關(guān)在籠子里的“住房養(yǎng)老錢”為啥撬不動(dòng)

　　?？谧≌瑢ｍ?xiàng)維修資金已達(dá)11.5億元，每年使用僅600萬，提取難讓業(yè)主、物業(yè)陷窘境

　　省住建廳：正起草《海南省住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》，期待在提取方面取得突破

　　每賣出一套房，?？谑凶≌瑢ｍ?xiàng)維修資金賬戶里的錢，又多了一筆。如今這個(gè)賬戶里存有11.5億元，且每年以七到八千萬元的速度增加。這筆錢是2004年8月后，每一位購(gòu)房者的“集體貢獻(xiàn)”。

　　這筆錢被稱為房屋的“養(yǎng)老金”，專用于繳費(fèi)業(yè)主所屬房屋屋頂、外墻等共用部位，以及供電、供水等共用設(shè)施、設(shè)備，在保修期滿后的維修、更新和改造工程。

　　然而，目前海口市每年提取住房維修資金的數(shù)額僅為600萬元左右，嚴(yán)苛的條件讓許多小區(qū)業(yè)主、物業(yè)陷入窘境。有人質(zhì)疑，這筆錢放在那里，是不是一種浪費(fèi)？

　　住宅專項(xiàng)維修資金提取難

　　物業(yè)抱怨“知道有錢用不了”

　　“住宅專項(xiàng)維修資金，用一個(gè)形象的比喻，就像是房屋的‘養(yǎng)老金’，一旦出現(xiàn)大的房屋質(zhì)量問題或者小區(qū)重要公共設(shè)施損壞的情況，就可以用這些錢去處理。”在?？?，幾乎每一個(gè)小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人都能說出這樣的話。

　　然而，當(dāng)小區(qū)真需要?jiǎng)佑眠@筆資金的時(shí)候，就會(huì)遇到“難以想像的困難”。

　　去年臺(tái)風(fēng)期間，龍華路某小區(qū)供電變壓設(shè)施被臺(tái)風(fēng)毀壞，小區(qū)因此連續(xù)停電20多天，必須更換變壓設(shè)施。小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人倪侃想到的個(gè)辦法便是：動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金。

　　倪侃發(fā)出通知，希望大家同意動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，但僅有一半業(yè)主表示同意。“有的住戶認(rèn)為繳納了物業(yè)費(fèi)，這就是物業(yè)的問題。”倪侃說。

　　較終，倪侃跟電力部門協(xié)商，選擇了折中的辦法，采取應(yīng)急搶修措施，恢復(fù)供電。費(fèi)用則來自部分業(yè)主集資，外加物業(yè)公司墊付。如今，由于住宅專項(xiàng)維修資金難提取，集資繳費(fèi)的一些業(yè)主也開始抱怨，“為什么其他業(yè)主不交？”進(jìn)而，部分業(yè)主開始拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。

　　如今，倪侃已經(jīng)精疲力盡，甚至渴望退出管理該小區(qū)。說起住宅專項(xiàng)維修資金，倪侃顯得氣憤：“明知道有錢用不了，‘撬’不動(dòng)，這不是把我們物業(yè)卡死嗎？”

　　位于龍昆南二橫路的花園小區(qū)也面臨類似情況。

　　小區(qū)內(nèi)4部電梯因建成時(shí)間近10年，故障頻發(fā)。物業(yè)想盡早對(duì)4部電梯進(jìn)行一次大修或者干脆更換，徹底解決問題。

　　“不過談何容易？”物業(yè)管理處薛主任說，“真正要實(shí)施起來就要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金，這需要小區(qū)超過三分之二以上的業(yè)主，以及整個(gè)建筑面積三分之二以上的業(yè)主同意。這么多人的意見，統(tǒng)一起來很難。”

　　該小區(qū)從今年4月初便開始啟動(dòng)這項(xiàng)工作，如今近3個(gè)月過去了，前途依然難測(cè)。薛主任說：“住房維修基金就像關(guān)在籠子里的錢，要想撬動(dòng)這把鎖，難！”

