剛剛過去的8月，上海樓市成交盡顯疲態(tài)。德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示：2014年8月，全市商品住宅成交量為65.4萬平方米，與上個月相比下跌6.7%，與去年同期相比下跌27.5%。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，一手住宅庫存量當前已創(chuàng)1198萬平方米歷史新高。

　　然而，在如今的市場背景下，市場上仍有不少個案沖破市場迷局，交出了亮眼的成績單。據(jù)統(tǒng)計，今年1—8月期間，上海有30多個樓盤成交套數(shù)超過300套，實現(xiàn)了逆市熱銷，而這些熱銷盤之所以能跑贏市場，背后離不開7大熱銷定律——

　　熱銷定律一：內(nèi)、中環(huán)周邊全能型住宅成交較穩(wěn)

　　今年以來，綠城·上海香溢花城、嘉凱城·新江灣中凱城市之光等位于內(nèi)、中環(huán)周邊的全能型住宅表現(xiàn)十分搶眼。所謂全能型住宅，即無論是地段、配套、 ，還是產(chǎn)品本身都可圈可點。這類住宅今年在中高端住宅市場上的去化速度相當快。如綠城·上海香溢花城延續(xù)去年普陀傳奇，今年再度領(lǐng)跑申城樓市，成為內(nèi)環(huán)黑馬。今年，項目攜手普陀區(qū)教委敲定全齡段上海理工大學附屬學校成為香溢花城社區(qū)教育配套，令該盤除了內(nèi)環(huán)地段、大型商業(yè)配套等優(yōu)勢外，再在緊靠學校的小區(qū)上加分，堪稱全能型住宅。另外，位于新江灣城核心區(qū)域的嘉凱城·新江灣中凱城市之光在區(qū)域配套和產(chǎn)品本身方面也都稱得上全能型住宅，且區(qū)域未來價值成長潛力巨大。這些樓盤吸引了眾多高知改善型需求客戶，今年以來每月都有穩(wěn)定成交。

　　熱銷定律二：“軌交”和“剛需大盤”是黃金搭檔

　　軌交沿線的剛需大盤無論是交通便捷度還是大盤效應所帶來的未來配套的升級，都對購房者有著巨大吸引力。德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示：金地自在城在上海1—8月商品住宅成交面積榜上位居。該盤就是一個典型的軌交剛需大盤。據(jù)了解，金地自在城是金地繼格林世界之后在上海打造的座百萬**大城。距9號線泗涇站僅800米，小區(qū)設(shè)有接駁車方便業(yè)主出行，9站直達徐家匯，周邊醫(yī)院、學校、商業(yè)配套齊全。自在城致力于打造“一生之城”，產(chǎn)品覆蓋全年齡家庭。同樣位居銷售排行榜前列的還有位于寶山共康板塊的中環(huán)國際公寓，該盤毗鄰軌交1號線通河新村站，可快速到達大寧國際和人民廣場等，規(guī)劃中的軌交18號線始發(fā)站場北路站更是近在咫尺。該盤也同樣擁有體量，今年1—8月成交表現(xiàn)十分突出。

　　熱銷定律三：“概念股”區(qū)域?qū)嵙ΡP加速去化

　　作為迪斯尼、自貿(mào)區(qū)雙核驅(qū)動的價值高地，大浦東今年的樓市表現(xiàn)十分突出。根據(jù)上海佑威提供的數(shù)據(jù)，2014年8月在全市17個區(qū)縣排名中，大浦東以超11.5萬平方米的成交量全市居頭，這是繼7月以來，大浦東連續(xù)2個月折桂。居浦東之頭的綠城玉蘭以2.87億成交量領(lǐng)銜上海高端市場8月商品住宅總銷金額榜。另據(jù)了解，中秋小長假期間，綠城·玉蘭公館項目三天再次銷售額沖2億。

　　根據(jù)上海佑威提供的數(shù)據(jù)顯示，在8月浦東住宅總銷金額排名中，TOP5成交均價“清一色”超4萬元/平方米。其中，以綠城玉蘭系為代表的產(chǎn)品排名，成交金額達2.87億元。

