2007年，?？诒泵妫蛏酱蟮?，這里還是一片荒蕪。2014年春節(jié)，羊山大道，電影公社里人潮涌動(dòng)。7年時(shí)間，駿豪地產(chǎn)集團(tuán)將一片荒蕪變成了集房地產(chǎn)、高爾夫休閑、酒店度假、電影文化于一身的高端度假休閑之地。施工至今未停。?？谟^瀾湖度假區(qū)主干道上，載著巨大熔巖經(jīng)過(guò)的運(yùn)輸車穿梭其中，在方圓13平方公里內(nèi)，還到處是挖掘機(jī)、推土機(jī)作業(yè)的景象。如此規(guī)模的建設(shè)宛如締造一個(gè)城邦，“我們每都在改寫歷史。”駿豪集團(tuán)主席朱鼎健向媒體透露。即便如此，?？谟^瀾湖仍屢屢遭到指摘。

　　觀瀾湖的高爾夫球王國(guó)

　　也就是在這一年，34歲的朱鼎健頻繁入島。 操盤在海南“世界的高爾夫球場(chǎng)”建設(shè)，準(zhǔn)備投資500億元“把一片荒山野嶺變成了一個(gè)高端的休閑品牌”。在他入島的四個(gè)月后，5000臺(tái)挖掘運(yùn)輸車，數(shù)萬(wàn)名工人的施工隊(duì)伍陸續(xù)進(jìn)駐。他們從附近一座山挖了3000多萬(wàn)立方米的土，覆蓋在巖石之上。一個(gè)海南高爾夫球王國(guó)的締造歷史正式拉開了序幕。2009年，觀瀾湖集團(tuán)在這片火山熔巖石漠地上，成功發(fā)展了海口觀瀾湖度假區(qū)。

　　時(shí)至今日，觀瀾湖集團(tuán)已經(jīng)形成一個(gè)高端的高爾夫和多元休閑產(chǎn)業(yè)群。在中國(guó)投資的每一個(gè)項(xiàng)目，不僅是建造高端的高爾夫休閑項(xiàng)目，更致力創(chuàng)造無(wú)獨(dú)有偶的高端休閑度假品牌，國(guó)際時(shí)尚的生活模式。

　　85000平方米的觀瀾湖·觀邸、169799平方米的電影公社、24萬(wàn)平方米的觀瀾湖蘭桂坊……如此規(guī)模的建設(shè)宛如締造一個(gè)城邦。“560年的高爾夫歷史都沒有出現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目像中國(guó)觀瀾湖這個(gè)規(guī)模，我們每都在改寫歷史。” 朱樹豪的長(zhǎng)子、駿豪集團(tuán)主席朱鼎健曾如是說(shuō)。

　　明星邀請(qǐng)賽 中國(guó)戴維營(yíng)

　　20年來(lái)，觀瀾湖在體育休閑旅游業(yè)方面的投資已超過(guò)了一百億元。觀瀾湖每年到訪的國(guó)內(nèi)外賓客達(dá)到200萬(wàn)，并于2011年成功晉級(jí) 旅游景區(qū)。觀瀾湖集團(tuán)共創(chuàng)立、參與、支持180多項(xiàng)體育、文化、教育的社會(huì)和慈善事業(yè)。如今，觀瀾湖集團(tuán)已擁有20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)專業(yè)人士組成的“聯(lián)合國(guó)”式專業(yè)團(tuán)隊(duì)。

　　在業(yè)內(nèi)，觀瀾湖有一個(gè)響亮的稱號(hào)“企業(yè)家們的戴維營(yíng)”、“中國(guó)商圈王國(guó)”。在當(dāng)今世界財(cái)富收入位居前20名的“高球豪門”中，有11位與觀瀾湖結(jié)緣，其中有6位是觀瀾湖球場(chǎng)的設(shè)計(jì)師，還有5位高端球手到觀瀾湖訪問(wèn)或參加國(guó)際比賽。

　　這個(gè)“商圈王國(guó)”舉行了逾30次國(guó)際大賽和國(guó)際到訪活動(dòng)。迄今已引入和舉辦逾百次國(guó)際賽事及交流活動(dòng)，每年有300萬(wàn)人次國(guó)內(nèi)外賓客光臨。

　時(shí)隔7年，?？谟^瀾湖的施工至今未停。?？谟^瀾湖度假區(qū)主干道上，承載著巨大熔巖的運(yùn)輸車來(lái)回穿梭。在方圓13平方公里內(nèi)，還到處是挖掘機(jī)、推土機(jī)作業(yè)的景象。觀瀾湖像搭建積木般，在這個(gè)巨大的沙盤上擺放各種道具模型—電影公社工期正如火如荼進(jìn)行中。

　　盛世下暗藏的危機(jī) 頻遭指摘

　　時(shí)光荏苒，伴隨著這個(gè)“國(guó)度”的建設(shè)過(guò)程中，幾乎年年都發(fā)生的各類事件令這個(gè)“高爾夫球王國(guó)”常常被推到風(fēng)口浪尖。

