行政調(diào)控手段逐漸退出

　　住建部“棄用”城市年度房價(jià)控制目標(biāo)

　　部署地方政府以“針對性”措施調(diào)控樓市，“限購政策”的退出尚無時(shí)間表

　　針對房地產(chǎn)市場的行政性調(diào)控手段正在拉開退場的序幕。盡管“限購政策”的退出尚無時(shí)間表，但作為2010年以來另一項(xiàng)較具代表性的行政性調(diào)控手段——城市年度房價(jià)控制目標(biāo)將從2014年開始退出樓市調(diào)控手段的“政策儲備”序列。

　　作為房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議的牽頭部門，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)在2014年已經(jīng)不再要求地方政府上報(bào)并向社會(huì)公布當(dāng)年度房價(jià)控制目標(biāo)。而從2009年開始，住建部一直要求地方政府上報(bào)并公布年度房價(jià)控制目標(biāo)，并對未完成房價(jià)控制目標(biāo)的城市主要行政負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談或處罰。

　　與“房價(jià)年度控制目標(biāo)”的“退場”同步，住建部已經(jīng)部署地方政府以“針對性”措施對樓市進(jìn)行調(diào)控。對于北上廣深四城市仍提出從嚴(yán)調(diào)控的要求外，對于溫州等城市，則明確要求“消化存量”、“確保市場穩(wěn)定”。

　　“目標(biāo)”退場

　　在住建部部署2014年房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)工作任務(wù)中，并不包括“制定并公布所在地當(dāng)年度房價(jià)控制目標(biāo)”一項(xiàng)，因此，這些省份也未對本省所屬城市的“房價(jià)控制目標(biāo)”做出硬性或強(qiáng)制性的要求。

　　“今年住建部部署給我們的工作里面，沒有當(dāng)?shù)胤績r(jià)控制目標(biāo)這一項(xiàng)，無論是制定或者是公布的要求，到目前還都沒有。”3月13日，某計(jì)劃單列市一位不愿具名的官員告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，在2014年全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議期間，住建部各級官員也并未向各省市主管部門負(fù)責(zé)人解釋這一政策變化的原因。

　　所謂年度房價(jià)控制目標(biāo)，是指設(shè)區(qū)地級市、直轄市、計(jì)劃單列市根據(jù)本地房地產(chǎn)市場供需關(guān)系、過往銷售情況等，制定當(dāng)年度的房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)與任務(wù)。并根據(jù)這一已制定的目標(biāo)和任務(wù)，制定當(dāng)年度本地房地產(chǎn)地方調(diào)控政策。

　　山西省、山東省、江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的相關(guān)人士，也都向本報(bào)記者表示，在住建部部署2014年房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)工作任務(wù)中，并不包括“制定并公布所在地當(dāng)年度房價(jià)控制目標(biāo)”一項(xiàng)，因此，這些省份也未對本省所屬城市的“房價(jià)控制目標(biāo)”做出硬性或強(qiáng)制性的要求。

　　這與往年的狀況迥異。從2010年開始，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控工作過程中地方政府的責(zé)任，國務(wù)院制定了“省級政府負(fù)總責(zé)、地市級政府抓落實(shí)”的總體原則。作為這一總體原則的落實(shí)與分解，住建部在此后歷年部署房地產(chǎn)調(diào)控工作任務(wù)時(shí)，都將制定并公布當(dāng)年度本地房價(jià)控制目標(biāo)作為一項(xiàng)重要工作進(jìn)行布置。

　　2010年~2013年，在國務(wù)院、住建部的督促下，各地均制定了年度本地房價(jià)控制目標(biāo)。地方各城市基本采用的是將房價(jià)控制目標(biāo)與當(dāng)?shù)厝司芍涫杖朐鲩L掛鉤的方式，而北京等特大城市則適時(shí)提出了“穩(wěn)中有降”、“保持穩(wěn)定”。

　　行政“驅(qū)動(dòng)”

　　大量行政性調(diào)控手段的出臺，都是圍繞“房價(jià)數(shù)據(jù)”的指標(biāo)，“確保數(shù)據(jù)能達(dá)標(biāo)”促使大量行政性調(diào)控手段不斷出臺。

　　從2010年開始，地方政府被強(qiáng)制要求制定并公布本地當(dāng)年度房價(jià)控制目標(biāo)，同時(shí)，由住建部代表國務(wù)院，對年度本地房價(jià)控制目標(biāo)的完成情況進(jìn)行考核。對于未完成房價(jià)控制目標(biāo)，且在落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策不力主要行政負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談、誡勉直至進(jìn)行行政處分，從而形成了對地方政府的壓力。

