“紅五月不紅”，成了近期北京樓市的“一道坎”。面對(duì)市場(chǎng)濃厚的觀望情緒和下行預(yù)期，一些樓盤(pán)終于忍不下去了，促銷(xiāo)招數(shù)多樣，以此搶占市場(chǎng)先機(jī)，吸引處于觀望期的購(gòu)房者出手。尤其對(duì)一些急于回籠資金、沖刺年中業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，調(diào)整價(jià)格、營(yíng)銷(xiāo)手段和產(chǎn)品類(lèi)型，成為他們的主動(dòng)選擇。

　　促銷(xiāo)招式層出不窮

　　從3月份住總?cè)f科橙價(jià)格低于預(yù)期開(kāi)盤(pán)起，北京樓盤(pán)降價(jià)將繼續(xù)的猜想便開(kāi)始蔓延。隨后，北京城建海梓府的低價(jià)團(tuán)購(gòu)、K2清水灣的捆綁地下房源出售、金融街金色漫香苑的尾盤(pán)降價(jià)銷(xiāo)售……眾多項(xiàng)目這一系列動(dòng)作，或因區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，或因回籠資金，雖然不是明目張膽的降價(jià)，但部分項(xiàng)目確實(shí)有“暗降”之嫌。

　　進(jìn)入5月以來(lái)，已在北京市場(chǎng)上絕跡已久的“零頭付”和“午夜開(kāi)盤(pán)”再次重現(xiàn)江湖。盡管并沒(méi)有實(shí)際讓利給購(gòu)房者，但與去年眾多項(xiàng)目不愁賣(mài)的情況大相徑庭，部分開(kāi)發(fā)商已在通過(guò)這些促銷(xiāo)手段為項(xiàng)目造勢(shì)，搶占區(qū)域客源。

　　與此同時(shí)，一些項(xiàng)目與電商合作的團(tuán)購(gòu)力度也在加大。不同于以往的“1萬(wàn)抵3萬(wàn)”、“2萬(wàn)抵5萬(wàn)”，部分項(xiàng)目目前推出了“3萬(wàn)抵10萬(wàn)”、“較高直減30萬(wàn)”的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，直接給予購(gòu)房者優(yōu)惠。

　　部分開(kāi)發(fā)商調(diào)整策略應(yīng)對(duì)壓力

　　多種促銷(xiāo)手段的使用，實(shí)際上反映了開(kāi)發(fā)商心理的變化。如果說(shuō)從去年以來(lái)一直欠佳的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和金融環(huán)境是桎梏市場(chǎng)上行的魔咒，那么眼下持續(xù)升高的庫(kù)存就是懸在開(kāi)發(fā)商頭上的利刃。

　　在銷(xiāo)售低迷、供應(yīng)增加的影響下，北京樓市庫(kù)存已快速攀升至75067套。這是繼2013年1月之后的新高。

　　“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商普遍都有市場(chǎng)下行的判斷。目前市場(chǎng)處在銷(xiāo)售低谷，而去年土地出讓的眾多地塊都將在今年轉(zhuǎn)為庫(kù)存?？梢哉f(shuō)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商面臨著資金和庫(kù)存的雙重壓力。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。

　　開(kāi)發(fā)商心理的變化從5月以來(lái)入市項(xiàng)目的價(jià)格變化也能看出。據(jù)了解，包括遠(yuǎn)洋天著、西山藝境、專(zhuān)業(yè)翡翠山、住總?cè)f科橙、鴻坤林語(yǔ)墅、華業(yè)東方玫瑰等項(xiàng)目，本期開(kāi)盤(pán)基本上都是平價(jià)入市。

　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，部分項(xiàng)目促銷(xiāo)跑量，也是出于年中業(yè)績(jī)的考慮。“今年的銷(xiāo)售任務(wù)大部分都是去年定的，數(shù)字偏于樂(lè)觀，致使部分項(xiàng)目今年加速銷(xiāo)售。畢竟年中業(yè)績(jī)是影響開(kāi)發(fā)商貸款的重要因素。”

　　“促銷(xiāo)是市場(chǎng)調(diào)整期開(kāi)發(fā)商刺激市場(chǎng)有效需求的常用方法，近期各種促銷(xiāo)手段可能會(huì)有所增加，但大規(guī)模降價(jià)可能性不大，降價(jià)幅度也不會(huì)太大。”高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵表示，雖然市場(chǎng)外部因素并不理想，但北京樓市的需求仍然強(qiáng)勁，一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和金融環(huán)境好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)就會(huì)再度復(fù)蘇。

