全年銷售同比下降7.6%，完全符合預期，12月單月未超出市場預期：12月銷售單月同比下降4.1%，全年累計下降7.6%，與我們判斷的-8%完全符合，但直覺上與12月的高頻數(shù)據(jù)不一致，這種背離在往年也一直存在，因為高頻數(shù)據(jù)主要集中在48個核心城市的實時成交數(shù)據(jù)，統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自全國房地產(chǎn)企業(yè)的填報，較后一個月由于涉及因素眾多，有可能產(chǎn)生較大偏差，但高頻數(shù)據(jù)預示的趨勢將逐步得到驗證，這與統(tǒng)計數(shù)據(jù)12月降幅大幅收窄7個點相一致，房地產(chǎn)2015年銷售有望維持緩慢復蘇的狀態(tài)。

　　全年開工同比下降10.7%，基本符合預期，12月單月略低于市場預期：12月開工單月同比下降26.1%，全年累計下降10.7%，基本符合我們-10%的預測。12月單月開工略低于市場的預期，是導致全年數(shù)據(jù)比我們預期的多下降0.7個百分點的主因，但考慮到開工數(shù)據(jù)的波動性較大，這種數(shù)據(jù)基本符合預期，但12月開工與往年有差距，顯示開發(fā)商開發(fā)意愿依舊不足，我們預計開工信心的恢復至少要到2015年下半年才可看到。

　　全年投資同比增長10.5%，低于12.3%的預期，資金到位情況不如預期：12月投資單月下降1.9%，全年累計上升10.5%，低于我們12.3%的預測，壓制投資的主要因素有：1.土地成交依舊偏冷;2.投資信心依舊不足;3.到位資金不如預期。其中，2014年全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金121991億元，同比下降0.1%，國內(nèi)貸款增長8.0%、自籌資金增長6.3%、其他資金下降8.8%(定金及預收款下降12.4%、個人按揭貸款下降2.6%)，低于市場預期，預收款的下降較為明顯。

　　2015年銷售微復蘇，開工投資信心依舊將受壓制，政策寬松將加力：我們預計隨著庫存逐漸下降以及銀行信貸的不斷支持，2015年市場銷售將處于微復蘇狀態(tài)，但投資、開工意愿仍將受到多方壓制，政策寬松將繼續(xù)加力，我們預計2015年銷售面積同比增長5%、新開工面積同比下降2%、房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長8.6%。

　　投資建議：全年銷售同比下降7.6%、開工同比下降10.7%，符合我們一直預測的-8%和-10%，但投資同比僅增長10.5%低于12.3%的預測，投資受土地成交冷淡、投資信心不足和到位資金不如預期等多方面壓制，預計下半年投資意愿將伴隨房價和銷售的微復蘇而得到提振，但這將有賴于政策寬松的進一步加力，依舊建議關注龍頭、京津冀、再融資和園區(qū)升級等投資機會。現(xiàn)階段我們建議關注：1.龍頭房企：保利、萬科、招商、金地和金豐;2.京津冀及擬再融資的高杠桿房企：華夏幸福、榮盛發(fā)展、泰禾集團、中天城投等;3.園區(qū)創(chuàng)新升級：張江高科、南京高科。
 

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