　　同樣從這一年開始，住建部開始聯(lián)合監(jiān)察部共同監(jiān)督地方政府落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控和本地當(dāng)年度房價(jià)控制目標(biāo)的完成情況。住建部2013年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月，住建部會(huì)同監(jiān)察部總計(jì)分四批約談了10個(gè)以上房價(jià)上漲過快、落實(shí)調(diào)控政策不力的城市行政頭長，并督促布署了相關(guān)整改措失。

　　“地方當(dāng)時(shí)很多的調(diào)控政策實(shí)際上是倒推出來的，即確定了年度房價(jià)控制目標(biāo)，用哪些手段能夠使房價(jià)數(shù)據(jù)達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，以免被問責(zé)。”3月12日，一位不愿具名的北京市前任城建部門負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　他表示，大量行政性調(diào)控手段的出臺，都是圍繞“房價(jià)數(shù)據(jù)”的指標(biāo)，“確保數(shù)據(jù)能達(dá)標(biāo)”促使大量行政性調(diào)控手段不斷出臺。北京從2011年開始，在限購的基礎(chǔ)上，開始通過各種變相的“限價(jià)”措施，以確保年度本地房價(jià)控制目標(biāo)能夠完成。

　　2010年~2013年，為達(dá)到“穩(wěn)中有降”、“保持平穩(wěn)”等房價(jià)控制目標(biāo)，北京市開始對房地產(chǎn)預(yù)售價(jià)格在審批時(shí)予以干預(yù)。提出了包括新開樓盤價(jià)格漲幅不得超過區(qū)域均價(jià)10%、后期價(jià)格不超過一期均價(jià)等政策，同時(shí)，在部分時(shí)間段內(nèi)要求開發(fā)企業(yè)出具“不漲價(jià)”承諾書，在達(dá)標(biāo)壓力時(shí)，還一度暫停了4萬元以上高價(jià)樓盤的預(yù)售審批。

　　強(qiáng)化“針對性”

　　北京幾個(gè)預(yù)計(jì)單價(jià)超過10萬元的住宅項(xiàng)目，也有望于2014年二季度獲批。

　　不過，隨著2014年“當(dāng)?shù)胤績r(jià)年度控制目標(biāo)”不再成為地方樓市調(diào)控的“必選題”，部分城市行政干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段，或?qū)⒅鸩椒潘伞?ldquo;但是，這也是要針對具體情況、具體城市的，今年房地產(chǎn)調(diào)控的整體方向，是加強(qiáng)針對性。”住建部一位官員稱。

　　前述部分地區(qū)的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的內(nèi)部人士告訴記者，在部署2014年房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)工作和任務(wù)時(shí)，住建部除了不再要求地方制定并公布當(dāng)?shù)胤績r(jià)控制目標(biāo)外，還強(qiáng)調(diào)地方政府應(yīng)加強(qiáng)調(diào)控的針對性，“穩(wěn)控”房價(jià)。

　　記者了解到，住建部已經(jīng)明確北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市，在2014年中須從嚴(yán)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)政策。同時(shí)要求上述四城市要繼續(xù)執(zhí)行限購政策。

　　“原來為了數(shù)據(jù)達(dá)標(biāo)，很多行政性手段的運(yùn)用，實(shí)際上加劇了市場的供需矛盾，比如預(yù)售許可證的發(fā)放節(jié)奏進(jìn)行控制，雖然削平了房價(jià)上漲的數(shù)據(jù)，但在相當(dāng)大的程度上人為加劇了供需矛盾，為以后的市場埋下了更大的隱患。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)一位專家告訴記者。

　　由于房價(jià)控制目標(biāo)不再成為調(diào)控的“必選題”，所以包括北京在內(nèi)，除限購以外的行政性干預(yù)市場措施，都在一定程度上尋求退出的“節(jié)奏”。記者了解到，北京市對房地產(chǎn)預(yù)售許可審批過程中的干預(yù)措施力度，已經(jīng)開始相對減弱。2013年一季度，北京已經(jīng)陸續(xù)已經(jīng)批準(zhǔn)了多個(gè)價(jià)格超過6萬元的高價(jià)樓盤。

　　與此同時(shí)，北京幾個(gè)預(yù)計(jì)單價(jià)超過10萬元的住宅項(xiàng)目，也有望于2014年二季度獲批。“現(xiàn)在政府試圖通過更多、更豐富的住房供應(yīng)體系，來解決特大城市的供需矛盾，而不再是簡單地一味進(jìn)行行政干預(yù)，僅僅數(shù)字達(dá)標(biāo)是沒有意義的。”中原地產(chǎn)一位分析師告訴記者。

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