　　在8月浦東總銷金額上表現(xiàn)突出的中高端產(chǎn)品中，綠城出品占絕大多數(shù)，其項目所在的板塊都處于穩(wěn)步發(fā)展上升期。

　　以綠城玉蘭系3號作品——綠城玉蘭公館為例，該樓盤在今年5月底頭度開盤，就實現(xiàn)快速去化，其疊院戶型被一搶而空。之后，經(jīng)歷在1個月的短暫蓄客后，8月底又再度推出親民的小高層戶型，即刻創(chuàng)周末來訪客戶過千，成交1.3億的熱銷成績。

　　該項目位于浦東唐鎮(zhèn)核心區(qū)域，距離**2號線僅700米。唐鎮(zhèn)是浦東國際機場通往城區(qū)的重要節(jié)點，與龍東大道、高科路、外環(huán)、中環(huán)為主要的交通大動脈近在咫尺，交通便利。在配套方面，福山唐城外國語小學、孔裔國際公學等名校教育資源齊備，并坐擁近攬23萬平方米**上蓋、辦公用地、酒店一站式配套……中國指數(shù)研究院上海分院研究總監(jiān)毛治認為，唐鎮(zhèn)受張江輻射，并位于自貿(mào)區(qū)和迪斯尼的中間位置，交通配套和地理位置占優(yōu)。從前期研究發(fā)現(xiàn)，其住宅的漲幅和地價的漲幅都比較高，未來也比較大。

　　熱銷定律四：區(qū)域少有精品受追捧

　　在都配有 設(shè)計、高端材料的豪宅市場中，若能開發(fā)出自身無獨有偶的產(chǎn)品特點，具有不可比擬性，這樣的精品自然備受追捧。真如城市副內(nèi)星光域，就打造出其區(qū)域內(nèi)稀缺產(chǎn)品，其 的花園洋房和低密度疊加產(chǎn)品，成為中環(huán)內(nèi)在售，去年開盤至今，連續(xù)成為2013年下半年和2014年上半年上海同類產(chǎn)品的銷售。此外，新江灣板塊內(nèi)的銀億領(lǐng)墅也在同質(zhì)產(chǎn)品集中的區(qū)域內(nèi)，推出了稀缺的230-250平方米的小聯(lián)排產(chǎn)品。據(jù)了解，該小聯(lián)排產(chǎn)品自8月推出以來，已經(jīng)銷售10余套，總價在1300-1500萬之間。由此可見，差異化精品路線將促進更多產(chǎn)品銷售。

　　熱銷定律五：珍藏豪宅不退燒

　　在濱江外灘沿線，綠城·黃浦灣截止2014年9月6日，頭批推出的房源全部售出，創(chuàng)下10億元的熱銷成績，而其二期的產(chǎn)品有望達到15億元的銷售佳績；中山公園板塊內(nèi)的兆豐嘉園二期也完成了全年的銷售指標。市這類值得珍藏級的豪宅置業(yè)熱度不減，究其原因，在于其在城的地段優(yōu)勢依舊強勢，當滬上土地價格屢創(chuàng)新高時，也預示著這些可售樓盤的價值潛力。此外，豪宅在追求硬件設(shè)置的豪氣時，也更加注重宜居性。如綠城·黃浦灣二期推出的項目235平方米四房和268平方米五房，極大滿足了高端置業(yè)者多人口的先進置業(yè)需求。兆豐嘉園二期也將原先的兩房改成了三房，愈加內(nèi)外兼修的豪宅令高端置業(yè)者一旦猶豫便失去了機遇。

　　熱銷定律六：城市綜合體拉動人氣

　　大型城市綜合體在拉動區(qū)域人氣方面是其他類型的產(chǎn)品無法企及的。萬達和寶龍這兩家在上海多點布局的品牌房企，各自所開發(fā)的金山萬達廣場和虹橋?qū)汖埑?-8月在市場上都已創(chuàng)下不俗業(yè)績。作為在上海的第六座萬達廣場，金山萬達廣場不僅吸引周邊數(shù)十萬消費人群的關(guān)注，更為萬達忠實投資置業(yè)者提供先機，并逐步形成金山具有代表性的文化和商業(yè)。據(jù)了解，金山萬達廣場整體規(guī)模46萬平方米，齊集購物、室外步行街、商務辦公及精裝住宅等多種業(yè)態(tài)。其中，項目商業(yè)面積21萬平方米，將打造成為集吃喝玩樂購于一體的一站式消費商業(yè)。位于大虹橋核心板塊的虹橋?qū)汖埑莿t在30萬平方米繽紛生活城內(nèi)規(guī)劃12萬平方米旗艦商業(yè)，集五酒店卡爾森麗笙、酒店式公寓、濱河商街等多元產(chǎn)品于一體，領(lǐng)銜大虹橋高端配套，打造西虹橋商業(yè)新。

