隨著地方兩會近日密集召開 ， 各地房地產(chǎn)政策逐漸明朗。此次各地政策與之前明顯不同的是，房地產(chǎn)調(diào)控政策不再以一概全，而是根據(jù)各地的特點，因地制宜制定政策。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)調(diào)控思路已逐漸清晰，調(diào)控將化整為零，目標則回歸支持民生和居住的本質(zhì)。將不再把房地產(chǎn)調(diào)控目標鎖定在具體價格，而是將放在保障房、棚戶區(qū)等安居工程，保障人民住有所居。調(diào)控決策權則是在整體統(tǒng)籌的基礎上下放至地方，由地方因地制宜地制定相關政策，并分類進行決策。但由于短期內(nèi)房地產(chǎn)投資在地方投資中的地位仍難以改變，為加強對地方約束力，仍將對地方房價水平 、 供應規(guī)模、住房水平等方面做出明確要求。

　　國家統(tǒng)計局20日發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，2013年 ， 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%(扣除價格因素實際增長19.4%)，這意味著房地產(chǎn)開發(fā)仍然是拉動我國經(jīng)濟增長的重要因素。

　　動向

　　各地因地制宜制定調(diào)控政策

　　19日，在上海市十四屆人大二次會議開幕式上，上海市市長楊雄作政府工作報告指出，房地產(chǎn)調(diào)控方面將嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，確保住房用地供應，并要健全住房保障和供應體系。

　　楊雄說，上海新建籌措各類保障性住房和實施舊住房綜合改造5.5萬套，基本建成11萬套。完善住房保障管理機制，加快大型居住社區(qū)配套建設，推進城中村改造。

　　北京方面，北京市市長王安順作政府工作報告時指出，北京將繼續(xù)嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控各項政策措施，堅決保持房價基本穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　王安順表示，北京要滿足群眾基本住房需求，深入研究住房建設規(guī)律，構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房保障和供應體系。因此，今年北京將以公租房和共有產(chǎn)權房為，理順建設管理體制，建設7萬套保障性住房。年內(nèi)竣工10萬套，確保在2015年提供100萬套，逐步解決北京市城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問題。北京還要推進自住型商品房建設，加快已供地項目實施進度，新增5萬套供地，優(yōu)化住房供應結(jié)構。

　　深圳市政府公報則披露，從2014年4月1日起，《〈深圳市人民代表大會常務委員會關于農(nóng)村城市化歷史違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》(以下簡稱《試點辦法》)將在試點區(qū)域內(nèi)正式實施。

　　對于原村民擁有的符合條件的違建，根據(jù)不同情況可在補繳差異化地價及罰款，進行處理確認，而符合條件的非原村民的生產(chǎn)經(jīng)營性、商業(yè)、辦公類歷史違法建筑或可確權。

　　太原方面則表示，2014年將延續(xù)差別化調(diào)控，提升購房門檻，單身人員可以作為獨立家庭購房，購房年齡從原先規(guī)定的18周歲提高到20周歲。

　　值得注意的是，從現(xiàn)階段各地兩會對于房地產(chǎn)市場未來調(diào)控措施可以明顯看出，無論上海、北京、深圳還是太原，各地房地產(chǎn)調(diào)控措施不再一刀切，而是根據(jù)其自身特點，因地制宜制定政策。

　　住建部政策研究研究員趙路興在接受記者采訪時表示，2014年調(diào)控政策目標便是避免房地產(chǎn)市場劇烈波動，并逐步引導出臺中長期房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，推進房地產(chǎn)改革。

　　“而在長效機制出臺前，市場分化下的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向?qū)⒏鼜娬{(diào)針對不同城市的不同狀況，實行不同政策。”趙路興說，一線城市和熱點二線城市供不應求壓力將持續(xù)，房價上漲壓力依然突出，購房門檻、貸款比例等現(xiàn)有調(diào)控政策力度不減，政策執(zhí)行將從嚴。與此同時，多數(shù)供需均衡、價格平穩(wěn)的二線城市將維持現(xiàn)有政策；部分供應過剩面臨價格下行風險的三四線城市調(diào)控政策或?qū)⑦m度松綁。

