核心提示

　　短短半年時間,樓市經(jīng)歷了從“量價齊跌”到“量升價跌”再到“量價齊升”的巨大轉(zhuǎn)變。不少開發(fā)商也經(jīng)歷了起死回生的過程,并開始將手中日漸充裕的現(xiàn)金投入到土地市場,布局下一步的發(fā)展。這種轉(zhuǎn)變同樣體現(xiàn)在心理層面上。從春節(jié)前對后市的普遍悲觀,到“小陽春”時樂觀、悲觀情緒的爭鋒相對,再到近期樂觀情緒占了上風,對樓市“回暖”的質(zhì)疑聲日益變得單薄。

　　面對這樣的局面,較痛苦的恐怕就是此前未來得及出手的自住型需求了。廣州市民范小姐就是其中一個典型。她表示,春節(jié)前她就有了購房的念頭,但當時以為房價還會繼續(xù)探底,誰知道春節(jié)過后就開始一路上揚。此前她關注的幾個樓盤,幾個月內(nèi)價格都有幾千元的升幅,于是當下她仍在為到底要不要出手而犯愁。同樣苦惱的還有一些手中有錢的投資客:是否應該為規(guī)避通脹預期而將現(xiàn)金投入具有對沖通脹性的樓市,樓價是否還會上漲令他們有利可圖,投資房產(chǎn)又應該注意哪些問題呢?

　　-現(xiàn)象
　　房價回歸高峰水平投資客成新生力量

　　房價加速上漲

　　漲了,房價漲了。

　　國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局針對全國70個大中城市房屋銷售情況的較新監(jiān)測顯示,新建住房銷售價格5月環(huán)比上漲了0.6%。比較3月環(huán)比0.2%的漲幅及4月環(huán)比0.4%的漲幅,漲幅逐月擴大0.2個百分點。而在這70個城市中,新建住房銷售價格環(huán)比上漲的有60個,廈門、深圳、長春等城市漲幅居前;環(huán)比下降的城市僅有6個。二手房方面,5月房價同比、環(huán)比均為上漲。其中,同比上漲0.9%,漲幅比上月擴大0.9個百分點;環(huán)比上漲0.7%。

　　雖然監(jiān)測顯示5月的房價同比仍下降0.6%,但考慮到這70個城市包括了大中城市,因此實際上在作為樓市風向標的北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市,房價已經(jīng)基本回歸2007年較高峰的水平,甚至在市局部地區(qū)已經(jīng)打破了歷史紀錄。

　　以廣州為例,廣州市國土局的數(shù)據(jù)顯示,雖然5月一手房均價仍站穩(wěn)8字頭,但城區(qū)升幅明顯,六區(qū)5月均價達到11309元平方米,重回萬元大關,環(huán)比大漲了近15%。來自滿堂紅的數(shù)據(jù)顯示,5月廣州二手樓市的成交均價為7973元/平方米,不僅是今年以來的較高紀錄,還取代了2007年10月份樓市高峰期7536元/平方米的均價,成為新的二手住宅成交均價紀錄。

　　升幅較大的樓盤大多集中在市熱門地段,如珠江新城的星匯云錦,“五一”報價是2萬元/平方米,端午報價已調(diào)高至2.2萬元/平方米;天壽大廈“五一”報價9000元/平方米的價格,端午的報價則是10000—11000元/平方米;易豐大廈“五一”均價為10000元/平方米,端午的報價則為13000元/平方米,等等。

　　供求關系變化

　　房價的背后,其實是市場供求關系的變化。滿堂紅的市場分析報告指出,與2008年10月全市1:4.9的供求比(1套新增房源對應4.9位新增購家)相比,今年1月起,供求比分別為1:7.3,1:9.4,1:8.7,1:7.5和1:8。而中國工商銀行日前發(fā)布的2009年一季度的“工行投資理財指數(shù)”顯示,隨著投資理財意識的回暖,未來6個月內(nèi)有購房意愿的居民比例翻了一番,從2008年第四季度的6%躍升至12%。

　　因此有業(yè)內(nèi)人士表示,今年以來供求比的大幅提高與樓市的回暖是一致的,而未來6個月購房意愿仍維持較高水平,說明短期內(nèi)房價仍將保持上升趨勢。

　　而在購房主力方面,中介機構的市場監(jiān)測顯示,年初“小陽春”時,剛性需求是拉動成交量大幅提升的主要力量;而幾個月后,購房主力構成已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變,除了改善型需求外,投資性需求的比例已經(jīng)大幅提高,尤其是為規(guī)避預期通脹風險而選擇投身樓市的投資行為,更是成為金融危機之下一個獨特的現(xiàn)象。

　　一些投資型樓盤的售樓部經(jīng)常出現(xiàn)一個人一口氣購購多套物業(yè)的情況。合富輝煌報告也顯示,受投資客青睞的廣州高端住宅市場份額大幅提升。繼3個月保持10%左右的市場份額后,5月突然躍升至18%;而成交均價自2月開始連續(xù)走高,5月達到17179元,比2月上升了3284元/平方米,短短3個月升幅達23.6%。

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