在支撐國內(nèi)樓市持續(xù)繁榮的銷售面積與銷售價格兩個核心指標(biāo)中，銷售面積已發(fā)生逆轉(zhuǎn)，并大幅下滑，銷售均價盡管仍維持高位，但見頂趨勢已現(xiàn)，并開始掉頭向下。

　　時至六月，春節(jié)因素、傳統(tǒng)成交淡季等因素已無法解釋當(dāng)面樓市的持續(xù)低迷。

　　無論是官方統(tǒng)計還是房企巨頭的民間數(shù)據(jù)，都折射出一個現(xiàn)實(shí)：中國房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入單純依靠售價驅(qū)動增長的危險區(qū)域。

　　數(shù)據(jù)顯示，包括萬科、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地在內(nèi)的房企巨頭今年前四個月的銷售面積均已大幅下滑，除萬科外，多數(shù)巨頭前四月銷售面積下滑超過20%。進(jìn)入4月之后，萬科已開始在全國范圍內(nèi)降價銷售。

　　香港地產(chǎn)教父，中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青在接受媒體采訪時說，內(nèi)地樓市的問題一旦暴露，就可能從一個極端走向另一個極端。

　　“4月份成交量已經(jīng)開始跌了，5月份我相信會比4月跌得更多。我們已經(jīng)明顯地感覺到，市場正在改變，量變已經(jīng)差不多要到質(zhì)變了”施永青說。

　　銷售全面告急

　　情況正在起變化。

　　截至5月25日，在中國指數(shù)研究院監(jiān)測的12個城市中，僅武漢的成交量出現(xiàn)了約5%的同比上漲，其余全部下跌。其中，杭州降幅，為53.13%；北京次之，降幅為47.21%；深圳降幅位列第三，為36.3%。

　　盡管數(shù)據(jù)并不意味著全部，但連續(xù)的數(shù)據(jù)卻預(yù)示著趨勢的變化。

　　從各方的數(shù)據(jù)看，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的狀況是一邊售價上漲，另一邊銷量暴跌。依靠房價的無量上漲，眾多房企巨頭仍然維持著相對的非理性繁榮。

　　5月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份我國納入監(jiān)測的70個大中城市中，房價漲幅雖有所收窄，但較去年同期下跌的僅有一個，69個仍在漲，其中北上廣深等一線城市同比漲幅仍達(dá)兩位數(shù)。

　　其中，漲幅較高的是上海，其以13.6%的漲幅位居，北京、廣州、深圳則均上漲11.2%。

　　但硬幣的反面，卻是另一個冰冷現(xiàn)實(shí)。在房地產(chǎn)行業(yè)銷售量和銷售價格兩個核心指標(biāo)中，房價橫盤向上，銷售面積卻在大幅向下。

　　上海統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度上海市場化新建商品住房成交面積180萬平方米，同比減少37%。

　　北京一季度新建商品住宅成交量為16418套，環(huán)比下跌41.3%，同比下跌55.8%，創(chuàng)下2005年以來季度新房成交量新低。

　　深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度深圳市成交量下滑超過四成。4月深圳的新房住宅成交2936套，同比大幅減少25.5%。

　　龍頭房企們在今年前四月的銷售表現(xiàn)也印證著這一尷尬的現(xiàn)實(shí)。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月份萬科累計實(shí)現(xiàn)銷售面積524.3萬平方米，銷售金額669.8億元，分別比2013年同期增長8.7%和19.6%。但在量與價上，兩個數(shù)據(jù)的增幅并不匹配。事實(shí)上，萬科銷售面積連續(xù)兩月同比下降，2014年銷售形勢不容樂觀。

　　相比于對數(shù)據(jù)調(diào)整過的萬科，其他巨頭則更難看一些。

　　同期，中海地產(chǎn)累計合約物業(yè)銷售額約為455.65億港元，同比下降12.4%；樓面面積為264.8萬平方米，同比下降22.32%。

　　保利地產(chǎn)1至4月簽約面積同比減少22.17%至284萬平方米；簽約金額同比減少9.45%至363.98億元。

　　而處于梯隊的500億房企狀況同樣堪憂。

　　數(shù)據(jù)顯示，龍湖地產(chǎn)頭四月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額126.1億元，與去年同期相比減少5.9%，合同銷售面積114.6萬平方米，下降11%。

