剛剛過去的8月，上海樓市成交盡顯疲態(tài)。德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示：2014年8月，全市商品住宅成交量為65.4萬平方米，與上個月相比下跌6.7%，與去年同期相比下跌27.5%。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，一手住宅庫存量當(dāng)前已創(chuàng)1198萬平方米歷史新高。

　　然而，在如今的市場背景下，市場上仍有不少個案沖破市場迷局，交出了亮眼的成績單。據(jù)統(tǒng)計，今年1—8月期間，上海有30多個樓盤成交套數(shù)超過300套，實現(xiàn)了逆市熱銷，而這些熱銷盤之所以能跑贏市場，背后離不開7大熱銷定律——

　　熱銷定律一：內(nèi)、中環(huán)周邊全能型住宅成交較穩(wěn)

　　今年以來，綠城·上海香溢花城、嘉凱城·新江灣中凱城市之光等位于內(nèi)、中環(huán)周邊的全能型住宅表現(xiàn)十分搶眼。所謂全能型住宅，即無論是地段、配套、 ，還是產(chǎn)品本身都可圈可點。這類住宅今年在中高端住宅市場上的去化速度相當(dāng)快。如綠城·上海香溢花城延續(xù)去年普陀傳奇，今年再度領(lǐng)跑申城樓市，成為內(nèi)環(huán)黑馬。今年，項目攜手普陀區(qū)教委敲定全齡段上海理工大學(xué)附屬學(xué)校成為香溢花城社區(qū)教育配套，令該盤除了內(nèi)環(huán)地段、大型商業(yè)配套等優(yōu)勢外，再在緊靠學(xué)校的小區(qū)上加分，堪稱全能型住宅。另外，位于新江灣城核心區(qū)域的嘉凱城·新江灣中凱城市之光在區(qū)域配套和產(chǎn)品本身方面也都稱得上全能型住宅，且區(qū)域未來價值成長潛力巨大。這些樓盤吸引了眾多高知改善型需求客戶，今年以來每月都有穩(wěn)定成交。

　　熱銷定律二：“軌交”和“剛需大盤”是黃金搭檔

　　軌交沿線的剛需大盤無論是交通便捷度還是大盤效應(yīng)所帶來的未來配套的升級，都對購房者有著巨大吸引力。德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示：金地自在城在上海1—8月商品住宅成交面積榜上位居。該盤就是一個典型的軌交剛需大盤。據(jù)了解，金地自在城是金地繼格林世界之后在上海打造的座百萬**大城。距9號線泗涇站僅800米，小區(qū)設(shè)有接駁車方便業(yè)主出行，9站直達徐家匯，周邊醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)配套齊全。自在城致力于打造“一生之城”，產(chǎn)品覆蓋全年齡家庭。同樣位居銷售排行榜前列的還有位于寶山共康板塊的中環(huán)國際公寓，該盤毗鄰軌交1號線通河新村站，可快速到達大寧國際和人民廣場等，規(guī)劃中的軌交18號線始發(fā)站場北路站更是近在咫尺。該盤也同樣擁有體量，今年1—8月成交表現(xiàn)十分突出。

　　熱銷定律三：“概念股”區(qū)域?qū)嵙ΡP加速去化

　　作為迪斯尼、自貿(mào)區(qū)雙核驅(qū)動的價值高地，大浦東今年的樓市表現(xiàn)十分突出。根據(jù)上海佑威提供的數(shù)據(jù)，2014年8月在全市17個區(qū)縣排名中，大浦東以超11.5萬平方米的成交量全市居頭，這是繼7月以來，大浦東連續(xù)2個月折桂。居浦東之頭的綠城玉蘭以2.87億成交量領(lǐng)銜上海高端市場8月商品住宅總銷金額榜。另據(jù)了解，中秋小長假期間，綠城·玉蘭公館項目三天再次銷售額沖2億。

　　根據(jù)上海佑威提供的數(shù)據(jù)顯示，在8月浦東住宅總銷金額排名中，TOP5成交均價“清一色”超4萬元/平方米。其中，以綠城玉蘭系為代表的產(chǎn)品排名，成交金額達2.87億元。

