大衛(wèi)（化名）為幾天前錯過的一筆收購遺憾不已。若由他經(jīng)手這筆收購，他所在的公司至多可以獲得上億元（交易額的0.5%至2%之間）的費(fèi)用。

　　大衛(wèi)自稱和購方很熟。購方是房地產(chǎn)私募基金基匯資本，賣方是香港頭富李嘉誠之子李澤楷旗下盈大地產(chǎn)（0432.HK），交易額高達(dá)9.28億美元（約合57.5億元人民幣）。

　　盡管李嘉誠對外澄清并非“撤資”，但短短一年時間李氏家族四筆物業(yè)出售，讓地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也感受到了頭富的“去意”。縱使現(xiàn)在得出結(jié)論有些武斷，大衛(wèi)認(rèn)為，接連出售行為至少暗示了什么。

　　2013年整整一年，李嘉誠旗下的和記黃埔（0013.HK）和長江實(shí)業(yè)（0001.HK）都沒有在內(nèi)地拿地。

　　在盈科被賣出的4月份，和記黃埔獲批在倫敦開發(fā)達(dá)10億英鎊（約129億港元）的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目；長實(shí)在北京的頭個別墅項(xiàng)目“譽(yù)天下”開始路演。長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威透露說，售價將比去年上調(diào)5%至10%。

　　長周期投資

　　在“限購”和“限貸”的雙重限制下，“譽(yù)天下”作為別墅項(xiàng)目，銷售也受到了影響。微弱的漲幅，每平方米30000元至35000元的售價，甚至可以在交房前分期付款，這亦被評價為淡市的應(yīng)對策略。

　　但在多次采訪和交流中，郭子威都表示，一切均屬正常。2013年7月，中糧集團(tuán)以23.6億拍得孫河地塊，樓面成交價高達(dá)48000元/平方米。郭子威在同21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在內(nèi)的記者們交流時直言，“地王”有不理性的成分，并表示長實(shí)不會高價拿地。

　　譽(yù)天下和中糧孫河地王相距不遠(yuǎn)。該項(xiàng)目地塊是長實(shí)幾乎10年前通過收購獲得的。2008年頭期別墅開始銷售，現(xiàn)在仍有600余套別墅貨量。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，按照長實(shí)的推盤節(jié)奏，別墅將在2016年才可能清盤，不過該項(xiàng)目還有公寓。

　　這與國內(nèi)主流房企的開發(fā)節(jié)奏完全不同，他們中的絕大多數(shù)都在忙著“高周轉(zhuǎn)，高去化”。過去數(shù)年，長實(shí)在內(nèi)地樓盤的銷售額約每年15億至20億元。

　　長和系許多項(xiàng)目是在2005前獲得的。比如北京十三陵附近以及東四環(huán)姚家園附近項(xiàng)目。長實(shí)2013年年報(bào)顯示，十三陵項(xiàng)目處于地盤平整中，估計(jì)完成日期將在2017年12月左右，而北京東四環(huán)姚家園附近的逸翠園項(xiàng)目，預(yù)估完成日期在2017年6月左右。

　　由于開發(fā)周期“過長”，2011年和2012年李嘉誠都不得不作出解釋。2012年，他在參加長和系的業(yè)績發(fā)布會時，對長和系的囤地指責(zé)回應(yīng)稱：“批評的聲音全是錯。”他表示，集團(tuán)在內(nèi)地的發(fā)展基本都是自有資金，并沒有貸款，因此“沒有一個項(xiàng)目不是希望能加快開工”。

　　亦有業(yè)內(nèi)人士評價稱，長和系之所以能做到“合法囤地”，獲取土地增值收益，是因?yàn)槠湫酆竦馁Y金實(shí)力，長實(shí)多年資產(chǎn)負(fù)債率不超過20%。

　　經(jīng)歷過多次“大蕭條”的李嘉誠更加保守，其投資組合更加多元化，投資足跡遍布52個國家。據(jù)和黃2013年年報(bào)顯示，其收入來源中，加拿大14%，歐洲41%（當(dāng)中英國占17%），中國內(nèi)地占12%，亞洲、澳大利亞及其它占12%，香港占15%。

　　集團(tuán)目前的土地儲備約8300萬平方尺，其中97%在內(nèi)地，3%在英國與新加坡。從內(nèi)地布局來看，并沒有過分集中于某一城市。

　　進(jìn)退有據(jù)

　　郭子威曾對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在他看來，出售一些物業(yè)是出于資產(chǎn)配置的需要。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平(微博)曾研究過較近被李嘉誠拋售的物業(yè)。如位于香港新界的嘉湖銀座，房屋出租率高達(dá)95%，但租金回報(bào)率只有3.8%。廣州西城都薈廣場房屋出租率75%，回報(bào)率只有3%。通過連番運(yùn)作、拋售之后，李嘉誠地產(chǎn)投資的回報(bào)率，整體上漲到了55%。在郎咸平看來，李嘉誠通過低購高賣，精準(zhǔn)地判斷出升值空間，果斷地購入或脫手，始終保持高率。大量的現(xiàn)金，低負(fù)債比例和互補(bǔ)的行業(yè)選擇，是李嘉誠控制風(fēng)險(xiǎn)的三大法寶。

　　和記黃埔自1992年涉足內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2005年后拿地迅猛。2010年至2012年間，也有一輪擴(kuò)張。

　　從歷史來看，每一次危機(jī)，對李嘉誠來說都是機(jī)遇。1996年的《福布斯》全球富豪排行榜中，李嘉誠名列香港富豪第三位。但1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，其財(cái)富反而在兩年內(nèi)迅速暴漲，并于1999年頭次坐上香港頭富的寶座。

　　2007年，李嘉誠的身家比位列的李兆基多出50億美元，而次貸危機(jī)爆發(fā)后，2008年的排行榜中，二者間的財(cái)富落差拉開到75億美元。李嘉誠更擅于把握周期。

　　“投資行為總是有進(jìn)有退。”譽(yù)翔安合伙人王珂在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時分析，長和系作為較早一批進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的外資，曾代表那個時期的“先進(jìn)生產(chǎn)力”，充分享受到了政策紅利和物業(yè)的巨額增值；但現(xiàn)在，人民幣未來快速升值的可能性已大大減小，只是其在相對集中的時間點(diǎn)進(jìn)行套現(xiàn)，引發(fā)了撤資的猜想。

　　盡管2013年長和系未在內(nèi)地?cái)孬@新項(xiàng)目，但和黃卻在倫敦金絲雀碼頭以東3.2公里的英國海軍船塢舊所在地特福德，發(fā)展包括3500個住宅單位的綜合體。

　　仲量聯(lián)行北京國際住宅部總監(jiān)張宏表示：“無論是倫敦市區(qū)域還是外圍非核心地段，物業(yè)均大幅攀升。較顯著的是倫敦金融城和東倫敦地區(qū)，后者在2013年全年的住宅物業(yè)價格激增16.5%，高于整個倫敦地段12.2%的平均增幅。”

　　仲量聯(lián)行預(yù)測，未來5年，倫敦乃至整個英國預(yù)計(jì)每年將有8%左右的持續(xù)增長。從這一點(diǎn)來看，李嘉誠其實(shí)是成功抄底英國。

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