行政調(diào)控手段逐漸退出

　　住建部“棄用”城市年度房價控制目標

　　部署地方政府以“針對性”措施調(diào)控樓市，“限購政策”的退出尚無時間表

　　針對房地產(chǎn)市場的行政性調(diào)控手段正在拉開退場的序幕。盡管“限購政策”的退出尚無時間表，但作為2010年以來另一項較具代表性的行政性調(diào)控手段——城市年度房價控制目標將從2014年開始退出樓市調(diào)控手段的“政策儲備”序列。

　　作為房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會議的牽頭部門，住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱“住建部”)在2014年已經(jīng)不再要求地方政府上報并向社會公布當年度房價控制目標。而從2009年開始，住建部一直要求地方政府上報并公布年度房價控制目標，并對未完成房價控制目標的城市主要行政負責人進行約談或處罰。

　　與“房價年度控制目標”的“退場”同步，住建部已經(jīng)部署地方政府以“針對性”措施對樓市進行調(diào)控。對于北上廣深四城市仍提出從嚴調(diào)控的要求外，對于溫州等城市，則明確要求“消化存量”、“確保市場穩(wěn)定”。

　　“目標”退場

　　在住建部部署2014年房地產(chǎn)調(diào)控的有關工作任務中，并不包括“制定并公布所在地當年度房價控制目標”一項，因此，這些省份也未對本省所屬城市的“房價控制目標”做出硬性或強制性的要求。

　　“今年住建部部署給我們的工作里面，沒有當?shù)胤績r控制目標這一項，無論是制定或者是公布的要求，到目前還都沒有。”3月13日，某計劃單列市一位不愿具名的官員告訴《中國經(jīng)營報》記者，在2014年全國住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)工作會議期間，住建部各級官員也并未向各省市主管部門負責人解釋這一政策變化的原因。

　　所謂年度房價控制目標，是指設區(qū)地級市、直轄市、計劃單列市根據(jù)本地房地產(chǎn)市場供需關系、過往銷售情況等，制定當年度的房地產(chǎn)調(diào)控的目標與任務。并根據(jù)這一已制定的目標和任務，制定當年度本地房地產(chǎn)地方調(diào)控政策。

　　山西省、山東省、江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳的相關人士，也都向本報記者表示，在住建部部署2014年房地產(chǎn)調(diào)控的有關工作任務中，并不包括“制定并公布所在地當年度房價控制目標”一項，因此，這些省份也未對本省所屬城市的“房價控制目標”做出硬性或強制性的要求。

　　這與往年的狀況迥異。從2010年開始，為進一步落實房地產(chǎn)調(diào)控工作過程中地方政府的責任，國務院制定了“省級政府負總責、地市級政府抓落實”的總體原則。作為這一總體原則的落實與分解，住建部在此后歷年部署房地產(chǎn)調(diào)控工作任務時，都將制定并公布當年度本地房價控制目標作為一項重要工作進行布置。

　　2010年~2013年，在國務院、住建部的督促下，各地均制定了年度本地房價控制目標。地方各城市基本采用的是將房價控制目標與當?shù)厝司芍涫杖朐鲩L掛鉤的方式，而北京等特大城市則適時提出了“穩(wěn)中有降”、“保持穩(wěn)定”。

　　行政“驅(qū)動”

　　大量行政性調(diào)控手段的出臺，都是圍繞“房價數(shù)據(jù)”的指標，“確保數(shù)據(jù)能達標”促使大量行政性調(diào)控手段不斷出臺。

　　從2010年開始，地方政府被強制要求制定并公布本地當年度房價控制目標，同時，由住建部代表國務院，對年度本地房價控制目標的完成情況進行考核。對于未完成房價控制目標，且在落實國務院房地產(chǎn)調(diào)控政策不力主要行政負責人進行約談、誡勉直至進行行政處分，從而形成了對地方政府的壓力。

