì)口徑來(lái)看，2014年房?jī)r(jià)增速放緩已難避免。

　　樓市迎十年較好政策環(huán)境

　　預(yù)言實(shí)現(xiàn)可能：★★★影響行業(yè)程度：★★★★

　　2013年，樓市延續(xù)了調(diào)控主基調(diào)，但效果適得其反。2014年的政策走勢(shì)成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的話題。

　　十八屆三中全會(huì)已經(jīng)基本定調(diào)了未來(lái)樓市政策走勢(shì)。全會(huì)涉及房地產(chǎn)的四個(gè)方面，即市場(chǎng)化改革、土地制度改革、新型城鎮(zhèn)化和財(cái)稅改革等，之談市場(chǎng)，對(duì)于調(diào)控只字未提。

　　但在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新明確表示：繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作。2014年要保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施。

　　在某些專(zhuān)家看來(lái)，目前的樓市政策環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了重大調(diào)整，未來(lái)方向已經(jīng)非常明朗，政策層面正在對(duì)調(diào)控進(jìn)行戰(zhàn)略性淡化。

　　李戰(zhàn)軍認(rèn)為，2014年樓市將迎來(lái)十年調(diào)控以來(lái)較好的政策環(huán)境：不再以調(diào)控房?jī)r(jià)為目標(biāo)、不再壓制供給和需求。

　　李戰(zhàn)軍表示，目前政府向保障房建設(shè)和分配、剛需頭套的金融支持等方面傾斜，不講房?jī)r(jià)、不談?wù){(diào)控、不提限購(gòu)。有關(guān)調(diào)整的步，就是多次指示將開(kāi)閘放松房企的融資。

　　“現(xiàn)在政府不再搞一刀切，而是切一刀，把調(diào)控政策的方法留給地方政府來(lái)做?？傊髂攴康禺a(chǎn)業(yè)會(huì)得到很好的發(fā)展。”

　　李戰(zhàn)軍還認(rèn)為，限購(gòu)特別是高端商品房的限購(gòu)取消是遲早的事。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟在談到未來(lái)樓市政策走勢(shì)時(shí)提出，政府目前的方向更多的是專(zhuān)注四個(gè)方面的建設(shè)，一是貨幣政策，鼓勵(lì)房企從間接融資到直接融資的轉(zhuǎn)變；二是加快房產(chǎn)稅立法，增加試點(diǎn)城市；三是加強(qiáng)保障房建設(shè)目標(biāo)；四是實(shí)施農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策，增加土地供給。

　　“而對(duì)于房?jī)r(jià)、調(diào)控等方面說(shuō)的比較少”。

　　在陳晟看來(lái)，對(duì)于限購(gòu)政策，特大城市短期內(nèi)還將是常態(tài)。而三四線城市將會(huì)有一個(gè)逐步退出的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

　　點(diǎn)評(píng)：一邊不提調(diào)控，一邊執(zhí)行好調(diào)控。2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，將是場(chǎng)硬仗。

　　地產(chǎn)信托兌付危機(jī)涌現(xiàn)

　　預(yù)言實(shí)現(xiàn)可能：★★★影響行業(yè)程度：★★★★

　　在過(guò)去的幾年，由于調(diào)控帶來(lái)的融資困難，信托成為了房企融資的主要渠道，這也使得地產(chǎn)信托的規(guī)模有大幅增長(zhǎng)。而隨著2014年A股再融資開(kāi)閘和房企在海外的融資渠道拓寬，地產(chǎn)信托或?qū)⒚媾R危機(jī)。

　　盛富資本與協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖向《東地產(chǎn)》指出，2014年房地產(chǎn)信托兌付困難的情況出現(xiàn)的頻率會(huì)增多。“過(guò)去信托界有不成文的規(guī)定，就是因?yàn)榇蟛糠中磐杏幸恍﹪?guó)有成分，當(dāng)出現(xiàn)兌付困難時(shí)，政府會(huì)給他們壓力，使他們想辦法償付到期無(wú)法償還的信托。當(dāng)出事情的項(xiàng)目越來(lái)越多時(shí)，他們就開(kāi)始思考信托公司能否拆東墻補(bǔ)西墻的問(wèn)題，剛性?xún)陡秾⒊霈F(xiàn)無(wú)法兌現(xiàn)，并且出現(xiàn)房地產(chǎn)的損失。”

　　黃立沖還指出，更大的問(wèn)題在于與地方政府和地方融資平臺(tái)或者地方政府有擔(dān)保的信托的償付，這些項(xiàng)目本身現(xiàn)金流更差，更多的是投資到基建型而且回報(bào)慢的項(xiàng)目，由于這次的地方債務(wù)審計(jì)發(fā)現(xiàn)地方債務(wù)和地方或然債務(wù)達(dá)到17.9萬(wàn)億，這部分的地方債和城投債償還的問(wèn)題恐怕更加突出。“純民營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)的債至少是由土地作為抵押的，只要項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，錢(qián)就可以歸還，部分涉及到的僅僅是拖欠的問(wèn)題，但是城投債和地方融資平臺(tái)的債其實(shí)根本就沒(méi)有收入做支撐，其依靠不斷地賣(mài)地和政府信用作擔(dān)保，這種兌付延誤將蜂擁而至。”

　　“所以我預(yù)測(cè)，2014年將是‘信托能剛性?xún)陡?rsquo;的觀念被較終摧毀的一年，不過(guò)本來(lái)信托就是一種風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別很高的機(jī)會(huì)型投資工具，剛性?xún)陡侗緛?lái)就不應(yīng)該出現(xiàn)。信托規(guī)模方面可能會(huì)降低，收益率方面的要求可能會(huì)提高。”

　　黃立

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