根據(jù)今年3月份的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014-2020年》，到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為60%左右，比之前預(yù)期的70%大幅放緩，相應(yīng)地，對(duì)于住房的需求也會(huì)放緩。前述發(fā)改委人士也指出，當(dāng)前城鎮(zhèn)化的不確定性在增加，雖然人口基數(shù)在增加，但增加的幅度在放緩，2013年城鎮(zhèn)人口增幅甚至是下降的。

　　進(jìn)入第7個(gè)月，樓市低迷狀態(tài)未見(jiàn)好轉(zhuǎn)。

　　這一輪樓市下行，是類似2008年至2009年初或2011年至2012年初的周期性下跌，還是漫漫熊途的開(kāi)始?中國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期拐點(diǎn)是否已至?

　　如若將房地產(chǎn)放到與宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)聯(lián)的視角來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的初期，房地產(chǎn)扮演的角色仍然非常重要，也沒(méi)有哪一個(gè)行業(yè)可以替代，所謂中國(guó)樓市崩盤(pán)論是沒(méi)有依據(jù)的。

　　但另一方面，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委有關(guān)人士的測(cè)算，今后房地產(chǎn)投資增速將隨著經(jīng)濟(jì)增速的調(diào)整而向下一個(gè)臺(tái)階，即經(jīng)濟(jì)增速下降到7%-8%，房地產(chǎn)投資增速下降到15%-18%。而在過(guò)去十多年間，房地產(chǎn)投資的年均增長(zhǎng)是23%。因此，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行，“有周期性調(diào)整的因素，但長(zhǎng)期調(diào)整的因素也存在。”上述人士稱。

　　住房需求到達(dá)峰值

　　支持房地產(chǎn)拐點(diǎn)論的證據(jù)似乎越來(lái)越多。“中國(guó)在整個(gè)工業(yè)化和城市化過(guò)程中房地產(chǎn)需求的峰值期現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了，”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究副主任劉世錦7月19日稱，構(gòu)成中國(guó)房地產(chǎn)70%以上住宅的需求峰值是1200-1300萬(wàn)套住房，這個(gè)峰值預(yù)計(jì)在今年可以達(dá)到，之后需求走平甚至逐步回調(diào)，導(dǎo)致今后房地產(chǎn)投資增速再向上非常困難。

　　劉世錦認(rèn)為，這不是短期的周期性拐點(diǎn)，是一個(gè)長(zhǎng)期的拐點(diǎn)。

　　根據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建筑面積2010年達(dá)到203億平米，城鎮(zhèn)人均住宅面積30.3平方米。鄉(xiāng)村住宅總面積為210億平方米，人均31.7平方米。如果中國(guó)未來(lái)順利達(dá)到70%以上的城鎮(zhèn)化率，城鎮(zhèn)住宅總量應(yīng)該在300億-350億平方米時(shí)達(dá)到存量的飽和。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年底在建商品房存量約為64億平方米，其中約75%是住宅，即50億平方米。當(dāng)年新開(kāi)工約14.6億平方米，以這樣的速度，4到7年內(nèi)，也就是在2017-2020年間就會(huì)達(dá)到300億-350億平方米的總量平衡點(diǎn)。

　　這意味著，當(dāng)下這種住宅增量開(kāi)發(fā)的模式，正在透支未來(lái)需求。

　　包括萬(wàn)科總裁郁亮和金地董事長(zhǎng)凌克在內(nèi)的地產(chǎn)商均認(rèn)同，住宅市場(chǎng)存在天花板，新建商品房的年均銷(xiāo)量將在達(dá)到一個(gè)峰值后開(kāi)始下降;但短期內(nèi)，住宅市場(chǎng)仍有需求，目前仍未出現(xiàn)長(zhǎng)期性、趨勢(shì)性的拐點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商觀點(diǎn)的支撐與當(dāng)前城鎮(zhèn)化進(jìn)程密切相關(guān)。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，中國(guó)的城鎮(zhèn)化實(shí)際上剛完成不到40%，而國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，要到70%左右才會(huì)轉(zhuǎn)入一個(gè)低平發(fā)展新階段。今后幾十年的城鎮(zhèn)化過(guò)程中，還有幾億人要進(jìn)城居住，對(duì)住房仍有大量需求。