　　同樣從這一年開始，住建部開始聯(lián)合監(jiān)察部共同監(jiān)督地方政府落實房地產(chǎn)調(diào)控和本地當年度房價控制目標的完成情況。住建部2013年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月，住建部會同監(jiān)察部總計分四批約談了10個以上房價上漲過快、落實調(diào)控政策不力的城市行政頭長，并督促布署了相關整改措失。

　　“地方當時很多的調(diào)控政策實際上是倒推出來的，即確定了年度房價控制目標，用哪些手段能夠使房價數(shù)據(jù)達到這個標準，以免被問責。”3月12日，一位不愿具名的北京市前任城建部門負責人告訴記者。

　　他表示，大量行政性調(diào)控手段的出臺，都是圍繞“房價數(shù)據(jù)”的指標，“確保數(shù)據(jù)能達標”促使大量行政性調(diào)控手段不斷出臺。北京從2011年開始，在限購的基礎上，開始通過各種變相的“限價”措施，以確保年度本地房價控制目標能夠完成。

　　2010年~2013年，為達到“穩(wěn)中有降”、“保持平穩(wěn)”等房價控制目標，北京市開始對房地產(chǎn)預售價格在審批時予以干預。提出了包括新開樓盤價格漲幅不得超過區(qū)域均價10%、后期價格不超過一期均價等政策，同時，在部分時間段內(nèi)要求開發(fā)企業(yè)出具“不漲價”承諾書，在達標壓力時，還一度暫停了4萬元以上高價樓盤的預售審批。

　　強化“針對性”

　　北京幾個預計單價超過10萬元的住宅項目，也有望于2014年二季度獲批。

　　不過，隨著2014年“當?shù)胤績r年度控制目標”不再成為地方樓市調(diào)控的“必選題”，部分城市行政干預房地產(chǎn)市場的手段，或?qū)⒅鸩椒潘伞?ldquo;但是，這也是要針對具體情況、具體城市的，今年房地產(chǎn)調(diào)控的整體方向，是加強針對性。”住建部一位官員稱。

　　前述部分地區(qū)的住房和城鄉(xiāng)建設廳的內(nèi)部人士告訴記者，在部署2014年房地產(chǎn)調(diào)控的有關工作和任務時，住建部除了不再要求地方制定并公布當?shù)胤績r控制目標外，還強調(diào)地方政府應加強調(diào)控的針對性，“穩(wěn)控”房價。

　　記者了解到，住建部已經(jīng)明確北京、上海、廣州、深圳四個城市，在2014年中須從嚴落實房地產(chǎn)調(diào)控的有關政策。同時要求上述四城市要繼續(xù)執(zhí)行限購政策。

　　“原來為了數(shù)據(jù)達標，很多行政性手段的運用，實際上加劇了市場的供需矛盾，比如預售許可證的發(fā)放節(jié)奏進行控制，雖然削平了房價上漲的數(shù)據(jù)，但在相當大的程度上人為加劇了供需矛盾，為以后的市場埋下了更大的隱患。”中國房地產(chǎn)學會一位專家告訴記者。

　　由于房價控制目標不再成為調(diào)控的“必選題”，所以包括北京在內(nèi)，除限購以外的行政性干預市場措施，都在一定程度上尋求退出的“節(jié)奏”。記者了解到，北京市對房地產(chǎn)預售許可審批過程中的干預措施力度，已經(jīng)開始相對減弱。2013年一季度，北京已經(jīng)陸續(xù)已經(jīng)批準了多個價格超過6萬元的高價樓盤。

　　與此同時，北京幾個預計單價超過10萬元的住宅項目，也有望于2014年二季度獲批。“現(xiàn)在政府試圖通過更多、更豐富的住房供應體系，來解決特大城市的供需矛盾，而不再是簡單地一味進行行政干預，僅僅數(shù)字達標是沒有意義的。”中原地產(chǎn)一位分析師告訴記者。

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