2月23日住建部部長陳政高在新聞發(fā)布會上公布了2016年樓市部分數(shù)據(jù)。

當天的發(fā)布會上，陳政高表示，去年對部分熱點城市采取了包括限購、限貸、增加土地和房屋供應(yīng)面積在內(nèi)的措施，目前，熱點城市的房地產(chǎn)市場預期有所轉(zhuǎn)變，房價過快上漲勢頭得到遏制，調(diào)控取得了階段性成果?！?017年1月份，熱點城市的房價仍然趨于穩(wěn)定?！标愓叻Q。

有研究員指出，今年一二線城市仍會保持調(diào)控基調(diào)，去庫存仍是三四線主基調(diào)。而從整體信貸環(huán)境來看，預計貨幣政策發(fā)生重大變化的概率較低。

商品房銷售面積創(chuàng)新高

商品房銷售面積和銷售額，均創(chuàng)下近幾年以來新高，但去庫存的情況，幅度較銷售略小。

2月23日國務(wù)院新聞辦的新聞發(fā)布會上，住建部部長陳政高披露了2016年的樓市賬單。

據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，去年全國商品房銷售面積15.7億平方米，同比增長22.5%；其中商品住宅13.7億平方米，同比增長22.4%。

對比一下歷史數(shù)據(jù)，去年全國商品房的銷售面積，創(chuàng)下了歷史新高。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2015年全國商品房銷售面積12.85億平方米，2014年的銷售面積約12億平方米。

不僅是銷售面積，2016年商品房的銷售額，也刷新了紀錄。

陳政高在發(fā)布會上披露，2016年全國商品房銷售額達11.8萬億元，同比增長34.8%；其中商品住宅9.9萬億元，同比增長36.1%。

而在2015年，全國商品房銷售額8.7億元，2014年的銷售額約7.63億元。

“去年不僅是一線房子賣得火，二線和部分熱點城市房子的銷售，同樣相當火熱。不過多數(shù)三四線城市的銷售，卻比一線和熱點城市差了一些。”中指院分析師說。

據(jù)住建部公布的*新數(shù)據(jù)，2015年末商品房待售面積7.18億平方米，2016年末的數(shù)據(jù)降至6.95億平方米，下降了3.2%。

為何銷售額和銷售面積創(chuàng)下新高，而去庫存的面積，卻并沒有大幅度減少。分析人士指出，這與庫存結(jié)構(gòu)和區(qū)域的差異有關(guān)。

克而瑞研究總監(jiān)楊科偉指出，銷售額猛增但庫存量減少有限，一方面去年施工面積很高，在樓市銷售較熱的城市開發(fā)商加快開發(fā)速度，在當年又新增了不少供應(yīng)量。另一方面，則與庫存結(jié)構(gòu)有關(guān)。住宅的庫存量較大，但商業(yè)和辦公去庫存的情況并不理想。

據(jù)住建部在發(fā)布會公布的數(shù)據(jù)，2015年末全國商品住宅庫存量為4.52億平方米，2016年末降低4.03億平方米。即住宅庫存量下降了11%，大于商品房3.2%的庫存下降幅度。

楊科偉表示，從結(jié)構(gòu)來看，商辦樓去庫存所面臨的形勢，要比住宅略嚴峻。

“商辦項目去庫存的壓力，遠大于住宅。城市在進行規(guī)劃時，往往要規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)的商業(yè)和辦公配套設(shè)施。但新區(qū)商辦公設(shè)施的使用，其速度比住宅要慢許多。”楊科偉說。

三四線項目的尷尬

陳政高2月23日表示，各地去年已經(jīng)出臺了一系列行之有效的鼓勵政策，今年不僅要堅持下去，還要不斷完善，提出新的措施使之更好發(fā)揮作用。

“按照經(jīng)濟工作會議提出的要求，今年要繼續(xù)抓好三四線城市去庫存，解決三四線城市庫存過多的問題。”陳政高在發(fā)布會上說。

一位證券分析師表示，從發(fā)布會中的信息來看，預計今年房地產(chǎn)會延續(xù)去年一城一策的思路?！耙欢€繼續(xù)調(diào)控，防房價快速上漲，三四線仍然以去庫存為主調(diào)。”這位分析師說。

在業(yè)界看來，庫存不僅在結(jié)構(gòu)上有一定差異，地區(qū)間不平衡的情況，今年可能會延續(xù)一段時間。

“庫存量并非一日而成，去庫存也非短期可完成，需要時間。”中原地產(chǎn)分析師表示。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，一二線和熱點城市去年商品住宅庫存量下降了約三成多，這些城市均為經(jīng)濟增長較快的地區(qū)。分析師指出，一線沒有去庫存的壓力，但卻在火熱的樓市中快速消耗了庫存量，目前處于亟需補增加土地供應(yīng)、庫存的狀態(tài)。

對于三四線城市，有房企表示項目處于相對尷尬的處境。

“一些三四線城市的項目，不是降價能解決的。降了價格，也未必有人來買。有的項目價格已經(jīng)降得很低了，降價也許在短期對銷售可能有一定促進作用，但用不了多久，又帶不動銷售量了。因為這不僅僅是價格的問題，而是投資者對項目的信心不足，擔心買了房以后價格可能會繼續(xù)下調(diào)，以后房子很難出手?！边@位房企人士說。

楊科偉認為，三四線去庫存難，其中一個主要原因是，這些城市處于人口凈流出。

“人口才是房地產(chǎn)*直接的需求來源，人口吸納量大的城市，房地產(chǎn)需求增長速度也較快。城市化過程中，很多人未必進入三四線城市，而可能直接進入一二線城市。這是一二線城市需求量不斷增加*主要的原因；而部分三四線城市因為不同原因，人口吸納量可能不增反減。人口凈流入，房地產(chǎn)去庫存的速度自然沒有一線快，周期也相應(yīng)拉長?！睏羁苽フf。

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