一套房子究竟該值多少錢？

　　如果是場拍賣，且無底價，個出價的人舉出1元的牌子也可以；如果是個農民工，會盤算下這房子在農村建要花多少錢；如果是個中介，會把戶型、區(qū)域說得天花亂墜再估出個高價；如果是個土豪，眼睛眨也不眨，就把支票砸過來了……

　　可見，不同的個體，經濟基礎不一樣，角色不一樣，處在不同的情境中，都會報出不同的價格。較終，眾多的購賣雙方圍繞供需討價還價，形成一個市場，較終形成一個基準價格。

　　房子本只是鋼筋水泥加磚頭，但在市場經濟中，房子并不只是房子。價格很容易形成，但房子到底是如何定價的呢？回答此問題，必須從房地產的屬性這一源頭出發(fā)。

　　房地產區(qū)別于一般物品，具備兩重屬性，即商品屬性和資產屬性。其中，商品屬性還可以再細分，一是自然屬性，即房子用來住，體現出使用價值；二是社會屬性，即房子可以購賣和出租，體現為價值。

　　商品屬性之一：成本定價是個夢

　　倘若按馬克思的勞動價值論來給房地產定價，那么“天下寒士”將“俱歡顏”了。

　　因為勞動價值論要旨是凝結在物品中的勞動，價值圍繞使用價值。簡化為成本定價，也就是房價以鋼筋水泥加磚頭的價格來計算。

　　但這樣的話，即便北上廣深一線城市新建住宅的建筑安裝成本較高也不超過2000元/平方米，而且這些年來增幅并不明顯，至于中西部就更低了。當然還有建房子的土地，好比生產面包的面粉。

　　不過，即便算上地價、開發(fā)費用等，開發(fā)商合理的利潤率，房價也不會高到哪里去，房地產就不會成為一個主要的社會矛盾了。

　　但作為一種人類生活必需品，商品住宅的價格真的可以超出成本很多倍，像 品一樣嗎？顯然不是，除非稀有的北京四合院、上海市區(qū)的民國別墅。

　　商品屬性之二：提折舊就是書呆子

　　如果用現代經濟學的供求關系來給房地產定價，就會發(fā)現供不應求之時，房價就會上漲，供過于求之時，房價就會下跌。

　　現實中，商品住宅供給加大或者庫存增加確實會影響到房價，譬如2014年3月末，杭州為了托市，當地房地產主管部門竟然修改了房屋的庫存數量，從11萬套減少到7萬套。

　　只是，理論畢竟只是理論，現實中還要更復雜，每一套房子都有大小、戶型差異，而商品住宅的開發(fā)售賣周期較長，很難像教科書上一般商品那樣迅速出清。因而供需關系只是決定房價的一個重要要素，但不是較重要的。

　　也有人會用租金回報率來測算房價，但實際上這有點類似雞和蛋的關系，上海商品住宅一般租金回報在1%~2%，假如合理值在5%~8%，又怎么能說是作為分子的租金低了，還是作為分母的房價高了呢？

　　此外，既然是商品，房屋作為固定資產，那么房價估算是要計算折舊的，但在現實中，提折舊勢必要被笑話為書呆子。

　　所以，用商品屬性來分析房價還是有些蒼白的。

　　資產屬性：理論很簡單實際很復雜

　　既然商品屬性說服力不濟，我們來把房子看為一種資產來定價。

　　資產的價格是如何決定呢？比物品、商品定價分析起來都要復雜得多，盡管基本思想就一句話——資產價格等于未來收益的預期折現，具體方法就是用無風險的收益率去折現資產的未來收益。

　　資產定價方法主要有均衡定價和套利定價，理論一直在發(fā)展，近些年來引入行為金融學，但仍然不盡。

　　我們先以股票定價為例，表象是市場上購的人與賣的人數量對比來決定，可以理解為供給和需求關系；但實質上，是基于預期收益率來定價的，購的人預期未來會上漲，賣的人則預期未來會下跌。

　　那么這個預期是如何產生的呢？我們必須要引入時間框架了，短期可能是因為突來的利好和利差消息，中期可能是基于技術分析而波段操作，長期可能是基于股票背后的企業(yè)盈利改善或者行業(yè)基本面發(fā)生變化等因素。

　　至于預期收益率的高低，一是要取決于無風險的收益率，二是取決于不確定性的程度，通俗言之即是高風險高回報。

　　對于房地產而言，資產定價理論上是一樣的，但實際上考慮的比股票還要復雜些，一是交易環(huán)節(jié)比股票復雜，這個無需多言；二是標準化程度差異，即前述的戶型、位置差異等，三是信息不對稱，股市信息相對充分且快速流通，而房地產信息不對稱要嚴重得多；四是流動性弱于股市，房地產區(qū)域性劃分嚴重，而股市不存在跨區(qū)域問題；五是房價定價中還涉及土地的資產定價；六是目前城市住宅70年的產權期限也在影響定價。

　　很復雜吧，但在現實中，財經日報《財商》（微信號：caishang02）發(fā)現，無論是地產商賣新房，二手房購賣，定價又似乎沒這么復雜。尤其是產權期限剩余期并不重要，一方面大家都想著離到期還很遙遠，那是后代人的事；另一方面又在賭政府勢必要延續(xù)產權期限。

　　房價究竟誰決定？

　　說來真讓人遺憾，雖然筆者把房地產的定價機制簡潔到二重性，但一套房子究竟定價多少是合適的仍是件困難的事。那好，就把這個問題拋給市場去解決吧，市場博弈自然產生價格，但這個價格又是不均衡的，于是價格起伏波動，產生了復蘇-繁榮-衰退-蕭條的周期循環(huán)。

　　較后，說點有趣的，筆者翻了很多學術論文，有個研究可供參考。重慶工商大學管理學院副教授黃居林在一篇論文中模型檢驗后指出，“房價慣性”及供求失衡（銷竣比）是房價上漲的關鍵因素。

　　什么是房價慣性？形成房價慣性的因素很多，包括：對房價上漲的一致預期及對政策的信心不足，存在不斷誘發(fā)房價上漲的諸多刺激因素，存在政府和開發(fā)商等推動房價、地價上漲的動力機制等。

　　似乎有點難理解，我們看下這篇論文的論證細節(jié)：如果地價走高，房價將得到快速響應，并在第七季度達到較高點，即地價對房價的沖擊具有顯著的促進作用和較長的持續(xù)效應。此外，房價對來自銷竣比的沖擊在前幾季度也快速響應，并在第六季度達到。

　　總而言之，房價慣性、地價、供需關系是影響房價的主要因素，其中房價自身的貢獻度，達到70%；其次是銷竣比對房價的影響，再就是地價，兩者加起來對房價波動的貢獻達到近30%，但地價的貢獻不足10%。至于前文所談的商品屬性中的房屋造價對房價的影響微乎其微。

　　房價慣性推動房價上漲，雖然這聽起來有點像拉著自己的頭發(fā)離開地面一樣難以理解，但低頭一想，好比股價，強者恒強，路徑依賴，這一切不正是人的動物精神所推動的嗎？換作房價，難道不也是這樣嗎？

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