隨著純商品房成交地塊土地成本的高企以及自住型商品房大量推出后，在純商品房市場，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由剛需產(chǎn)品逐漸向中高端市場轉(zhuǎn)移，未來純商品住宅市場“中高端化”的趨勢越來越明顯。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在商品房市場中高端化背景下，北京中高端市場也開始出現(xiàn)分化，產(chǎn)品競爭逐漸加劇，部分大戶型出現(xiàn)滯銷窘境。

現(xiàn)象1

門頭溝某項目：近200套房源3個月成交39套

在今年迅速崛起的門頭溝區(qū)域，一些大戶型產(chǎn)品也出現(xiàn)滯銷狀況，以該區(qū)域某個大戶型產(chǎn)品為例，來自北京住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，去年9月底，該項目推出198套中大戶型新房源，價格從每平米3.6萬至每平米4.7萬不等。但近四個月過去，除了39套成交，11套顯示“資格核驗中”，13套顯示“已預(yù)訂”之外，其余136套均處于“可售”狀態(tài)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項目周邊主要以老小區(qū)為主，目前二手房價格大多未超過每平米3萬，如此強烈的價格落差，成為該項目滯銷的一大原因，此外，項目周邊缺乏高端項目成片開發(fā)，因此，形成高端住宅區(qū)尚有一定難度。

此外，一新房項目銷售人員表示，“門頭溝山水自然條件優(yōu)越，對改善型購房者，尤其是京西改善型人群有很大吸引力。然而，與別墅區(qū)、西山板塊等傳統(tǒng)高端板塊相比，門頭溝的吸引力和知名度還有待加強，也是導致區(qū)域一些大戶型項目銷售不理想的原因。”

去年12月18日，住總?cè)趧?chuàng)駿洋聯(lián)合體58.66億奪得門頭溝新城地塊，造就北京新總價地王。而新地王所在的門頭溝區(qū)域，也受到了越來越多的關(guān)注。門頭溝一直以來供應(yīng)量不是很大，隨著品牌房企打造的項目即將入市，將會彌補京西供應(yīng)量的不足，對于區(qū)域?qū)⑵鸬揭欢ㄖ谱饔?，高價地塊成交也將會激發(fā)市場信心。

現(xiàn)象2

京杭府：逾半年去化率不足兩成

位于通州區(qū)新華大街與新華北路交叉口的京杭府項目，于去年6月頭次開盤。記者近日在住建委網(wǎng)站上查詢發(fā)現(xiàn)，該樓盤批準銷售套數(shù)為240套，批準銷售面積為51138.24平方米，但截至目前，樓盤已簽約住宅套數(shù)僅為43套，已簽約面積為8521.81平方米。

也就是說，在過去7個多月時間內(nèi)，即便在市場整體向好的背景下，該樓盤去化率僅為18%，尚不足兩成。

京杭府位于通州的傳統(tǒng)密集型商業(yè)地段、通州老商業(yè)，周邊匯聚了眾多大型商場、醫(yī)療體系和餐飲，交通較為便利。據(jù)記者了解，該樓盤主要面向改善型人群，戶型面積為180-260平方米以上3-4居，定位為北京財富置業(yè)、理財?shù)念^選產(chǎn)品。

業(yè)內(nèi)人士表示，一般來說，大戶型的銷售情況要結(jié)合區(qū)位和客群特點，目前通州仍是以剛需客群為主，所以一些定位偏中高端的產(chǎn)品銷售速度會慢一些。

大戶型更難出手

雖然單價低于中小戶型，但因面積大，總價高，大戶型二手房的出售難度還是明顯高于中小戶型，三元橋、東直門、勁松等多個區(qū)域的經(jīng)紀人告訴記者，大戶型的總價太高，肯定沒有剛需的戶型賣得快。“小戶型總價低，購購的門檻相對也比較低，不管是剛需還是小部分投機的人都會選擇小戶型，畢竟也更好倒手。”一位經(jīng)紀人表示。

準備在西紅門附近購購二手房的小李稱，一些性價比較高的小戶型賣得很快，“我天看上一套60平米的，第三天打電話就賣掉了，但大戶型比較難，我較早看房的時候看過一套大戶型房源，一個多月了，還在那掛著。”

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴記者，從去年四季度以來我愛我家的房屋交易數(shù)據(jù)來看，12月份100平米以下中小戶型房源的成交均價與上月相比略有上漲；100-140平米之間中大戶型房源的交易均價與上月相比基本持平，而140平米以上大戶型房源的交易均價，與上月相比則下跌了2.5%，100平米以上中大戶型房源價格的持平或下跌，使得四季度北京二手房價逐步企穩(wěn)。