　　朱鼎健掌舵觀瀾湖后，一直在突破父親朱樹豪管理觀瀾湖的模式。通過(guò)合作來(lái)發(fā)展觀瀾湖就是其中的一個(gè)突破。2014年元旦，由觀瀾湖與華誼兄弟、馮小剛合作打造的馮小剛電影公社正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。這一由影視界名角華誼兄弟，及知名導(dǎo)演馮小剛加盟投資的項(xiàng)目，一開始建造時(shí)便頗受外界關(guān)注?，F(xiàn)在對(duì)于項(xiàng)目未來(lái)的預(yù)期，在相關(guān)研究旅游地產(chǎn)的專家看來(lái)，電影加地產(chǎn)模式雖帶有一定的創(chuàng)新性，但在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)及未來(lái)電影市場(chǎng)不確定等因素影響下，項(xiàng)目前景仍有待觀察。

　　觀瀾湖華誼馮小剛電影公社開放后，拋出誘人承諾：景區(qū)恒久免費(fèi)。春節(jié)前夕，觀瀾湖華誼馮小剛電影公社相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受海南主流媒體采訪時(shí)滿口承諾，春節(jié)期間仍將免費(fèi)開放。據(jù)?？谑新糜挝瘮?shù)據(jù)顯示，元旦期間，觀瀾湖華誼馮小剛電影公社接待總?cè)藬?shù)達(dá)5.4萬(wàn)人次。興許是這短短三天假期的高人氣讓相關(guān)負(fù)責(zé)人看到了利益所在，?？谟^瀾湖、華誼馮小剛電影公社在2014年大年三十起售50元一張的歡樂(lè)聯(lián)票，憑票可游覽馮小剛電影公社以及體驗(yàn)觀瀾湖五大洲火山巖礦溫泉。

　　由于電影公社目前尚未完工，計(jì)劃2014年6月才正式開放，現(xiàn)在內(nèi)部還不具備商業(yè)業(yè)態(tài)、服務(wù)保障設(shè)施，加上溫泉池容量有限，聯(lián)票之說(shuō)實(shí)難成立。記者從海口觀瀾湖了解到，僅大年初一，電影公社接待游客將近2萬(wàn)人次，許多游客購(gòu)購(gòu)了聯(lián)票卻又不能泡上溫泉。導(dǎo)致不少游客十分氣憤，紛紛舉報(bào)?？谟^瀾湖。

　　觀瀾湖華誼馮小剛電影公社前后不一的做法引起了游客的不滿，觀瀾湖華誼馮小剛電影公社在巨大輿論壓力下做出退票決定。對(duì)于已購(gòu)購(gòu)歡樂(lè)聯(lián)票卻未能到溫泉體驗(yàn)的參觀者予以退還現(xiàn)金，“聯(lián)票”風(fēng)波才告平息，但卻給不少市民和島外游客留下了十分惡劣的印象。

　　值得一提的是，隨著這一合作項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的 ，朱鼎健合作發(fā)展模式的理念，也算可以正式接受市場(chǎng)的考驗(yàn)了。

　　被曝占用農(nóng)田“以租代征”

　　觀瀾湖?？陧?xiàng)目占地面積相當(dāng)于18個(gè)故宮大小。2008年的規(guī)劃書上，規(guī)劃用地甚至是這個(gè)數(shù)字的6倍，這一度引起海外媒體的關(guān)注。一時(shí)間，關(guān)于觀瀾湖頂風(fēng)而上、低價(jià)以租代征的傳聞四起。

　　2012年關(guān)于海口觀瀾湖低價(jià)違規(guī)征地，“以租代征”的方式變相開發(fā)房地產(chǎn)及高爾夫項(xiàng)目的傳聞在網(wǎng)絡(luò)上傳播開來(lái)。

　　據(jù)調(diào)查，?？谑腥嗣裾C發(fā)給?？谟^瀾湖的2011-009559的土地證上清楚地寫著：取得的價(jià)格是810元/平方米，出讓的土地面積是38763.04平方米。發(fā)證時(shí)間是2011年11月7日。這說(shuō)明，一是已經(jīng)大規(guī)模開工建設(shè)的海口觀瀾湖實(shí)際取得的土地面積很少。但大部分都是直接在林地上或農(nóng)用地上直接開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。但?？谟^瀾湖對(duì)外宣傳項(xiàng)目是3萬(wàn)畝，面積相當(dāng)于一個(gè)澳門。在?？谟^瀾湖高層管理者眼中，?？谟^瀾湖整個(gè)項(xiàng)目區(qū)沒有占用基本農(nóng)田耕地，符合國(guó)家保護(hù)耕地的政策。

　　除土地方面問(wèn)題外，?？谟^瀾湖在其他相關(guān)證件方面也很耐人尋味。?？谟^瀾湖商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)的時(shí)間是2011年12月14日，土地證的出讓批證時(shí)間是2011年11月7日。規(guī)劃許何證的出證時(shí)間時(shí)2011年12月5日。按照批文的字面理解，?？谟^瀾湖必須在20多天內(nèi)完成11幢樓的規(guī)劃并通過(guò)所有的手續(xù)，必須在9天內(nèi)從規(guī)劃圖到挖地基、打樁、出地面、并建成封頂，并成功取得預(yù)售證，這個(gè)事實(shí)已經(jīng)嚴(yán)重違背建筑常識(shí)的發(fā)證時(shí)間。