　　11.5億元資金在銀行里睡大覺

　　或因通貨膨脹逐年縮水

　　住宅專項(xiàng)維修資金，為強(qiáng)制性繳納的款項(xiàng)，是每一個(gè)購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證的必備要件。理論上，只要業(yè)主需要，這筆錢可在一到兩周內(nèi)提取使用。

　　然而，嚴(yán)苛的提取條件把大多數(shù)人關(guān)在了門外。海口市住建局資金管理處科員余天軍說：“這筆錢歸全體業(yè)主所有，使用時(shí)需嚴(yán)格執(zhí)行申請(qǐng)受理、察勘、成本核算、分?jǐn)偟綉羟闆r公示、業(yè)主簽名、維修、驗(yàn)收、結(jié)算等流程，其中較為耗時(shí)和難以執(zhí)行的，是業(yè)主簽名環(huán)節(jié)。”

　　業(yè)主簽名環(huán)節(jié)也就是兩個(gè)“三分之二”，即：擁有建筑總面積2/3以上業(yè)主、且總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意。由于牽涉多方利益，業(yè)主同意票很難達(dá)到這個(gè)比例。

　　于是，一些想動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金的業(yè)主常感嘆，“這是我自己的錢，存進(jìn)去，仿佛就不是我自己的了。”

　　?？谧≌^(qū)專項(xiàng)維修資金從2004年8月開始繳納。商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)住房維修資金繳交約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款的2%-3%向售房單位繳交維修資金。后來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)一律停止代收購(gòu)房人繳存的住宅專項(xiàng)維修資金，個(gè)人繳存住宅專項(xiàng)維修資金到指定銀行后，憑票據(jù)辦房產(chǎn)過戶手續(xù)。繳存標(biāo)準(zhǔn)為：商品房每平方米60元，已售公房每平方米55元。

　　十年過去了，這筆錢正如一個(gè)不斷膨脹的雪球，越滾越大。如今賬面金額達(dá)11.5億元，且每年仍以七到八千萬元的速度遞增。不過，這里面的絕大部分資金都躺在銀行里睡覺，除了收取利息外，別無收益。
　
　　這也引發(fā)了相關(guān)人士的擔(dān)憂。“如果按照相應(yīng)的通貨膨脹率計(jì)算，那么這些存款正在逐年縮水。”海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)胡治文教授擔(dān)心，再過5年，海口的房屋進(jìn)入15年的維修高峰期時(shí)，這些資金或?qū)⒊霈F(xiàn)入不敷出的窘境。

　　如果真有那么，住宅專項(xiàng)維修資金的續(xù)費(fèi)又將是一個(gè)難題。

　　余天軍說：“住房維修資金賬戶余額少于30%的時(shí)候?qū)o法再提取，必須續(xù)費(fèi)后方能使用。”但是按照目前這個(gè)情況，續(xù)費(fèi)可能更難。

　　2年僅50例成功提取專項(xiàng)維修資金

　　提取過程中存在兩大難題

　　據(jù)了解，?？?012年成功提取住房專項(xiàng)維修資金的有31例，2013年19例。80%用于電梯的更換。

　　2012年昌茂澳洲園的3臺(tái)水泵中有一臺(tái)損壞，其他兩臺(tái)因?yàn)閴毫Σ粔?，?dǎo)致小區(qū)近700戶業(yè)主用水困難。同時(shí)，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)的龍昆南路匯隆廣場(chǎng)6部電梯也亟需大修。經(jīng)預(yù)算，費(fèi)用需要50多萬元。

　　動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金成了先進(jìn)的解決辦法。

　　小區(qū)物業(yè)公司辦公室許主任介紹，頭先物業(yè)公司向住建局提出申請(qǐng)，先由物業(yè)公司墊資維修，然后再補(bǔ)辦動(dòng)用住宅維修資金所需的手續(xù)。住建局工作人員經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和拍照確認(rèn)，同意了物業(yè)的申請(qǐng)。

　　而補(bǔ)齊兩個(gè)“三分之二”的手續(xù)，物業(yè)公司耗時(shí)半年多。許主任說：“特別是兩個(gè)‘三分之二’的征集，得一戶一戶家庭去問，讓業(yè)主簽字，花費(fèi)了巨大的人力和時(shí)間?？芍^困難重重。”