　　不過(guò)，根據(jù)今年3月份的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014-2020年》，到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為60%左右，比之前預(yù)期的70%大幅放緩，相應(yīng)地，對(duì)于住房的需求也會(huì)放緩。

　　前述發(fā)改委人士也指出，當(dāng)前城鎮(zhèn)化的不確定性在增加，雖然人口基數(shù)在增加，但增加的幅度在放緩，2013年城鎮(zhèn)人口增幅甚至是下降的。

　　世聯(lián)行報(bào)告指出，未來(lái)從人口結(jié)構(gòu)上看，頭次購(gòu)房和改善需求將逐步減弱，疊加其他投資渠道的分流，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)將放緩。

　　短期下行壓力仍大

　　此前的6月4日，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)指出，目前大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的指標(biāo)仍是增長(zhǎng)的，只是增速在下降，只有少數(shù)如新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積、成交量等指標(biāo)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。“2013年前幾個(gè)月的新開(kāi)工面積增長(zhǎng)和成交量增幅等指標(biāo)相當(dāng)大，目前的這種負(fù)增長(zhǎng)是由前期基數(shù)大造成的。”

　　上海易 居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)下樓市調(diào)整仍是短周期的。他分析，2004年以來(lái)，我國(guó)已經(jīng)歷過(guò)三次房地產(chǎn)短周期，當(dāng)前處于第四次?；旧厦扛羧杲?jīng)歷一次房地產(chǎn)市場(chǎng)“春夏秋冬”輪回。今年開(kāi)始的這輪去庫(kù)存時(shí)間要拉長(zhǎng)，房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間估計(jì)超過(guò)8個(gè)月，但絕非崩盤(pán)節(jié)奏。

　　短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商的壓力仍然很大。“以前一線城市如北京，經(jīng)歷過(guò)多次市場(chǎng)的調(diào)整。但以前調(diào)整只有半年左右，但這次調(diào)整期肯定不止半年，北京二手房和一手房的交易下降去年年底就開(kāi)始了，現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了七八個(gè)月的時(shí)間;二手房作為一手房市場(chǎng)的前奏，還沒(méi)有任何回暖的跡象。”北京一位中型地產(chǎn)商不無(wú)憂慮地說(shuō)，下一步的市場(chǎng)還是有下行的壓力。

　　該開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，究其原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)仍未穩(wěn)定下來(lái)。這帶給地產(chǎn)的，不單單是購(gòu)房能力的下降，更重要的是對(duì)未來(lái)信心的影響。江浙、福建等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)去年、前年，都有一些小開(kāi)發(fā)商老板跑路，這雖然是個(gè)案，但對(duì)購(gòu)房人的心理預(yù)期影響很大。

　　世聯(lián)行指出，近兩年的高地價(jià)使地產(chǎn)企業(yè)的前期投資壓力增大，投資回收期延長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)速度減緩;此外，投資物業(yè)占比上升，也減慢了地產(chǎn)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度。

　　在市場(chǎng)行情向下時(shí)，短期內(nèi)提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的有效途徑是降價(jià)跑量。近期萬(wàn)科、保利、雅居樂(lè)、富力等大型地產(chǎn)商在上海、杭州、廣州、天津等區(qū)域已經(jīng)開(kāi)始變相降價(jià)促銷(xiāo)。

　　北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉認(rèn)為，房地產(chǎn)將在面臨短期(未來(lái)6個(gè)季度內(nèi))振蕩下行后逐步分化并軟著陸，但中國(guó)房地產(chǎn)的債務(wù)危機(jī)傳染力可能低于預(yù)期。

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