庫存高、去化緩、房價跌、觀望濃……2014年樓市上半場在一片低迷中走向尾聲。伴隨著市場下行，2014上半年樓市調(diào)控政策也有了新的變化。3月初，提出“分類調(diào)控”大思路；之后，地方政府頻頻微調(diào)政策以救市，“限購松綁”成為熱門話題；5月底，央行[微博]“喊話”力挺頭套房貸款需求，貸款政策被稱定向?qū)捤桑?月上旬，央行宣布定向降準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)預(yù)期或波及房地產(chǎn)……

　　與十余年來不斷翻新“國幾條”的樓市調(diào)控不同，今年上半年并沒有出臺具體的調(diào)控政策，只是針對宏觀經(jīng)濟(jì)采取了一些“微刺激”措施。而在“分類調(diào)控”思想指導(dǎo)下，地方政府自主性加大，“限購松綁”等調(diào)控動作頻繁，但成效并不明顯。專家預(yù)測，如果經(jīng)濟(jì)層面繼續(xù)下滑，下半年在微刺激方面調(diào)控力度將會加大。

　　政策空窗

　　地方成樓市調(diào)控新主角

　　3月5日，國務(wù)院總理 在兩會政府工作報告中提出了“針對不同城市情況分類調(diào)控”的指導(dǎo)思想，這是10年來政府工作報告中頭次沒有強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控”。之后，也并未有相關(guān)具體調(diào)控政策出臺。有業(yè)內(nèi)分析，與以往動輒出世的“國幾條”相比，今年上半年調(diào)控可謂處于“空窗期”。

　　大調(diào)控政策不見，地方樓市政策微調(diào)卻不斷。在進(jìn)入馬年連續(xù)幾個月的樓市低迷行情后，不少開發(fā)商開始降價跑量，多地政府也開始坐立不安。在“分類調(diào)控”趨勢下，多個二三線城市“限購松綁”的傳聞不斷涌現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，已有安徽、杭州、無錫、天津、沈陽、廣州等至少16個城市采取或直接放松限購條件、或放寬落戶條件、或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進(jìn)樓市走量。近日，沈陽、廣州、福建等地，更被報道已事實上放開限購，但“只做不說”。

　　值得注意的是，與過去兩年一有地方試探放松限購就被叫停不同，這一次在一定程度上給予了默許。不過，不少限購松綁的城市仍在媒體追問中予以否認(rèn)，沈陽限購放開緊維持一日便是其中一例。“地方政府即使有微調(diào)的意愿和政策，但也是遮遮掩掩的，一方面是社會輿論的壓力，另一方面在前兩年政府對限購松綁約談、問責(zé)、叫停時有發(fā)生，地方政府不敢拿自己的政治生命開玩笑。” 原社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道說。

　　針對上半年樓市調(diào)控政策，中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示，今年上半年政府已提出進(jìn)行‘分類調(diào)控’，并沒有再出臺具體政策，之后無論是5月央行“喊話”力挺頭套房貸，還是6月上旬定向降準(zhǔn)，都主要針對宏觀經(jīng)濟(jì)大層面，對房地產(chǎn)行業(yè)而言屬于“微刺激”。

　　顧云昌認(rèn)為，上半年更多的是一些地方城市政策的調(diào)整，而這也是上半年樓市調(diào)控政策不同于往年的全新轉(zhuǎn)變。的確，回顧十余年來不斷翻新“國幾條”的樓市調(diào)控歷程，像2014年上半年這樣的調(diào)控出現(xiàn)“空窗期”、地方政策調(diào)整活躍的情形還是頭次。

　　成效微弱

　　樓市下行周期延長

　　經(jīng)歷了上半年多地政策的微調(diào)，樓市仍以多項數(shù)據(jù)下滑落定：前5月全國商品房銷售面積、金額均同比下降，降幅環(huán)比擴(kuò)大；庫存面積同比增加近兩成；新房、二手房價格70城中半數(shù)城市下跌。

　　“部分地方政策調(diào)整的微刺激被過度解讀了，這種政策性刺激心理作用更強(qiáng)，但市場作用并不會很明顯。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示。住建部政策研究綜合研究處處長趙路興也認(rèn)為，限購放松的市場效應(yīng)，仍然需要較長的反應(yīng)期和消化期。

　　顧云昌向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道指出，在上半年宏觀政策層面變化不大，定向降準(zhǔn)以及保障頭套房貸款到位等都還有待落實的情況下，樓市調(diào)控效果并不會很明顯。

　　事實上，在央行“喊話”支持頭套房貸款一個多月后，銀行頭套房貸政策并無明顯松動，利率優(yōu)惠難尋蹤跡，多以執(zhí)行基準(zhǔn)利率或上浮5%為主，個別銀行房貸利率不降反升。而定向降準(zhǔn)更被多數(shù)業(yè)內(nèi)認(rèn)為：對樓市沒多大影響。

　　中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉認(rèn)為，目前房地產(chǎn)下行趨勢明確，樓市已經(jīng)開始周期性調(diào)整，而本次樓市變化是歷史上頭次出現(xiàn)的因為“非政策因素”導(dǎo)致的市場蕭條。在此背景下，分析人士指出，樓市調(diào)整將會耗時更久?！赌戏蕉际袌蟆吩本└Ｊ⒌陆?jīng)濟(jì)咨詢有限公司頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮建林分析稱，與往年相比，此次樓市調(diào)整幅度可能更大，調(diào)整時間可能要2年或更長時間。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測

　　下半年政策走向看市場

　　談及2014下半年樓市調(diào)控政策走向，中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌指出，這要看宏觀經(jīng)濟(jì)及樓市發(fā)展如何。“要看整個經(jīng)濟(jì)層面的情況，經(jīng)濟(jì)走穩(wěn)房地產(chǎn)便不會采取更大的措施，如果經(jīng)濟(jì)層面繼續(xù)下滑，在微刺激方面調(diào)控力度還會加大。”

　　顧云昌認(rèn)為，目前決定房地產(chǎn)走向?qū)嶋H上是兩方面政策：一是的貨幣政策，一是地方的政策，兩方面要結(jié)合起來。

　　“今年以來，還未出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，但一些部門的政策已陸續(xù)發(fā)布，比如六個城市作為共有產(chǎn)權(quán)房試點、不動產(chǎn)信息登記等。”在原社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞看來，這些也是房地產(chǎn)政策的一個組成部分，也會對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生一定影響。

　　6月23日，保監(jiān)會宣布，從7月1日起將在北京、上海、廣州、武漢四個城市開展為期兩年的“住以房養(yǎng)老” 試點。諸如此類非調(diào)控政策對樓市所起的作用，還需假以時日進(jìn)行觀察。

　　“不要把很多希望寄托在出臺宏觀調(diào)控上，松綁也好，出手救市也好，這個口號要慎用”，牛鳳瑞認(rèn)為，以后市場將在住房資源的配置上發(fā)揮決定性作用。“要減少政府的不必要干預(yù)。限價、限貸、審批、限購之類，可以逐步退出調(diào)控政策的范疇。”

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