　　華潤置地合同銷售金額約136.7億元，同比下降40.95%，銷售建筑面積129.74萬平方米，同比下降32.14%。

　　從以上數(shù)據(jù)不難看出，在今年前4個月，包括保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、華潤置地等龍頭房企的銷量已出現(xiàn)明顯下降。

　　換句話說，如果不是同期售價仍舊大幅增長，這些房企的總銷售數(shù)據(jù)將十分難看。

　　房企巨頭增長見頂

　　如果說前兩年的量價齊飛還算具備基本支撐，如今中國房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入單純依靠售價驅(qū)動增長的危險區(qū)域。

　　實(shí)際上，前四個月即便銷售面積增長8.7%、銷售金額達(dá)到669.8億元的萬科，增長已顯得乏力。

　　因?yàn)槎鄶?shù)人不知道的是，在萬科1月276.5億元的銷售中，大部分來自于2013年的留存。

　　申銀萬國的研究報告顯示，由于春節(jié)因素，萬科1月份的推盤量并不高，但之前積累了350億左右的已認(rèn)購待簽約資源，在今年季度的銷售中得到體現(xiàn)。
　
　　而萬科董秘譚華杰則親承，1月份萬科的銷售多數(shù)來自于2013年已認(rèn)購，但未完成簽約的部分。

　　如果扣除掉譚華杰口中的“多數(shù)”，萬科今年實(shí)際的銷售無疑會負(fù)增長。

　　事實(shí)上，萬科這幾年的迅猛突進(jìn)，房價的上漲功不可沒。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年前5月，萬科全國銷售均價為10252元/平方米；而2013年前5月銷售均價上漲至11604元/平方米，每平方米單價上漲1352元。

　　根據(jù)較新數(shù)據(jù)顯示，2014年4月，萬科銷售均價為11665元/平方米，環(huán)比下降2.1%，而且還是連續(xù)3月環(huán)比下降的數(shù)字。但同比來看，萬科的平均銷售仍上漲了4.31%。

　　事實(shí)上，眾多房企已進(jìn)入售價驅(qū)動增長階段，較明顯的例子是龍湖。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年，龍湖錄得合同銷售達(dá)481.2億元，同比增長20%，但期內(nèi)，銷售總建筑面積增長只增長了2%至426.12萬平方米，銷售單價11293元，比上年增長17.6%。

　　在海通國際看來，龍湖均價的改善主要是由于全國范圍內(nèi)房價的上漲以及公司來自西部的銷售貢獻(xiàn)下降。

　　如果說中國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年是非理性繁榮，那么房價的上漲則是他們主要的武器。

　　回頭看看巨頭們狂飆的2013年。

　　2013年，融創(chuàng)前5月銷售均價為21020元/平方米，同比上漲幅度達(dá)到29.8%；萬科前5月銷售均價為11550元/平方米，同比漲幅為10%；恒大均價為6548元/平方米，同比漲7.5%；世茂房地產(chǎn)前5月銷售均價為12882元/平方米，同比上漲10.7%。

也正因如此，2013年前5月，多數(shù)標(biāo)桿房企業(yè)績理想，包括中海地產(chǎn)、華潤置地、保利地產(chǎn)等房企已經(jīng)完成年銷售目標(biāo)過半。

　　而如今，隨著銷量的暴跌，單靠房價的上漲已無法維持昔日的繁榮。

　　相對于年初制定的銷售目標(biāo)而言，近年頭4個月，多數(shù)房企銷售進(jìn)度頗為緩慢。除年度銷售任務(wù)偏于保守的恒大地產(chǎn)完成30%以上外，世茂房地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)、金地集團(tuán)等房企前四月的業(yè)績占年度目標(biāo)都在兩成左右。

　　德銀研究報告認(rèn)為，合生創(chuàng)展、頭創(chuàng)置業(yè)、金地集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等9家房企或無法完成今年銷售目標(biāo)，未來幾個月若不降價或加大銷售力度，很可能導(dǎo)致重大現(xiàn)金流問題。