　 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈遇瓶頸 突破“高爾夫+住宅”模式不被看好

　　“在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈的推進(jìn)上，觀瀾湖目前已遇到瓶頸，頭先拿地已非常困難，高爾夫球場(chǎng)的配套住宅銷售也受調(diào)控影響，甚至球場(chǎng)還面臨營(yíng)業(yè)障礙。”綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究主任宋丁就表示。

　　宋丁表示，此次觀瀾湖選擇嫁接華誼的品牌，雖然能結(jié)合國(guó)家大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的政策背景，得到政府的支持，但觀瀾湖集中如此多的商業(yè)項(xiàng)目于?？谝怀牵枰紤]?？诘氖袌?chǎng)容量與消費(fèi)能力，也需要有投資總體的預(yù)期和精準(zhǔn)的市場(chǎng)分析策劃，避免投資沉淀。

　　旅游地產(chǎn)研究專家王路在接受樂(lè)居記者連線采訪時(shí)也表示：“?？谟^瀾湖和蘭桂坊合作投資的觀瀾湖蘭桂坊在項(xiàng)目定位上存著一定問(wèn)題。蘭桂坊定位在中高端檔次，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在前期考查認(rèn)為，只有每天客流量達(dá)到2萬(wàn)人次才能維持觀瀾湖蘭桂坊的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。但以海口觀瀾湖目前的情況來(lái)看，要達(dá)到2萬(wàn)客流量有一定難度。因?yàn)楹？谟^瀾湖地處市郊，目前沒有完善的交通體系，平常白天人流量很少，晚上人流量相對(duì)會(huì)多，但受限交通因素，這部分人流量很難為2萬(wàn)客流量做出大貢獻(xiàn)。同時(shí)目前觀瀾湖蘭桂坊的招商情況并不理想，這會(huì)導(dǎo)致后期的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生難度，或會(huì)對(duì)資金方面有所影響。”

　　另一分析人士也指出，在面對(duì)高爾夫球場(chǎng)盈利降低，配套高端住宅銷售受政策打壓的情況下，觀瀾湖連續(xù)大手筆的投資，對(duì)其資金鏈也將是一個(gè)極大的考驗(yàn)。朱鼎健作為70后生人，年輕、富有想象力，敢于創(chuàng)新，這些都是值得肯定的，但在延伸觀瀾湖傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈的過(guò)程中需要更審慎的考量，因?yàn)樵诒P子變大的背后，也隱藏著產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的無(wú)限未知和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　再涉違規(guī)售房風(fēng)波 管理漏洞致顧客泳池內(nèi)溺亡

　　戰(zhàn)線拉得太長(zhǎng)，無(wú)論是在產(chǎn)業(yè)鏈還是管理的各個(gè)環(huán)節(jié)便容易出現(xiàn)問(wèn)題。2012年7月31日下午，?？谟^瀾湖酒店泳池發(fā)生一起顧客溺亡事件。一名45歲女士入住該酒店，不到兩公里就溺亡飄浮在該酒店游泳池的水面。事后，死者的親屬?gòu)埾壬嬖V媒體，事情發(fā)生后，死者親屬便開始和酒店方面交涉如何處理此事，但酒店方面態(tài)度消極，甚至直接宣稱自己沒有責(zé)任，這讓死者家屬很難接受。

　　事實(shí)上，在救生設(shè)施方面，水面面積在250 ㎡以下的，應(yīng)至少設(shè)置2個(gè)救生觀察臺(tái)，2名救生員；水面面積在250 ㎡以上的，按面積每增加250㎡及以內(nèi)，就該增設(shè)1個(gè)救生觀察臺(tái)和1個(gè)救生員。救生器材必須包括救生圈、救生桿、救護(hù)板和護(hù)頸套。還要有急救室，并配有氧 氣袋、救護(hù)床、急救藥品和器材，救護(hù)器材擺在便于取用的明顯位置。而觀瀾湖•?？趪?guó)際高爾夫度假酒店泳池，在事發(fā)當(dāng)時(shí)水位由淺及深，較深1.6米，僅一名無(wú)證救生員，確實(shí)欠缺相關(guān)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌和警示語(yǔ)等。

　　樂(lè)居記者后續(xù)追蹤，聯(lián)系到一位當(dāng)時(shí)的?？谟^瀾湖酒店工作人員，他向樂(lè)居記者透露，這起溺水事件，暴露著海口觀瀾湖酒店監(jiān)管的缺失。該事件較后以觀瀾湖對(duì)死者家屬進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償而告終。

　　與此同時(shí)，海口觀瀾湖觀邸在尚未取得預(yù)售資格的情況下違規(guī)售房并游說(shuō)客戶購(gòu)購(gòu)5萬(wàn)元的VIP金卡以獲得優(yōu)先選房資格。當(dāng)時(shí)的觀瀾湖在還沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，就開始銷售5萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)一張VIP金

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