　　在8月浦東總銷金額上表現(xiàn)突出的中高端產(chǎn)品中，綠城出品占絕大多數(shù)，其項目所在的板塊都處于穩(wěn)步發(fā)展上升期。

　　以綠城玉蘭系3號作品——綠城玉蘭公館為例，該樓盤在今年5月底頭度開盤，就實現(xiàn)快速去化，其疊院戶型被一搶而空。之后，經(jīng)歷在1個月的短暫蓄客后，8月底又再度推出親民的小高層戶型，即刻創(chuàng)周末來訪客戶過千，成交1.3億的熱銷成績。

　　該項目位于浦東唐鎮(zhèn)核心區(qū)域，距離**2號線僅700米。唐鎮(zhèn)是浦東國際機場通往城區(qū)的重要節(jié)點，與龍東大道、高科路、外環(huán)、中環(huán)為主要的交通大動脈近在咫尺，交通便利。在配套方面，福山唐城外國語小學(xué)、孔裔國際公學(xué)等名校教育資源齊備，并坐擁近攬23萬平方米**上蓋、辦公用地、酒店一站式配套……中國指數(shù)研究院上海分院研究總監(jiān)毛治認(rèn)為，唐鎮(zhèn)受張江輻射，并位于自貿(mào)區(qū)和迪斯尼的中間位置，交通配套和地理位置占優(yōu)。從前期研究發(fā)現(xiàn)，其住宅的漲幅和地價的漲幅都比較高，未來也比較大。

　　熱銷定律四：區(qū)域少有精品受追捧

　　在都配有 設(shè)計、高端材料的豪宅市場中，若能開發(fā)出自身無獨有偶的產(chǎn)品特點，具有不可比擬性，這樣的精品自然備受追捧。真如城市副內(nèi)星光域，就打造出其區(qū)域內(nèi)稀缺產(chǎn)品，其 的花園洋房和低密度疊加產(chǎn)品，成為中環(huán)內(nèi)在售，去年開盤至今，連續(xù)成為2013年下半年和2014年上半年上海同類產(chǎn)品的銷售。此外，新江灣板塊內(nèi)的銀億領(lǐng)墅也在同質(zhì)產(chǎn)品集中的區(qū)域內(nèi)，推出了稀缺的230-250平方米的小聯(lián)排產(chǎn)品。據(jù)了解，該小聯(lián)排產(chǎn)品自8月推出以來，已經(jīng)銷售10余套，總價在1300-1500萬之間。由此可見，差異化精品路線將促進更多產(chǎn)品銷售。

　　熱銷定律五：珍藏豪宅不退燒

　　在濱江外灘沿線，綠城·黃浦灣截止2014年9月6日，頭批推出的房源全部售出，創(chuàng)下10億元的熱銷成績，而其二期的產(chǎn)品有望達到15億元的銷售佳績；中山公園板塊內(nèi)的兆豐嘉園二期也完成了全年的銷售指標(biāo)。市這類值得珍藏級的豪宅置業(yè)熱度不減，究其原因，在于其在城的地段優(yōu)勢依舊強勢，當(dāng)滬上土地價格屢創(chuàng)新高時，也預(yù)示著這些可售樓盤的價值潛力。此外，豪宅在追求硬件設(shè)置的豪氣時，也更加注重宜居性。如綠城·黃浦灣二期推出的項目235平方米四房和268平方米五房，極大滿足了高端置業(yè)者多人口的先進置業(yè)需求。兆豐嘉園二期也將原先的兩房改成了三房，愈加內(nèi)外兼修的豪宅令高端置業(yè)者一旦猶豫便失去了機遇。

　　熱銷定律六：城市綜合體拉動人氣

　　大型城市綜合體在拉動區(qū)域人氣方面是其他類型的產(chǎn)品無法企及的。萬達和寶龍這兩家在上海多點布局的品牌房企，各自所開發(fā)的金山萬達廣場和虹橋?qū)汖埑?-8月在市場上都已創(chuàng)下不俗業(yè)績。作為在上海的第六座萬達廣場，金山萬達廣場不僅吸引周邊數(shù)十萬消費人群的關(guān)注，更為萬達忠實投資置業(yè)者提供先機，并逐步形成金山具有代表性的文化和商業(yè)。據(jù)了解，金山萬達廣場整體規(guī)模46萬平方米，齊集購物、室外步行街、商務(wù)辦公及精裝住宅等多種業(yè)態(tài)。其中，項目商業(yè)面積21萬平方米，將打造成為集吃喝玩樂購于一體的一站式消費商業(yè)。位于大虹橋核心板塊的虹橋?qū)汖埑莿t在30萬平方米繽紛生活城內(nèi)規(guī)劃12萬平方米旗艦商業(yè)，集五酒店卡爾森麗笙、酒店式公寓、濱河商街等多元產(chǎn)品于一體，領(lǐng)銜大虹橋高端配套，打造西虹橋商業(yè)新。

