“坦率地給大家報(bào)個(gè)賬，此項(xiàng)改革已經(jīng)減稅2500億元人民幣。”在2014夏季達(dá)沃斯論壇上，國(guó)務(wù)院總理 在發(fā)言時(shí)就歷時(shí)兩年半的“營(yíng)改增”試點(diǎn)減稅額度對(duì)外透露說(shuō)。

　　“營(yíng)改增”自2012年1月1日開(kāi)始試點(diǎn)至今，目前剩下的幾個(gè)行業(yè)主要是生活服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)。日前，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獲悉，財(cái)政部正在加快研究房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”方案，有望明年推行。

　　按照財(cái)政部計(jì)劃，2015年完成全行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅改增值稅，因此房地產(chǎn)行業(yè)較晚明年也將推行“營(yíng)改增”。盡管具體的稅率標(biāo)準(zhǔn)未定，但專(zhuān)家稱(chēng)“營(yíng)改增”是一項(xiàng)減稅改革，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)利好。

　　“17%的稅率有點(diǎn)高，不符合簡(jiǎn)并稅收的原則。總的來(lái)說(shuō)，可能要低于17%，在11%和17%之間再設(shè)一個(gè)檔。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所一位稅收研究人士分析道。

　　稅制設(shè)計(jì)難點(diǎn)多

　　房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”，除稅率的確定存在一定難度外，還有一系列問(wèn)題待解決。“比如土地成本怎么抵扣？存量資產(chǎn)怎么辦？這些對(duì)房企的稅負(fù)都有決定性影響。”尤尼泰（北京）稅務(wù)師事務(wù)所房地產(chǎn)部經(jīng)理趙杰在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)分析。即便房地產(chǎn)業(yè)改了增值稅，“房地產(chǎn)的增值稅和土地的增值稅會(huì)不會(huì)重合也是一個(gè)待解的問(wèn)題。”

在趙杰看來(lái)，建筑業(yè)和金融業(yè)可能要先于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”。“對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，銀行利息也是比較大的成本。建筑業(yè)如果在‘營(yíng)改增’過(guò)程中出現(xiàn)成本增加，就會(huì)把增加的成本轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)行業(yè)。”

　　房地產(chǎn)相關(guān)稅收在地方財(cái)政中占了較大比重，營(yíng)業(yè)稅是地稅部門(mén)在收，而增值稅是國(guó)稅部門(mén)在收。對(duì)于“營(yíng)改增”后是否會(huì)對(duì)地方財(cái)政產(chǎn)生一定影響的擔(dān)心，上述稅收研究人士認(rèn)為，國(guó)家會(huì)通過(guò)一些過(guò)渡政策來(lái)解決。“如果房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行‘營(yíng)改增’，肯定還會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的財(cái)稅制度改革。在這期間會(huì)有一些過(guò)渡政策，按照‘營(yíng)改增’的原則，原來(lái)營(yíng)業(yè)稅屬于什么地方，‘營(yíng)改增’后稅收仍然交給原地方。”

　　而“營(yíng)改增”只是一系列財(cái)稅制度改革的開(kāi)始。“到2015年，全行業(yè)實(shí)行‘營(yíng)改增’后，企業(yè)稅負(fù)減少了，更有利于企業(yè)的發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的提升，國(guó)家稅收總量不一定減少。”上述稅收研究人士認(rèn)為，國(guó)家稅收穩(wěn)定問(wèn)題并不需要擔(dān)心。“稅收政策是有增有減的，‘營(yíng)改增’全面實(shí)行以后，減下來(lái)一部分稅，為增加稅提供空間，比如說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)要全面推行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅。‘營(yíng)改增’后會(huì)為房地產(chǎn)稅的開(kāi)征騰出空間。”

　　財(cái)務(wù)管理更規(guī)范

　　“‘營(yíng)改增’后，房企的利潤(rùn)率是否受影響，要看企業(yè)的具體情況。我認(rèn)為，整體來(lái)看，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是利好，因?yàn)?lsquo;營(yíng)改增’是減稅政策。”上述稅收研究人士坦言。

　　在趙杰看來(lái)，“‘營(yíng)改增’對(duì)房企影響的是分管模式上的差別。因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅算法比較簡(jiǎn)單，增值稅有一些具體財(cái)務(wù)核算的規(guī)定，對(duì)財(cái)務(wù)管理水平要求更高。”原因在于，“‘營(yíng)改增’對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)銷(xiāo)項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)的算法不同，較終需要納稅的結(jié)果可能就會(huì)有差別。因此稅負(fù)究竟是高還是低，取決于企業(yè)自身。如果進(jìn)項(xiàng)能夠取得進(jìn)項(xiàng)稅票，抵扣得多，稅負(fù)就會(huì)降低，否則稅負(fù)有可能提高。”

　　“增值稅相對(duì)于營(yíng)業(yè)稅來(lái)說(shuō)，是更嚴(yán)格的稅務(wù)管理。所以對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)提高。舉一個(gè)例子，營(yíng)業(yè)稅假發(fā)票處罰力度小，而增值稅已經(jīng)發(fā)生一些大案要案。”趙杰表示。

　　因此，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”后對(duì)財(cái)務(wù)管理要求明顯提高，規(guī)范的財(cái)務(wù)管理是降低成本的重要一環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，不管前景如何，“營(yíng)改增”作為國(guó)家財(cái)稅體制的重大改革的一部分都會(huì)向前推進(jìn)，這或?qū)⒋偈狗康禺a(chǎn)業(yè)在產(chǎn)品創(chuàng)新和營(yíng)銷(xiāo)策略方面有所突破。因?yàn)橹挥挟?dāng)市場(chǎng)回到必須拼產(chǎn)品、拼價(jià)格、拼營(yíng)銷(xiāo)的階段，房地產(chǎn)企業(yè)才會(huì)實(shí)實(shí)在在地關(guān)注產(chǎn)品的品質(zhì)、關(guān)注創(chuàng)新，整個(gè)行業(yè)才會(huì)回歸健康的狀態(tài)。

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