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面對房地產市場下行 政策寬松將繼續(xù)加力
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:證券日報 閱讀 439 次
2014年1-12月,商品房銷售面積120649萬平方米,同比下降7.6%,完全符合我們之前-8%的預測;房屋新開工面積179592萬平方米,同比下降10.7%,基本符合我們-10%的預測;房地產開發(fā)投資95036億元,同比增長10.5%,低于我們12.3%的預測;其中12月單月,全國房地產開發(fā)投資8435億元,同比下降1.9%;新開工面積14887萬平方米,同比下降26.1%;商品房銷售面積18932萬平方米,同比下降4.1%。
全年銷售同比下降7.6%,完全符合預期,12月單月未超出市場預期:12月銷售單月同比下降4.1%,全年累計下降7.6%,與我們判斷的-8%完全符合,但直覺上與12月的高頻數(shù)據不一致,這種背離在往年也一直存在,因為高頻數(shù)據主要集中在48個核心城市的實時成交數(shù)據,統(tǒng)計數(shù)據來自全國房地產企業(yè)的填報,較后一個月由于涉及因素眾多,有可能產生較大偏差,但高頻數(shù)據預示的趨勢將逐步得到驗證,這與統(tǒng)計數(shù)據12月降幅大幅收窄7個點相一致,房地產2015年銷售有望維持緩慢復蘇的狀態(tài)。
全年開工同比下降10.7%,基本符合預期,12月單月略低于市場預期:12月開工單月同比下降26.1%,全年累計下降10.7%,基本符合我們-10%的預測。12月單月開工略低于市場的預期,是導致全年數(shù)據比我們預期的多下降0.7個百分點的主因,但考慮到開工數(shù)據的波動性較大,這種數(shù)據基本符合預期,但12月開工與往年有差距,顯示開發(fā)商開發(fā)意愿依舊不足,我們預計開工信心的恢復至少要到2015年下半年才可看到。
全年投資同比增長10.5%,低于12.3%的預期,資金到位情況不如預期:12月投資單月下降1.9%,全年累計上升10.5%,低于我們12.3%的預測,壓制投資的主要因素有:1.土地成交依舊偏冷;2.投資信心依舊不足;3.到位資金不如預期。其中,2014年全年房地產開發(fā)企業(yè)到位資金121991億元,同比下降0.1%,國內貸款增長8.0%、自籌資金增長6.3%、其他資金下降8.8%(定金及預收款下降12.4%、個人按揭貸款下降2.6%),低于市場預期,預收款的下降較為明顯。
2015年銷售微復蘇,開工投資信心依舊將受壓制,政策寬松將加力:我們預計隨著庫存逐漸下降以及銀行信貸的不斷支持,2015年市場銷售將處于微復蘇狀態(tài),但投資、開工意愿仍將受到多方壓制,政策寬松將繼續(xù)加力,我們預計2015年銷售面積同比增長5%、新開工面積同比下降2%、房地產開發(fā)投資額同比增長8.6%。
投資建議:全年銷售同比下降7.6%、開工同比下降10.7%,符合我們一直預測的-8%和-10%,但投資同比僅增長10.5%低于12.3%的預測,投資受土地成交冷淡、投資信心不足和到位資金不如預期等多方面壓制,預計下半年投資意愿將伴隨房價和銷售的微復蘇而得到提振,但這將有賴于政策寬松的進一步加力,依舊建議關注龍頭、京津冀、再融資和園區(qū)升級等投資機會?,F(xiàn)階段我們建議關注:1.龍頭房企:保利、萬科、招商、金地和金豐;2.京津冀及擬再融資的高杠桿房企:華夏幸福、榮盛發(fā)展、泰禾集團、中天城投等;3.園區(qū)創(chuàng)新升級:張江高科、南京高科。
另外,面對房地產市場下行、房企投資風險加大等問題,李貴斌表示,“希望盡快清理影響房地產業(yè)發(fā)展的負面清單,促進行業(yè)的健康發(fā)展。”
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