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城鎮(zhèn)家庭自有住房空置率22% 價值4.2萬億資金
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:經(jīng)濟參考報 閱讀 385 次
今年1至5月,全國商品房銷售面積同比下降7.8%,降幅比1至4月份擴大0.9個百分點,我國樓市周期性、自發(fā)性調(diào)整的趨勢更加明顯。為化解過去十多年我國房價長期持續(xù)較快上漲所累積的經(jīng)濟金融風(fēng)險,樓市適度調(diào)整將有助于緩釋房地產(chǎn)市場波動對宏觀經(jīng)濟面的沖擊。
當(dāng)前我國樓市周期性、自發(fā)性調(diào)整的根源,在于當(dāng)前房價上漲的動能幾近衰減。房價變化離不開家庭收入與住房租金的支撐。過去我國十多年房價的持續(xù)上漲,有普通家庭收入增加和城鎮(zhèn)住房租金提升的結(jié)果。但毫無疑問,投資投機性住房需求助漲房價占據(jù)了主導(dǎo)作用。
據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究報告顯示,當(dāng)前我國經(jīng)營工商業(yè)家庭中,有29.9%的家庭擁有多套住房,比非工商業(yè)經(jīng)營家庭的多套住房擁有率高10.6%;城鎮(zhèn)家庭自有住房空置率高達22.4%,大約沉淀4.2萬億資金,加劇了住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾。由此引發(fā)的我國城鎮(zhèn)住房市場房價收入比、房屋租售比這兩個指標(biāo)對合理值的顯著偏離,造成家庭購購力過度透支。這種情況在一線城市更為顯著,普通家庭購房承受力已經(jīng)接近極限。以北京2013年非私營單位就業(yè)人員年平均工資93006元測算,不考慮其他因素,家庭可承擔(dān)房產(chǎn)價值在200萬元左右,這在北京五環(huán)內(nèi)已接近絕跡。同時,住房租金主要受中低收入人群收入水平制約,增長空間也已接近極限。目前北京住房租金回報率在2%左右,明顯低于3%的一年期基準(zhǔn)整存整取人民幣存款利率。
而房價適度回落將有助于住房市場需求釋放。從趨勢看,我國新型城鎮(zhèn)化推進和社會公眾存在改善居住環(huán)境的強烈愿望,表明未來我國住房市場仍有一定發(fā)展空間。但總量發(fā)展?jié)摿Σ⒉荒芊裾J(rèn)當(dāng)前住房市場存在的結(jié)構(gòu)性矛盾,以及由此引發(fā)的樓市去庫存壓力。目前,我國中等以上收入家庭擁有多套房產(chǎn),而中低收入家庭,特別是低收入家庭“一房難求”。房價據(jù)某房地產(chǎn)研究院監(jiān)測,今年4月末35個城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長2.6%,同比增長19.5%,創(chuàng)下了近5年歷史新高??梢?,只有房價適度回落,才能打破當(dāng)前住房供求僵局,激發(fā)潛在需求入市。
同時,房價適度回落也有助于金融風(fēng)險逐步釋放。過去十多年我國社會資金向房地產(chǎn)行業(yè)過度聚集,已經(jīng)形成巨大的潛在金融風(fēng)險隱患。截至2014年一季度末,我國房地產(chǎn)貸款余額達15.42萬億元,占各項貸款的20.6%;全國房地產(chǎn)信托余額達1.15萬億元;兩者合計16.57萬億元,這還不包括其他形式的房地產(chǎn)融資,以及相當(dāng)規(guī)模以房地產(chǎn)為抵押的社會融資。較近一段時間,因銷售不暢出現(xiàn)了若干房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條斷裂乃至破產(chǎn)的情況,表明當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險存在進一步釋放的可能性。而房價適度回落,可通過房地產(chǎn)金融產(chǎn)品收益率的調(diào)整,逐步改變資金流向,實現(xiàn)金融資源在各個產(chǎn)業(yè)之間的優(yōu)化配置,以達到降低系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風(fēng)險的目的。
當(dāng)前地方政府房地產(chǎn)政策選擇應(yīng)著重放在推動樓市去庫存化上。在政策調(diào)整方面,地方政府要盡量避免出現(xiàn)市場誤讀或與政策調(diào)整預(yù)期方向反向操作。著力推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快去庫存化進程,盡量減少行政層面干預(yù),由市場供求關(guān)系決定房價走向。密切監(jiān)測分析房地產(chǎn)市場形勢,統(tǒng)籌建立應(yīng)對地方樓市大幅調(diào)整的科學(xué)預(yù)案,極力避免樓市崩盤。
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