時(shí)隔五年，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”再度出現(xiàn)在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的紀(jì)要中，這對(duì)調(diào)整中的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，意味深遠(yuǎn)。

  10月29日， 總理主持召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，將推進(jìn)六大領(lǐng)域消費(fèi)，其中包括穩(wěn)定住房消費(fèi)、放寬提取公積金支付房租條件等。

  “作為層面的正式表態(tài)，政府維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度已經(jīng)明確。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究一位負(fù)責(zé)人表示。

  “實(shí)際上，住建部及其他相關(guān)部委已經(jīng)儲(chǔ)備政策，但具體出臺(tái)的時(shí)間還要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r而定。”一位接近住建部的知情人士透露，“央行9·30政策出臺(tái)后，正常情況下應(yīng)該多消化一段時(shí)間，但緊接著又提出穩(wěn)定住房消費(fèi)，預(yù)計(jì)落實(shí)這一要求的具體政策會(huì)由相關(guān)部委盡快出臺(tái)。”

  盡管部委頒布政策細(xì)則尚需時(shí)日，但地方政府已迫不及待地升級(jí)救市措施。 總理講話的天，杭州七部門即聯(lián)合發(fā)布通知，提出調(diào)整公積金政策、信貸政策等八方面意見。

  釋放“刺激需求”信號(hào)

  上述接近住建部的人士表示，“較近幾個(gè)月，曾多次聽取住建部及其他相關(guān)部委對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的分析報(bào)告，并有針對(duì)性地對(duì)長(zhǎng)三角等區(qū)域進(jìn)行摸底調(diào)研，可以說層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向高度關(guān)注。”

  “這一年以來，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了變化。”上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究負(fù)責(zé)人表示，“在去年的十八屆三中全會(huì)上，提出要重用市場(chǎng)之手，是希望通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)配置資源，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠得到調(diào)整；但從此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的要求來看，政府托底的意味明顯。”

  實(shí)際上，新一屆政府就任后，除了今年兩會(huì)提出將針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控之外，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的官方表態(tài)非常少見。

  今年3月兩會(huì)前后的政策信號(hào)顯示，當(dāng)時(shí)對(duì)樓市的態(tài)度仍然以防止樓市過熱為主。“雙向調(diào)控政策的著力點(diǎn)是維持市場(chǎng)穩(wěn)定，避免出現(xiàn)市場(chǎng)過熱或過冷，但在當(dāng)時(shí)，大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是過熱的。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生曾表示。

  “之前，新一屆政府的主導(dǎo)思路是要求在結(jié)構(gòu)性改革中，實(shí)行去杠桿化和以短痛換取經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的潛力。在這一主導(dǎo)思路下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整勢(shì)在必行。”上述接近住建部的人士表示，不過由于三季度的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)下滑明顯，穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力再次凸顯。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增速為7.3%，增速較二季度回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)投資下滑被認(rèn)為是三季度經(jīng)濟(jì)增速回落的重要原因。統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)下降，住宅新開工面積和銷售面積同比下降均超過10%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降4.6%。

  “今年上半年樓市的快速調(diào)整令地方財(cái)政承受較大壓力，下半年以來，這種壓力已經(jīng)從地方向上傳導(dǎo)，因此，在地方自行救市后，對(duì)放松調(diào)控也從此前的默許轉(zhuǎn)為正面表態(tài)。”東部某省住建部門的一位官員對(duì)記者表示。

  根據(jù)財(cái)政部公布的較新數(shù)據(jù)顯示，在地方政府性基金收入中，今年前三季度國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比僅增長(zhǎng)16.6%，較去年同期49.6%的增速大幅回落。

  “央行9·30新政出臺(tái)后，全國(guó)樓市成交數(shù)據(jù)已經(jīng)發(fā)生一定變化，如今釋放穩(wěn)定住房消費(fèi)的政策信號(hào)，效果會(huì)在四季度有所體現(xiàn)。”上述接近住建部的人士指出，“成交量上去了，房地產(chǎn)投資不會(huì)落得太多，地方財(cái)政困難也能得到緩解。”