　　熱銷定律七：高性價比小戶型跑量較快

　　雖然今年樓市進入調(diào)整期，“日光盤”數(shù)量驟減，但是一些高性價比小戶型的去化速度依舊較快。德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，今年1—8月，上海商品住宅成交面積排行榜前20名中，16個項目成交均價都低于3萬元/平方米。此外，今年1-8月，上海有8個樓盤銷售套數(shù)超過600套，其中有6個項目的套均面積低于100平方米，主推小戶型的旭輝瀾悅灣、寶華北岸郡庭等滬上知名熱銷盤都在其列。

　　對話操盤手

　　以稀缺性換來價值認(rèn)可 以宜居共榮俘獲人心

　　綠城·黃浦灣常務(wù)副總經(jīng)理 張寵

　　在我眼里的綠城·黃浦灣是沒有競爭對手的，綠城生來就致力于豪宅的打造，擁有純正的豪宅血統(tǒng)。我們用實力締造了中國的豪宅品牌，綠城黃浦·灣更是不負(fù)眾望，無論是園林景觀、五大堂、高端的車庫、典雅又不乏細(xì)節(jié)的精裝標(biāo)準(zhǔn)，還是我們二期推出的熱銷奢裝235平方米四房和268平方米五房，被客戶認(rèn)為是極其符合當(dāng)代人居結(jié)構(gòu)，并能滿足其“一步到位”先進置業(yè)的需求，這里的每一個角落都讓我們客戶嘖嘖稱奇。

　　加之，項目建立在百年外灘文脈之上，又迎來了國家戰(zhàn)略千億投資的區(qū)域發(fā)展紅利，周邊又即將誕生新一代“地王”，高端置業(yè)者們都十分仍可這一段地段內(nèi)的稀缺價值，更何況綠城的產(chǎn)品。此外，更令我自豪的是，這里的每戶人家都有非常濃厚的鄰里情，大家會經(jīng)常在一起分享美食、育兒、生活的喜悅等等，綠城通過專業(yè)、人性化的物業(yè)服務(wù)，以專屬管家的方式，全方位提供業(yè)主舒適生活，以新一代大宅生活標(biāo)準(zhǔn)，成就外灘價值名片。

　　業(yè)主口碑驗證品牌產(chǎn)品力以促銷量

　　仁恒置地上海公司銷售管理部總監(jiān) 何憶君

　　今年上半年仁恒森蘭雅苑的銷售金額已經(jīng)達16億元，這在整個高端大戶型的市場中都算得上名列前茅。我們目前推出的產(chǎn)品都以四房為主，而一期項目已經(jīng)現(xiàn)房交付，從業(yè)主的反饋中，我們感受到了他們對這里宜居生活的喜愛，甚至帶來他們的朋友一同居住在此。借著這些業(yè)主良好的口碑，仁恒這個高端品牌的含金量和認(rèn)可度都在不斷上升，致使我們的產(chǎn)品較少受到市場因素的影響。即將到來的“金九銀十”，我們也開發(fā)了更多的產(chǎn)品線，即將推出酒店式公寓產(chǎn)品為70-100平方米的一房和兩房戶型，便捷外高橋板塊更多的商務(wù)人士。除此之外，今年年底預(yù)計將推出三批房源，仍舊以四房為主，面積在186平方米左右。住宅、景觀的實景呈現(xiàn)，加之年底10000平方米的商業(yè)將進入招商階段，生活配套的進一步的完善將讓業(yè)主更為真實感受仁恒的生活品質(zhì)。

　　大虹橋土地稀缺性引發(fā)置業(yè)者搶“洼地”

　　沿海集團上海城市公司營銷總監(jiān) 于維蓉

　　7月水都南岸二期海上公館以成交總面積10405平方米，以1.3億元的成交總金額，高居7月上海辦公成交面積榜榜頭。海上公館屢創(chuàng)銷售佳績，與大虹橋板塊效應(yīng)、

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