　　?？谑凶〗ň仲Y金管理處科員余天軍認(rèn)為，海口在提取住宅專項(xiàng)維修資金的過程中存在兩大困難，“一個(gè)是海口候鳥老人多，小區(qū)空置率高，要實(shí)現(xiàn)兩個(gè)三分之二存在一定的難度。其次，?？诖蟛糠中^(qū)沒有業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主在動(dòng)用住宅維修資金的使用上存在偏差，意見難以達(dá)成一致，存在溝通難度。”

　　提取難壓力“轉(zhuǎn)嫁”物業(yè)

　　小區(qū)應(yīng)急維修盼開辟綠色通道

　　倪侃形容現(xiàn)在的窘境是：住宅專項(xiàng)維修資金提取難度大，造成大量麻煩，而物業(yè)公司成了麻煩的承擔(dān)者。

　　倪侃說：“這樣對(duì)企業(yè)不公平。業(yè)主碰到小區(qū)公共設(shè)施壞了便找物業(yè)，嚴(yán)重了就拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。較終結(jié)果將是整個(gè)物業(yè)行業(yè)出現(xiàn)問題。”

　　出路在哪里？

　　?？谑形飿I(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)梁金華建議，盡快出臺(tái)基于?？趯?shí)際情況的《海口市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，在辦法中可適當(dāng)降低房屋“養(yǎng)老金”提取門檻，出臺(tái)細(xì)則。

　　“海南候鳥老人多，小區(qū)入住率不高，這些因素都要考慮在內(nèi)。”梁金華說，對(duì)于建筑出現(xiàn)的一些特殊情況，應(yīng)急維修的情形一定要詳細(xì)列出執(zhí)行，并為房屋的緊急維修開辟綠色通道，“這樣才能保證小區(qū)建筑在出現(xiàn)問題時(shí)能夠得到及時(shí)處理。”

　　梁金華舉例說，應(yīng)急維修的情形可包括：電梯故障危及人身安全的；消防、電力、供水系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備損壞嚴(yán)重等重大安全隱患或者緊急情況的；房屋、外墻損壞、滲漏嚴(yán)重等。

　　此外，社區(qū)居委會(huì)也應(yīng)該參與其中。梁金華建議，引入社區(qū)管理部門，讓居委會(huì)在動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金的過程中發(fā)揮監(jiān)督作用。梁金華說：“當(dāng)小區(qū)入住率較低時(shí)，可讓居委會(huì)出面，作為一個(gè)政府機(jī)構(gòu)的形式出具相關(guān)證明，然后在解決小區(qū)維修問題之后，再逐步補(bǔ)齊相關(guān)手續(xù)。”

　　這個(gè)想法已經(jīng)得到了眾多物業(yè)公司的認(rèn)可，然而真正推動(dòng)起來依舊十分艱難。

　　不過，倪侃已經(jīng)等不及了，恨不得馬上將小區(qū)交出去。“專項(xiàng)維修資金批不下來，供電設(shè)施改造不了，物業(yè)和業(yè)主的矛盾正一步步惡化。”倪侃一肚子委屈，“甩都甩不掉??！”

　　正起草專項(xiàng)維修基金管理辦法

　　期待在提取方面取得突破

　　對(duì)于住宅專項(xiàng)維修資金提取難的問題，省住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是全國(guó)性的普遍性難題。目前我省施行的《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中，為專項(xiàng)維修資金的提取開辟了綠色通道。

　　但該負(fù)責(zé)人介紹，由于我省候鳥人群居多，若要提取住宅維修基金必須根據(jù)《物權(quán)法》等有關(guān)法律法規(guī)要求來操作，所以相比國(guó)內(nèi)其他省份城市來看，提取的難度更大。

　　考慮到業(yè)主需求和我省實(shí)際情況，該負(fù)責(zé)人透露，我省正在起草《海南省住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》，解決事關(guān)業(yè)主生活與人身財(cái)產(chǎn)安全的問題，預(yù)計(jì)今年內(nèi)作為有關(guān)物業(yè)法律法規(guī)的配套文件出臺(tái)，將嘗試在提取專項(xiàng)維修基金方面取得進(jìn)一步突破。

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