  減稅箭在弦上

  “從目前來看，央行9·30新政還有待進(jìn)一步落實(shí)，因?yàn)槟壳般y行在執(zhí)行房貸利率方面仍然是根據(jù)自身需要執(zhí)行。”上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)。

  上述東部某省住建部門官員告訴記者，央行出臺(tái)的信貸政策，目的是希望能通過降低房貸利率、增加銀行在房貸方面的資金投放來提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，但是這一政策在地方執(zhí)行的時(shí)候并不能達(dá)到政策設(shè)計(jì)的需求，“對(duì)于地方政府而言，政策落不了地，這才是較頭疼的問題。”

  據(jù)記者調(diào)查了解，目前各地大部分銀行能給出的房貸利率折扣主要為9折-9.5折，7折利率尚未出現(xiàn)。

  此外，此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議還明確要求放寬提取住房公積金支付房租條件。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出，在國(guó)務(wù)院的這一要求下，預(yù)計(jì)各地方政府還將根據(jù)本地實(shí)際情況，對(duì)公積金等政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，如提高住房公積金貸款總額上限，縮短住房公積金貸款審批、到款流程。

  而此前坊間盛傳的營(yíng)業(yè)稅稅率調(diào)整也可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。“營(yíng)業(yè)稅政策在11月份進(jìn)行調(diào)整的可能性很大，預(yù)計(jì)在調(diào)整方向上國(guó)稅總局會(huì)給一個(gè)比較寬泛的執(zhí)行細(xì)則，具體落地政策還需要各地出臺(tái)。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

  “按照本屆政府的政策思路，在房地產(chǎn)領(lǐng)域預(yù)計(jì)不會(huì)再有一刀切的政策，這是以在今年兩會(huì)上提出分類調(diào)控的總體思路為基礎(chǔ)的，因此未來地方將會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)救市政策，尺度也會(huì)比以往要大得多。”中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示。

  以杭州10月30日出臺(tái)的新政為例，其中就對(duì)公積金政策進(jìn)行了明確調(diào)整，對(duì)購購套改善型普通自住住房的購房者予以政策支持。同時(shí)，杭州新政還要求各商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭貸款購購頭套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

  行政調(diào)控的“末路”

  與國(guó)務(wù)院“穩(wěn)定住房消費(fèi)”決議相呼應(yīng)的，是住建部關(guān)于“行政調(diào)控手段逐步退出”的表述。

  10月28日，住建部新聞發(fā)言人倪虹表示，用市場(chǎng)的手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)將是下一步調(diào)控的主要方向和手段，未來一段時(shí)期，政府將更傾向于運(yùn)用金融、財(cái)稅等市場(chǎng)化手段，而行政化手段相信會(huì)越來越少。

  “這意味著對(duì)于限購政策的底線有可能再次被突破。”上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究負(fù)責(zé)人表示，時(shí)至今日只有北上廣深及三亞仍在落實(shí)限購政策，其他城市已經(jīng)全部取消限購。而本次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”后，原本被視為禁區(qū)的北上廣深四大城市中，可能有個(gè)別城市將試探調(diào)整現(xiàn)行限購政策。

  不久前，記者獲悉，廣州已經(jīng)基本確定將對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策做出調(diào)整，調(diào)整方向?qū)⒓杏诜砰_外地戶籍人士的購房資格、放寬高端住宅的購購條件等方面。

  “對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行正面表態(tài)后，預(yù)計(jì)廣州很有可能將成為頭個(gè)放松限購的一線城市。”業(yè)內(nèi)一位分析人士指出。

  中原地產(chǎn)研究報(bào)告分析，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)特征與過往有所不同，單純寄希望于政策救市的歷史或難重演。此外，宏觀政策的取向也有差異，本輪救市政策能否真正奏效有待觀察。
 

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