由浙江興潤置業(yè)債務(wù)違約風(fēng)波引起的中小房企危局近日甚囂塵上，無獨有偶，同處浙江的國都控股日前也傳出出售旗下項目斷臂求生，而該項目則是被稱為三亞標(biāo)桿的鳳凰島。

　　3月26日，中交建發(fā)布公告稱，該公司擬以10億元收購三亞鳳凰島郵輪港公司45%的股權(quán)，同時接受三亞鈺晟投資有限公司將其持有的鳳凰島郵輪港公司10%股權(quán)對應(yīng)的決策權(quán)不可撤銷地授予公司行使。

　　上述交易完成后，中交建還將通過鳳凰島郵輪港公司收購三亞鳳凰島發(fā)展及三亞鳳凰島置業(yè)100%股權(quán)，價格分別為29.99億元和9.62億元。

　　查詢相關(guān)資料得知，三亞鳳凰島發(fā)展即為浙江國都控股運作鳳凰島的項目公司，其主要資產(chǎn)為鳳凰島國際養(yǎng)生度假，也就是目前還在售的五棟產(chǎn)權(quán)式酒店。

　　另外，三亞鳳凰島置業(yè)則原屬于海南大洋，實際控制人為李樹平，其擁有的開發(fā)經(jīng)營項目有三亞鳳凰島主題公園、國際游艇會所、風(fēng)情商業(yè)街等。

　　而出售45%股權(quán)的三亞鳳凰島郵輪港公司原先則屬于曾憲云，主要資產(chǎn)為三亞鳳凰島一期郵輪碼頭和聯(lián)檢大廳辦公樓，開發(fā)經(jīng)營項目有三亞鳳凰島一期七酒店及國際會議等，另擁有三亞鳳凰島二期海域使用權(quán)。

　　浙江國都撤退

　　在此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，浙江國都控股的退出尤為引人注意，因為當(dāng)年其入股鳳凰島后，在一定程度上盤活了這個三亞項目，也曾在海南樓市熱潮中一度將鳳凰島酒店式公寓的價格推到15萬元/平米的高點。

　　然而，隨著海南樓市熱潮逐漸褪去，以及國際旅游島概念透支殆盡之后，鳳凰島曾經(jīng)的傳奇也不在。

　　據(jù)了解，作為三亞較具代表性的高端項目，鳳凰島的售價已經(jīng)歷了連續(xù)多年的斷崖式下跌，價格已經(jīng)從15萬元/平米跌到7萬元/平米左右，雖然一部分原因來自戶型，但主要還是三亞整體樓市的疲軟。

　　三亞相關(guān)業(yè)內(nèi)人士也指出，鳳凰島的客戶中有大部分是在2010年初購房的浙江投資客，但近年來由于資金鏈出現(xiàn)問題，有些房源已經(jīng)在二手市場拋售，價格甚至還低于當(dāng)時的購房價。

　　該人士還表示，鳳凰島項目售價大幅下跌，再加上投資客減少致使成交量逐年下滑，從而導(dǎo)致資金回籠緩慢，應(yīng)該是浙江國都控股選擇出售股權(quán)的一部分原因。

　　而另一方面，從當(dāng)前中小房企普遍面臨困境的原因來看，很大程度上是由于公司負債比率高，銷售能力弱，以及再融資進展不順?biāo)隆?/p>

　　據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，不少浙江企業(yè)都有一個通病，那就是過度使用民間借貸來實現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，興潤置業(yè)就是其中的典型。

　　而與興潤置業(yè)類似的是，國都控股亦大量通過房地產(chǎn)信托融資。據(jù)早前媒體報道，浙江省金融信托業(yè)協(xié)會相關(guān)人士曾介紹，國都控股是浙江房企中比較早就通過房地產(chǎn)信托融資的企業(yè)。
　　
　　對此，國都控股董事長柴慧京也曾高調(diào)闡釋，一個好的房地產(chǎn)開發(fā)商，必然是一個有效的資本運作家。

　　只不過，在當(dāng)前房企融資趨緊，特別是中小房企融資不便的情況下，信托融資的成本相比銀行貸款高出不少，一旦項目銷售不暢，隨著兌付期的到來，這類房企將面臨更大的壓力。

　　鳳凰島股東再洗牌

　　鳳凰島曾經(jīng)有一句響亮的宣傳口號，“sorry迪拜”，只不過在打造“東方迪拜”的過程中，項目的股東是換了一批又一批。

　　鳳凰島的開局建設(shè)其實并不順利。作為較早介入項目開發(fā)的曾憲云曾透露，在當(dāng)初填島的時候，中途就跑掉了兩個合作的股東，這讓當(dāng)時的鳳凰島一度陷入困局。

　　此后，為了彌補建設(shè)資金的不足，從2001年開始，一些民營資本通過股權(quán)收購的形式加入到鳳凰島的建設(shè)開發(fā)過程中，其中較具代表性的就是于2006年入股的浙江國都控股，其入主之后成立了三亞鳳凰島發(fā)展作為項目公司。

　　但在2010年3月23日，三亞鳳凰島發(fā)展又曾發(fā)布分立公告，該公司存續(xù)分立為四個公司，分別為三亞鳳凰島發(fā)展有限公司(存續(xù)公司)和三亞鳳凰島國際飯店發(fā)展有限公司(具體名稱以登記機關(guān)核準為準)、三亞大洋鳳凰島置業(yè)有限公司(具體名稱以登記機關(guān)核準為準)、三亞鳳凰島置地發(fā)展有限公司。

　　據(jù)了解，此次分立也形成了中交建收購之前鳳凰島的四大股東關(guān)系，除去此次要轉(zhuǎn)讓股權(quán)的曾憲云、國都地產(chǎn)、李樹平外，還有一個股東也來自浙江，就是正在開發(fā)香水灣1號的遠東地產(chǎn)。

　　不過，上述四大股東之間卻并未形成良好的合作關(guān)系，在隨后的開發(fā)過程中各自為政。

　　上述一方股東對觀點地產(chǎn)新媒體表示，起初四家是在一起合作開發(fā)，但隨后因為一些糾紛，感覺合作還是不太好，所以較終分開。

　　不過，在國都控股和李樹平此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)予中交建后，也并不是意味著這兩方徹底的退出了鳳凰島的開發(fā)。

　　國都控股代表方、鳳凰島發(fā)展總經(jīng)理陳璐就對觀點地產(chǎn)新媒體表示，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓還在進一步洽談階段，并沒有較終完成，而即使是轉(zhuǎn)讓完成后，該公司在鳳凰島還擁有一部分資產(chǎn)。

　　但可以想象的是，隨著中交建的較終入股，鳳凰島的整體建設(shè)毫無疑問將由其主導(dǎo)。

　　中交建在公告中就明確提到表示，完成以上股權(quán)收購后，公司可實施對三亞鳳凰島一期資產(chǎn)的整合和后續(xù)滾動開發(fā)，進而對三亞鳳凰島二期建設(shè)開發(fā)運營。

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