1月5日晚，萬科公布了其12月份銷售及新增項(xiàng)目情況。2014年較后一個(gè)月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積206.8萬平方米，銷售金額250.3億元，同比分別增長112.0%和128.7%。2014年萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1806.4萬平方米，銷售金額2151.3億元，相比2013年分別增長21.1%和25.9%。

　　此前，綠地集團(tuán)宣布，2014年實(shí)現(xiàn)預(yù)銷售金額2408億元，較上年增長50%；實(shí)現(xiàn)預(yù)銷售面積2115萬平方米，較上年增長30%。其中，2014年綠地集團(tuán)海外收入達(dá)到153億元，較上年大幅增加467%；預(yù)銷售面積42萬平方米，較上年大增568%。

　　而這也意味著，萬科把持多年的寶座正式易主。不過，有接近萬科的人士告訴記者，銷售額這個(gè)光環(huán)確實(shí)能給公司帶來一些好處，但在目前這個(gè)“新常態(tài)”的市場環(huán)境下，萬科對這個(gè)并不是太在意，未來看一個(gè)公司的實(shí)力如何，應(yīng)該采用更合理的維度指標(biāo)。

　　郁亮看重回款

　　“就在今天，我們完成了年度回款兩千億元的目標(biāo)。這一成果的背后，凝聚著全體同事一年來的努力和汗水，證明了萬科強(qiáng)大的執(zhí)行力。”在12月23日給員工的一封信中，萬科總裁郁亮并不掩飾他對過去一年銷售成績的滿意。

　　盡管已經(jīng)很多年不再設(shè)立固定的銷售目標(biāo)，但在郁亮看來，“回款”自有其真實(shí)意義。因?yàn)椋?ldquo;只有獲得回款才是真正的銷售，當(dāng)我們的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)進(jìn)入白銀時(shí)代，尤其當(dāng)市場處于調(diào)整期的時(shí)候，我們需要加倍重視經(jīng)營性現(xiàn)金流的健康，需要用更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某叨葋頊y度我們?nèi)〉玫匿N售業(yè)績。”

　　在肯定成績的同時(shí)，郁亮也提醒同事，當(dāng)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)期時(shí)，對于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)規(guī)模數(shù)字的擴(kuò)張要保持一定的警惕。

　　“在黃金時(shí)代，規(guī)模數(shù)字本身就是領(lǐng)跑者的標(biāo)志之一。但在白銀時(shí)代，情況會發(fā)生很大的變化。不動產(chǎn)價(jià)格將結(jié)束單邊的快速上漲。過多的存貨，將不是財(cái)富而是負(fù)擔(dān)；魯莽的投資，將不是機(jī)會而是風(fēng)險(xiǎn)。”在這封給員工的信中，郁亮對于規(guī)模的意義提出了全新的理解。

　　這種謹(jǐn)慎態(tài)度，也反映在萬科的投資策略上。公告顯示，12月份萬科僅在深圳、珠海新增加2個(gè)項(xiàng)目，對應(yīng)萬科權(quán)益的規(guī)劃建筑面積約24.5萬平方米。

　　“過去一年中各地房價(jià)普遍回調(diào)，但土地出讓底價(jià)還在高位，土地市場的調(diào)整尚未結(jié)束。”萬科董事會秘書譚華杰表示，“基于這一判斷，萬科在新項(xiàng)目發(fā)展上仍然會保持謹(jǐn)慎，對于具體項(xiàng)目，萬科仍然會堅(jiān)持科學(xué)研判，理性投資，回避估值過于樂觀的地塊。”

　　拓展消費(fèi)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

　　而回顧過去的一年，轉(zhuǎn)型成為萬科提及頻率較高的詞匯。在萬科看來，白銀時(shí)代，“領(lǐng)跑者的責(zé)任在于率先找到新的出路。”

　　2013年，郁亮頭次提出，萬科將由傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型。經(jīng)過這一年多的探索和嘗試，轉(zhuǎn)型的思路變得逐漸清晰。“具體而言，未來萬科的業(yè)務(wù)將分為三部分，”郁亮表示，“在傳統(tǒng)的住宅領(lǐng)域，我們會按照‘好房子、好服務(wù)、好社區(qū)’的‘三好’標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)為城市家庭提供優(yōu)質(zhì)的居住服務(wù)；同時(shí)，我們也會積極拓展消費(fèi)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域”。

　　據(jù)悉，2015年萬科將加大商業(yè)服務(wù)、教育、養(yǎng)老等社區(qū)配套服務(wù)，打造更豐富全面的社區(qū)生活體驗(yàn)；此外，公司將跟隨城市發(fā)展腳步，針對養(yǎng)老、醫(yī)療、度假等城市發(fā)展亟須的需求，為城市居民提供針對性的產(chǎn)品和服務(wù)；同時(shí)也將拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域，助力城市不同階段的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型并進(jìn)的是萬科在組織管理制度上的變革。2014年上半年，隨著項(xiàng)目跟投制度以及合伙人持股計(jì)劃相繼落地，萬科事業(yè)合伙人制度正式啟動。

　　“在知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識資本將取代實(shí)物資本，成為較活躍的經(jīng)濟(jì)資源。如何用全新的合約安排，激發(fā)知識資本的創(chuàng)造力？”對于這一問題，郁亮給出了他的答案，“對于知識密集型行業(yè)，合伙人機(jī)制很可能取代職業(yè)經(jīng)理人機(jī)制，成為知識擁有者建構(gòu)自身舞臺的未來主流范式。”

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