　　較明顯的例子是，今年以來，全國范圍內(nèi)被曝光的房企資金鏈斷裂的案例就有10余起，包括浙江寧波、江蘇南京、無錫、安徽合肥、湖北襄陽、陜西神木等地，如寧波奉化的興潤置業(yè)、海寧立德地產(chǎn)以及南京江寧盈佳地產(chǎn)等等，多為中小型房企。

　　降與不降兩難

　　銷售下滑的后果是庫存增加。

　　房地產(chǎn)研究院監(jiān)測顯示，截至4月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為2.49億平方米，環(huán)比增長2.6%，同比增長19.5%，創(chuàng)下近5年歷史新高。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪降價大有趕超2011年時震蕩市場的全國性降價之勢，6折讓利再度出現(xiàn)，在產(chǎn)品類別上，主要是剛需產(chǎn)品，大小房企均有涉及。

　　頭先降價的仍舊是2008年領(lǐng)降全國的萬科。

　　5月24日，位于廣州番禺興南大道的剛需大盤萬科歐泊推出204套洋房，銷售均價約為15000至16800元/平方米。而萬科歐泊之前一個月的網(wǎng)簽均價為21092元/平方米，此次售價較前期降幅接近30%。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報獲得的信息顯示，萬科已在北京、廣州、深圳、杭州等多個城市降價銷售。而且幅度劇烈。

　　萬科內(nèi)部人士對經(jīng)濟(jì)觀察報表示，萬科內(nèi)部早就為降價做好了準(zhǔn)備，萬科深圳公司早在4月就定小基調(diào)，隨時準(zhǔn)備降價甩貨。

　　在上述高管看來，一旦各種變相的優(yōu)惠方式不能支持成交量上升，開發(fā)商就會采取降價方式，降價幅度可能在10%至15%之間。

　　問題是，并不是所有開發(fā)商均具備降價的實(shí)力與底氣。

　　中海地產(chǎn)的年報顯示，中海去年實(shí)現(xiàn)的凈利潤約為183億元，連續(xù)12年位列房地產(chǎn)行業(yè)，其高利潤率一向被視為行業(yè)標(biāo)桿。

　　但房企盈利能力下滑是整個行業(yè)的發(fā)展趨勢，中海去年結(jié)算毛利率從2012年的38%下降至33%。

　　萬科的數(shù)字也反應(yīng)了這一趨勢。萬科2013年結(jié)算毛利率為23.69%，較2012年下降3.72個百分點(diǎn)；2013年結(jié)算凈利率12.76%，較2012年下降1.16個百分點(diǎn)。這也是萬科第四年份結(jié)算利潤率出現(xiàn)下降。

　　但降價并不一定就能管用。

　　一國企房企高管在接受經(jīng)濟(jì)觀察報采訪時表示，目前，大多數(shù)樓盤該開不敢開，開了推不動。今年以來幾乎所有房企開盤去化率均降至4成以下，去年則為7成左右，顯示銷售明顯放緩。

　　至于未來房地產(chǎn)走勢如何，很難有人能說清。有著香港地產(chǎn)教父之稱的施永青的話有一定代表性。

　　在接受媒體采訪時，施永青說，我們在內(nèi)地有幾萬員工，就像在內(nèi)地樓市的肌理中安插了一個個探測器，我們的感覺應(yīng)該不會錯。

　　在施永青看來，二三線城市供過于求的情況已明顯暴露。除了剛需的錢還會入市外，投資者一定避而遠(yuǎn)之。單憑剛需是沒法消化現(xiàn)時這么龐大的供應(yīng)量的。

　　施永青說，頭腦清醒的地產(chǎn)商已意識到危機(jī)正在逼近，已開始部署戰(zhàn)略退卻。他們知道，在二線城市應(yīng)盡快減價清貨，即使蒙受一定的虧損，也要及早離場。否則，資金就可能被套死，以后得長期背著這個包袱。

　　和潘石屹一樣，施永青認(rèn)為較薄弱的環(huán)節(jié)、承擔(dān)風(fēng)險的是金融產(chǎn)品

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