編者按：當(dāng)越來越多的品牌房企將注意力重新集中在一線城市時(shí)，一張新的“機(jī)會路線圖”直指中西部廣袤的三四線城市。2014年全國“兩會”期間， 總理在政府工作報(bào)告中提到，“引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”，這是否意味著這些被看淡的三四線城市樓市將迎來“主場時(shí)間”？

　　消息一出，A股和H股的地產(chǎn)股集體拉升，可見投資者對此極為看好。然而，中西部多為三四線城市，也是去年引發(fā)“鬼城”、“崩盤說”的根源，有機(jī)構(gòu)發(fā)布的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告也稱，高風(fēng)險(xiǎn)城市主要集中在這類地區(qū)。

　　在上述目標(biāo)出爐后，這些三、四線高風(fēng)險(xiǎn)城市樓市能否被重新盤活？房地產(chǎn)公司在中西部城市有哪些投資機(jī)會，又面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　自國務(wù)院總理 在2014年政府工作報(bào)告中提出，“引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”之后就被資本市場看作是一個(gè)給房地產(chǎn)企業(yè)的大“蛋糕”。消息公布當(dāng)日，連續(xù)低迷的滬深A(yù)股地產(chǎn)板塊股價(jià)集體飆升。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者綜合世聯(lián)地產(chǎn)與中原集團(tuán)等機(jī)構(gòu)研究報(bào)告發(fā)現(xiàn)，中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場確實(shí)存在大量可以投資的城市，其中武漢、成都、重慶、西安、鄭州等省會城市均為具投資性的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　頭選：省會和交通樞紐城市

　　來自中原集團(tuán)研究的數(shù)據(jù)顯示，10個(gè)二線城市的2009年~2013年前11個(gè)月購地銷售比指標(biāo)中，重慶、成都、武漢三個(gè)中西部核心城市成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，重慶市在2009年~2012年的購地銷售比指標(biāo)均為114%~195%，去年前11個(gè)月飆升至226%。成都市在2009年購地銷售比為86%，此后三年較高達(dá)到190%，去年前11個(gè)月迅速回落至66%。武漢市在2009年~2012年的購地銷售比均超過了300%，去年前11個(gè)月又降到134%。

　　就三四線城市的購地銷售比而言，南昌、合肥、長沙、昆明、貴陽、南寧、西安、洛陽、安慶、瀘州與襄陽成為關(guān)注區(qū)域。除了南昌、洛陽之外，其他幾個(gè)城市的購地銷售比指標(biāo)均在200%以下。

　　按照中原集團(tuán)的區(qū)間劃分，購地銷售比小于等于110%，為供求平衡；大于110%，為供應(yīng)略多；大于150%，為供大于求；大于等于200%，則為嚴(yán)重供大于求。據(jù)此推算，重慶、南昌、洛陽三個(gè)城市的購地銷售比已呈現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求。

　　實(shí)際上，自去年初以來，國土資源部曾要求各地政府加大房地產(chǎn)用地的供應(yīng)，以穩(wěn)定土地價(jià)格。同時(shí)，不少品牌房企“不差錢”，這才有了“搶地補(bǔ)倉”現(xiàn)象。

　　中國指數(shù)研究院在盤點(diǎn)2013年百城房價(jià)報(bào)告中指出，重慶、成都、武漢等多數(shù)二、三線城市供需基本平衡，房價(jià)走勢基本基本平穩(wěn)，同比漲幅基本上在10%以內(nèi)，給出的理由是此類城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場規(guī)模大且具有較強(qiáng)吸附周邊人口的能力，需求相對旺盛。

　　“中西部地區(qū)那些交通發(fā)展比較好的，尤其是那些省會城市本身集中了很多優(yōu)勢，較一般的地級市有完全的資源優(yōu)勢，肯定會被開發(fā)商所普遍看好。”CRIC研究研究員馬千里向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，像河南商丘、湖南株洲、陜西寶雞、四川綿陽等一些位于交通樞紐上的城市以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的資源型城市均有后續(xù)發(fā)展的潛力。

　　世聯(lián)地產(chǎn)與同濟(jì)大學(xué)房地產(chǎn)研究所共同發(fā)布的《2014年城市房地產(chǎn)投資價(jià)值研究》顯示，在中西部地區(qū)，城市住宅地產(chǎn)投資價(jià)值的分化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，整個(gè)內(nèi)陸地區(qū)只有合肥、西安、重慶、武漢、成都等為數(shù)不多的投資價(jià)值領(lǐng)跑型城市。

　　不過，他們也坦言，從城市群發(fā)展水平的視角研判區(qū)域房地產(chǎn)投資價(jià)值比簡單的東中西部分析可能更具參考意義。在中西部地區(qū)，川渝城市群為房地產(chǎn)投資價(jià)值集聚區(qū)；中原城市群、環(huán)鄱陽湖城市群、長株潭城市群、黔中城市群、關(guān)中城市群、武漢城市群、蘭西城市群等10個(gè)城市群屬于投資價(jià)值擴(kuò)散區(qū)，房地產(chǎn)投資價(jià)值在城市群內(nèi)的分化現(xiàn)象較為嚴(yán)重；呼包鄂榆城市群和寧夏沿黃城市群屬于投資風(fēng)險(xiǎn)集中區(qū)。

　　下一步：中西部的中小城市

　　2012年下半年以來，貴陽因頻出多個(gè)體量的超級大盤而一度陷入“崩盤論”的口水戰(zhàn)之中。不過，經(jīng)過2013年一年的市場消化，貴陽樓市并未遭遇崩盤。中地行貴陽市場研究部高端項(xiàng)目主任劉永坤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，貴陽樓市出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性變化，改善性物業(yè)大幅增長，給購房者帶來更多的選擇空間。

　　今年初，貴陽市正式實(shí)施了一系列房地產(chǎn)新政策。與此對應(yīng)的是，貴陽市開始重視產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。今年初，貴安新區(qū)、西咸新區(qū)同時(shí)獲得國務(wù)院批復(fù)。在西部地區(qū)，如今已有4個(gè)高端新區(qū)。

　　“現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)主要是像成都、重慶、西安等那些公共資源比較多的城市，中小城市產(chǎn)業(yè)空心化，尤其是縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較困難。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國西部經(jīng)濟(jì)研究教授劉成玉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，下一步必須推進(jìn)公共資源均等化改革，引導(dǎo)人口向中小城市流動，進(jìn)而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　前不久，據(jù)媒體報(bào)道稱，截至2013年底，除成都外，四川已有綿陽、南充、瀘州等三個(gè)城市建成區(qū)常住人口超過了100萬，在當(dāng)?shù)氐慕庾x中，四川省正在實(shí)施的“多極多點(diǎn)支撐”的發(fā)展戰(zhàn)略格局正在逐步形成。

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