　　熱銷定律七：高性價比小戶型跑量較快

　　雖然今年樓市進入調(diào)整期，“日光盤”數(shù)量驟減，但是一些高性價比小戶型的去化速度依舊較快。德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，今年1—8月，上海商品住宅成交面積排行榜前20名中，16個項目成交均價都低于3萬元/平方米。此外，今年1-8月，上海有8個樓盤銷售套數(shù)超過600套，其中有6個項目的套均面積低于100平方米，主推小戶型的旭輝瀾悅灣、寶華北岸郡庭等滬上知名熱銷盤都在其列。

　　對話操盤手

　　以稀缺性換來價值認可 以宜居共榮俘獲人心

　　綠城·黃浦灣常務副總經(jīng)理 張寵

　　在我眼里的綠城·黃浦灣是沒有競爭對手的，綠城生來就致力于豪宅的打造，擁有純正的豪宅血統(tǒng)。我們用實力締造了中國的豪宅品牌，綠城黃浦·灣更是不負眾望，無論是園林景觀、五大堂、高端的車庫、典雅又不乏細節(jié)的精裝標準，還是我們二期推出的熱銷奢裝235平方米四房和268平方米五房，被客戶認為是極其符合當代人居結(jié)構(gòu)，并能滿足其“一步到位”先進置業(yè)的需求，這里的每一個角落都讓我們客戶嘖嘖稱奇。

　　加之，項目建立在百年外灘文脈之上，又迎來了國家戰(zhàn)略千億投資的區(qū)域發(fā)展紅利，周邊又即將誕生新一代“地王”，高端置業(yè)者們都十分仍可這一段地段內(nèi)的稀缺價值，更何況綠城的產(chǎn)品。此外，更令我自豪的是，這里的每戶人家都有非常濃厚的鄰里情，大家會經(jīng)常在一起分享美食、育兒、生活的喜悅等等，綠城通過專業(yè)、人性化的物業(yè)服務，以專屬管家的方式，全方位提供業(yè)主舒適生活，以新一代大宅生活標準，成就外灘價值名片。

　　業(yè)主口碑驗證品牌產(chǎn)品力以促銷量

　　仁恒置地上海公司銷售管理部總監(jiān) 何憶君

　　今年上半年仁恒森蘭雅苑的銷售金額已經(jīng)達16億元，這在整個高端大戶型的市場中都算得上名列前茅。我們目前推出的產(chǎn)品都以四房為主，而一期項目已經(jīng)現(xiàn)房交付，從業(yè)主的反饋中，我們感受到了他們對這里宜居生活的喜愛，甚至帶來他們的朋友一同居住在此。借著這些業(yè)主良好的口碑，仁恒這個高端品牌的含金量和認可度都在不斷上升，致使我們的產(chǎn)品較少受到市場因素的影響。即將到來的“金九銀十”，我們也開發(fā)了更多的產(chǎn)品線，即將推出酒店式公寓產(chǎn)品為70-100平方米的一房和兩房戶型，便捷外高橋板塊更多的商務人士。除此之外，今年年底預計將推出三批房源，仍舊以四房為主，面積在186平方米左右。住宅、景觀的實景呈現(xiàn)，加之年底10000平方米的商業(yè)將進入招商階段，生活配套的進一步的完善將讓業(yè)主更為真實感受仁恒的生活品質(zhì)。

　　大虹橋土地稀缺性引發(fā)置業(yè)者搶“洼地”

　　沿海集團上海城市公司營銷總監(jiān) 于維蓉

　　7月水都南岸二期海上公館以成交總面積10405平方米，以1.3億元的成交總金額，高居7月上海辦公成交面積榜榜頭。海上公館屢創(chuàng)銷售佳績，與大虹橋板塊效應、

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