　　調(diào)整

　　房市分化倒逼調(diào)控謀變

　　據(jù)了解，造成房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向的主要原因便是房地產(chǎn)市場分化的加劇。統(tǒng)計局發(fā)布的較新數(shù)據(jù)顯示，2013年12月，新建商品住宅與上月相比，在70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。環(huán)比價格變動中，較高漲幅為1.1%，較低為下降1.7%。具體來看，合肥上漲1.1%，北京上漲0.6%，韶關下降0.2%，溫州下降1.7%。

　　同比方面分化更為明顯，12月70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。較高漲幅為21.9%，較低為下降2.8%。具體來看，北上廣深四個一線城市全線上漲超20%，南京、武漢等27個二三線城市漲幅超10%，但與此同時，蚌埠僅同比上漲1.7%，溫州則同比下跌2.8%。

　　而2014年分化還在加劇，在2013年底部分熱點二線城市密集收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策后，市場預期漸趨平穩(wěn)，熱點城市房價漲幅進一步趨緩。但是不同城市房地產(chǎn)市場分化卻再度加劇。

　　庫存方面，一線及熱點二線城市市場持續(xù)去庫存，二三線城市大多庫存積累。C R IC研究數(shù)據(jù)顯示，近兩年以來，一線城市和熱點二線城市庫存持續(xù)處于低位，以北京為例，消化庫存周期僅6.9個月。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，二線城市中，營口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時，市場表現(xiàn)欠佳，去化時間多超20個月，丹東樓市庫存去化時間甚至達73.3個月。

　　而未來在供應方面，京滬供應規(guī)模仍有不足，二線城市市場庫存或?qū)⒗^續(xù)積累。CRIC預測，2014年，一線城市供應仍舊相對不足，北京和上海2014年預期供應僅分別相當于2013年成交量的91%和85%，如果考慮到這兩個城市本地巨大的購房需求，以及對外來人口的強大吸附力，其市場實際潛在需求應遠遠大于當前年度成交規(guī)模。而二線城市中相對較充足，其中寧波2014年新增供應更是相當于2013年成交的183%，幾乎翻倍。

　　也正是基于此，2013年底，全國18個熱點城市出臺了穩(wěn)控房價的政策措施，進一步收緊房地產(chǎn)調(diào)控。

　　下放

　　調(diào)控手段更具針對性

　　房地產(chǎn)調(diào)控決策權已明顯下放至地方，手段也趨向差別化。趙路興表示，2013年的房地產(chǎn)市場較以往來說，發(fā)生了明顯的變化，那就是市場極度分化。而這也意味著“一刀切”的房地產(chǎn)調(diào)控不再適用于現(xiàn)在的市場。因此，調(diào)控思路轉(zhuǎn)變是大勢所趨。

　　事實上，住建部副部長仇保興近日曾表示，房地產(chǎn)政策如今有一個鮮明轉(zhuǎn)變，就是房地產(chǎn)要回歸“居者有其屋”的基本需求，回歸到城市空間的公平分配和使用上來，絕不能成為過度投資的渠道。房地產(chǎn)調(diào)控模式應該化整為零，如深圳的問題深圳解決，不必出政策。

　　“從改革的方向上看，政府更著眼于市場為主的調(diào)控機制，重構市場供應體系、加大供應、盤活存量。”趙路興表示，未來將不再將房地產(chǎn)調(diào)控目標鎖定在具體價格，而是將放在保障房、棚戶區(qū)等安居工程，保障人民住有所居。調(diào)控決策權則是在整體統(tǒng)籌的基礎上下放至地方，由地方因地制宜地制定相關政策，并分類進行決策。簡單來講，就是放開“高端”需求，發(fā)揮市場的決定性作用，保障“低端”供應，強化政策的民生托底功能。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一也表示，2003年發(fā)布的《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中就明確了調(diào)控思路，堅持加強宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構基本合理，價格基本穩(wěn)定；堅持在國家統(tǒng)一政策指導下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應，與相關產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。

　　而在此前舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，住建部部長姜偉新表示，要強調(diào)調(diào)控的針對性，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，注重分類指導。北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。

　　“為加強地方的約束力，也將對地方房價水平、供應規(guī)模、住房水平等方面做出明確要求。”趙路興表示，一方面，由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境的不確定性，貨幣政策如果放松，房地產(chǎn)調(diào)控政策效果將有所抵消。另一方面，地方對房地產(chǎn)投資拉動依賴性較大，在地方債務壓頂?shù)谋尘跋?，若承債能力下降，財政困難，地方或會被迫放松調(diào)控，再次對房地產(chǎn)調(diào)控造成影響。

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