9月已過大半，就目前廣州新建商品住宅成交情況來看，“金九”效應(yīng)尚未顯現(xiàn)。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，從7月開始，廣州一手樓成交套數(shù)和均價已經(jīng)進入下行通道。有關(guān)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年9月前三周，廣州全市新建商品房成交量為3011套，相比去年同期的4666套下降了35.5%。成交低迷一方面反映出近期推盤量有限；但另一方面，降價并未帶動成交回暖，市場觀望氣氛依舊濃厚。

開發(fā)商是否會在黃金周期間推出更猛的優(yōu)惠措施以刺激出貨？不少業(yè)內(nèi)人士認為，不太可能出現(xiàn)大幅度的降價。有些樓盤已經(jīng)在“五一”或是中秋期間降價了，而且降價過后的市場反應(yīng)不太理想，所以大部分開發(fā)商在金九銀十期間就不會采取降價措施來進行推貨了。

戴德梁行華中區(qū)董事總經(jīng)理彭蔭喧：

開發(fā)商策略將利于剛需族

彭蔭喧表示，市場憧憬已久的“降息”目前并未發(fā)生：總理近期在達沃斯的講話再次釋放信號，已被普遍解讀為“全面降息降準幾無可能”。 目前國內(nèi)47個限購城市大多松綁，而廣州市民大多都在熱議兩大議題：“限購會不會放松？房價還會不會降”？ 在這議論紛紛之際，國慶黃金檔期馬上降臨，市場又沸沸揚揚傳聞“限貸放松”。每天各種消息和版本層出不窮，難怪不少準購房者心中蠢蠢欲動，卻還口中默念“等等看”。而被限購限貸擋在門外的剛需一族，只能等待好時機。

不過，黃金周的確是一個傳統(tǒng)的關(guān)鍵節(jié)點，盡管有些開發(fā)商的“急”是一如既往：2014年還剩下不到100天，業(yè)績壓力與日俱增。政府也可能同樣焦灼：按目前形勢，房地產(chǎn)投資有放緩的趨勢，各項經(jīng)濟指標疲軟；如果沒有利好的政策出臺，會否影響黃金周后的土地拍地成績，有待考證。如果黃金周市場數(shù)據(jù)依然不振，開發(fā)商到時提出爭取市場的應(yīng)對策略，有可能有利于剛需的購房者。

實際上，彭蔭喧認為，廣州目前的庫存去化期已經(jīng)逼近15個月的高位，預(yù)計未來一兩年市場供應(yīng)都較充足。即使限購放開，市場也不會即時出現(xiàn)供不應(yīng)求、價格大幅反彈的情況。當然，如果真的“限購限貸”放開，被抑制的需求在短時間內(nèi)會釋放出來；成交量必然會回暖，價格雖不至于去到突發(fā)性的升幅，但至少不會繼續(xù)跌；核心區(qū)域的價格更會保持堅挺。房價不可能一直下滑，正如房價不可能一直上漲；兩種情況都是不健康的。

對于購房者來說，只要是出于自身需求，力能所及，碰到合適的樓盤，該出手就出手了。

高力國際項目銷售及推廣部董事黃潤滿：

“銀十”是年度抄底好時機

黃潤滿表示，今年的金九不復(fù)往年景氣，主要基于全國各大城市紛紛松綁，僅剩下北上廣深、珠海和三亞六個城市未放開限購政策，市場對解限充滿熱忱期待，因此購家仍處于觀望狀態(tài)；同時，業(yè)主也認為未來市場即將反彈，因此購賣雙方處于博弈狀態(tài)。銀十即將到來，預(yù)計這會是本年度抄底的好時機，主要考慮到以下幾個因素：，央行對五大行進行5000億元SLF，對房地產(chǎn)行業(yè)將會有明顯利好；，限貸政策逐步放松，如部分城市出臺還清一套房，二套房屬頭貸，對市場起了鼓勵作用；第三，金九銀十以來，發(fā)展商并未加價，更稍微下調(diào)價格以刺激出貨。

2014年的第四季，各地政府都會出臺各種刺激樓市的政策，開發(fā)商會加快推盤，以去庫存為目的以完成全年的銷售目標、簽約目標及資金回籠目標，同時由于供應(yīng)量屬于全年較高峰，因此將遇見接下來的時間發(fā)展商的推銷將更活躍。不得不提的是，如限購政策一旦放開，使用年限短、居住成本高的公寓產(chǎn)品將受到住宅市場的沖擊，因此，預(yù)計第四季度公寓產(chǎn)品將更積極搶占市場。

合富輝煌房地產(chǎn)集團頭席市場分析師黎文江：

黃金周多數(shù)開發(fā)商不會大降價

黎文江表示，到目前為止，廣州樓市的成交量還不是太理想，原因主要是購房限貸還未放松。較近也有消息放出說廣州即將放松限貸，其實這也反映了大家的期望。限貸放松可以讓更多的購家有機會購房，促進整體的成交量。而開發(fā)商方面，有些樓盤已經(jīng)在五一或是中秋期間降價了，而且降價過后的市場反應(yīng)不太理想，所以大部分開發(fā)商在金九銀十期間就不會采取降價措施來進行推貨了。

現(xiàn)在的購家大多都是抱著投資意識去購房的，都希望購到的房子以后會有升值的空間，所以他們基本都是購漲不購跌。另外就是政府拍賣的樓面地價上漲了，今年年初的廣鋼地塊樓面地價是13000元/平方米，而9月29號即將拍賣的一塊地的樓面地價是14000元/平方米，僅僅半年的時間就漲了1000元/平方米，所以開發(fā)商更加不可能再采取降價措施來進行推貨。

現(xiàn)在開發(fā)商可以從兩個方面來加大推貨力度：一是主動尋找更多的購家；以前開發(fā)商都只會通過發(fā)布廣告和打電話來吸引購家，而現(xiàn)在更多的開發(fā)商開始和電商合作，組織購房團，或者一二手聯(lián)動，把二手房的潛在客戶也吸引過來看房；二是改善客戶需求；比如有些開發(fā)商就能提供貸款，幫助購家把頭付湊齊。隨著政府限購、限貸的政策在一步步放松，現(xiàn)在是比較期待在金九銀十之后，十一月份左右會有另一個樓市小高潮的出現(xiàn)。

廣東省房地產(chǎn)研究會副會長、 房地產(chǎn)專家韓世同：

投資客現(xiàn)在入市不太現(xiàn)實

韓世同表示，有很多開發(fā)商會采取以價換量的方式來進行促銷，其實就是通過降價來達到成交量的提升。也有一些開發(fā)商采取了變相降價的方式，購房奧迪，或者購房車位等等，這其實就是降價，但是完全沒有直接降價的效果較好。目前整體的樓價一直都處于下跌狀態(tài)，這也導(dǎo)致現(xiàn)階段購房的人群主要以剛需和改善型客戶為主，這是這類客戶階段性入市的好時機，而對購漲不購跌的投資類客戶而言，現(xiàn)在入市不太現(xiàn)實。

降價可以使得樓盤的價格趨于合理，開發(fā)商不會有虧損，購房者也享受到了優(yōu)惠。現(xiàn)在還有一些樓盤想出了很多辦法來吸引客戶，比如零頭付購房、優(yōu)惠貸款、或者邀請演藝明星助陣等等，但是這些方式的效果不會太好，可以聚集一些人氣，但是要想促進成交量，應(yīng)該不太可能?？礃堑娜硕嗖⒉淮沓山涣扛撸黉N方式得當?shù)脑挘彩怯锌赡艹霈F(xiàn)“日光”盤的。

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