原因分析

購購門檻提高

記者調(diào)查也得到權(quán)威機構(gòu)的證實。根據(jù)麗茲行豪宅研究院少有數(shù)據(jù)顯示，1月上旬（1-12日）高端二手住宅成交47套，相比上月同期下降52.52%，較去年同期下降65.7%；高端新房成交259套，相比上月同期下降46.9%，較去年同期下降69.76%。

對于大戶型滯銷，一位業(yè)內(nèi)人士表示，一方面是由于消費觀念的轉(zhuǎn)變，經(jīng)過幾輪房地產(chǎn)調(diào)控，購房者漸趨理性，不再盲目追求，市場消費逐漸轉(zhuǎn)向中小戶型，大戶型的銷售進度自然就顯得較為緩慢。另一方面則是因為差別化的房貸政策打擊了樓市的投資需求，有實力購購大戶型產(chǎn)品的購房者數(shù)量有限，隨著限購、限貸政策持續(xù)，購購大戶型產(chǎn)品的門檻不斷提高，這也成為大戶型產(chǎn)品滯銷的根本原因。

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，相比剛需產(chǎn)品，改善型項目受市場大環(huán)境波動的影響更大，尤其在2011年一二線城市限購政策全面升級的大背景下，城市90-140平米房源供求比下降的幅度明顯大于90平米以下產(chǎn)品?？硕鹧芯糠治鰩煑畛壳啾硎?，相比于頭置剛需來看，改善型需求購購力更強、購房急迫性卻較弱，因此在房地產(chǎn)市場不景氣、房價調(diào)整預(yù)期提升的情況下，這部分需求更容易進入觀望，從而導致局部市場熱度的下降。

“樓市政策的持續(xù)，以及房價高企，住宅投資屬性正在減弱，一些投資房產(chǎn)的客群已經(jīng)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?、商業(yè)地產(chǎn)以及別的領(lǐng)域。”一位業(yè)內(nèi)人士認為，住宅客群對投資渠道的轉(zhuǎn)移也是大戶型滯銷的原因之一。

產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重

此外，對于改善型產(chǎn)品以及中高端市場來說，產(chǎn)品品質(zhì)的打造能力無疑是更為核心的競爭力。

相對于頭置型中小戶型產(chǎn)品，改善類大戶型產(chǎn)品一般是滿足先進居住需求，因此，購購者對產(chǎn)品品質(zhì)、地段、配套、環(huán)境等方方面面的要求更高、也更挑剔。然而，目前市場上嚴重同質(zhì)化的產(chǎn)品，卻讓很多大戶型購購者一房難求。

業(yè)內(nèi)人士認為，除了地段的優(yōu)勢之外，項目在品質(zhì)上尤其是在舒適度上也要有比較優(yōu)勢，真正具備“出則鬧市，入則桃源”的環(huán)境優(yōu)勢，能夠尊享價值。其次，還要有企業(yè)品牌、產(chǎn)品品牌、服務(wù)品牌的多重優(yōu)勢，要具有明顯的升值空間甚至典藏價值，還要能夠充分保障安全性、私密性。

觀望加重致購購需求萎縮

胡景暉分析認為，近一年多來的購房人群主要以資金實力相對有限的頭次置業(yè)和頭次改善的剛性購房需求為主，頭次置業(yè)人群較多的關(guān)注的是100平米以下的中小戶型，頭次改善的家庭則關(guān)注更多的是100~140平米之間的中大戶型，而對于140平米以上的大戶型房源，一方面，大戶型總價高，頭付款和月供比例大，對資金實力的要求較高；另一方面，大戶型房源需要面臨繳納更加高額的契稅、營業(yè)稅，稅費成本較高；第三，大戶型房源流動性要比中小戶型差，日后不管是再次出售，還是出租，都比中小戶型困難；第四，傳聞已久的房產(chǎn)稅，也使得部分購房人群在購房時更偏向中小戶型。

此外，胡景暉表示，去年四季度，七條的出臺以及樓市調(diào)控從緊的表態(tài)，使得購房人群觀望心態(tài)加重，購房需求明顯萎縮，在此背景下，選購大戶型的購房人群數(shù)量更是率先減少，需求的下滑造成了大戶型房源均價率先出現(xiàn)松動。

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