　　■ 招式解析

　　1 “零頭付”，降低門(mén)檻

　　珠江四季悅城“零頭付”活動(dòng)打響了北京樓市“零頭付”槍。隨后，潤(rùn)楓領(lǐng)尚、亦莊金茂悅也相繼推出“零頭付”和“一成頭付”活動(dòng)。

　　據(jù)潤(rùn)楓領(lǐng)尚銷(xiāo)售人員介紹，項(xiàng)目主要推出的是準(zhǔn)現(xiàn)房產(chǎn)品，客戶可以貸款裝修，如果頭付需要分期，目前也可以申請(qǐng)。

　　亦莊金茂悅主打改善客群，目前推出30套“一成頭付”房源。據(jù)介紹，購(gòu)房者可以先期交付10%頭付款，剩余頭付款則在半年內(nèi)交完。

　　觀察目前在頭付上做文章的項(xiàng)目，實(shí)際上并沒(méi)有實(shí)際優(yōu)惠，主要是降低了購(gòu)房門(mén)檻。亦莊金茂悅方面就表示，項(xiàng)目推出這個(gè)活動(dòng),旨在吸引那些處于觀望的改善性客群，給他們一定時(shí)間解決賣(mài)舊購(gòu)新的資金問(wèn)題。

　　還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，零頭付或分期頭付只是項(xiàng)目的宣傳噱頭，難以對(duì)成交起到明顯助推作用。

　　2 “低售價(jià)”，聚攏人氣

　　為聚攏人氣，“低售價(jià)”、“午夜開(kāi)盤(pán)”也重出江湖。5月22日，位于房山的世茂維拉項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，推出99平米三居洋房產(chǎn)品。19200元/平米的售價(jià)，擊穿了房山眾多樓盤(pán)的價(jià)格底線。據(jù)了解，世茂維拉所在的長(zhǎng)陽(yáng)板塊目前有中國(guó)鐵建國(guó)際花園、頭創(chuàng)新悅都等項(xiàng)目，銷(xiāo)售均價(jià)在22000元/平米左右。而萬(wàn)科金域公園的精裝洋房產(chǎn)品目前報(bào)價(jià)在26000-28000元/平米。

　　5月25日凌晨，昌平區(qū)回龍觀的京投銀泰公園悅府頭次開(kāi)盤(pán)。項(xiàng)目當(dāng)天推出400余套房源，均價(jià)29800元/平米，去化達(dá)九成。

　　接近該項(xiàng)目人士表示，選擇午夜開(kāi)盤(pán)，一方面是考慮拿證時(shí)間和蓄客情況。另一方面，選在凌晨開(kāi)盤(pán)，可以避開(kāi)同區(qū)域、同類(lèi)型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，營(yíng)造稀缺氛圍。

　　“與其相距不遠(yuǎn)的頭開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐，產(chǎn)品類(lèi)型、價(jià)格都與京投銀泰公園悅府差距不大，搶先開(kāi)盤(pán)能夠早一步抓住購(gòu)房者。”郭毅說(shuō)。

　　3 “團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠”，讓利“快跑”

　　中信府團(tuán)購(gòu)“3萬(wàn)抵8萬(wàn)”、中國(guó)鐵建國(guó)際花園電商合作減3-5萬(wàn)……越來(lái)越多的項(xiàng)目參與到團(tuán)購(gòu)活動(dòng)中，同時(shí)部分項(xiàng)目的團(tuán)購(gòu)力度在進(jìn)一步加大，而且是直接讓利。

　　據(jù)了解，位于通州的京洲世家計(jì)劃于6月推出89平米兩居和137平米三居產(chǎn)品，單價(jià)預(yù)計(jì)在26000元/平方米左右，目前可享兩居2萬(wàn)抵5萬(wàn)，三居3萬(wàn)抵10萬(wàn)優(yōu)惠，同時(shí)項(xiàng)目還將加推數(shù)套特價(jià) 源，每套優(yōu)惠40萬(wàn)元。

　　同樣是位于通州的華業(yè)東方玫瑰，較近也推出了團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，較高優(yōu)惠總房款可減30萬(wàn)。項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，以往通州剛需產(chǎn)品是不愁賣(mài)的，大多數(shù)項(xiàng)目的一居室基本開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄，兩居室當(dāng)月售罄。但遭遇市場(chǎng)寒流，華業(yè)也在積極調(diào)整銷(xiāo)售策略，增加廣告推廣。同時(shí)，目前項(xiàng)目在售的兩居、三居產(chǎn)品均價(jià)為23000元/平米，與前期價(jià)格相差無(wú)幾，項(xiàng)目也在主動(dòng)調(diào)價(jià)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)。

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