“以往綠城40%~50%左右的銷售額來自給富有群體造高端住宅，2015年開始，綠城會做一個調(diào)整，這一板塊可能只占10%~20%的份額。”綠城中國董事長宋衛(wèi)平1月23日在青島的一次業(yè)主和媒體的交流，引發(fā)了業(yè)界震動。很多人沒有想到，在國內(nèi)深耕高端住宅領(lǐng)域的綠城居然也開始為白領(lǐng)建房。

在綠城調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的背后，是日趨嚴(yán)峻的市場環(huán)境。宋衛(wèi)平甚至提出，向小米創(chuàng)始人雷軍學(xué)習(xí)，做利潤只有不到7%的產(chǎn)品。激烈的市場份額競爭，也許會讓本來毛利就在不斷下滑的地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步壓縮利潤空間。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整

據(jù)報道，宋衛(wèi)平在上述交流會上曾透露，未來綠城將為中國城市較主要的群體“白領(lǐng)”建房，盡可能推動80后、90后城市白領(lǐng)的生活品質(zhì)、豐富程度和生活幸福程度，這是回到綠城后要做的事情。

幾乎在宋衛(wèi)平發(fā)表上述講話的同時，綠城曾經(jīng)的合作伙伴融創(chuàng)也傳出了收購佳兆業(yè)的消息。和融創(chuàng)定位高端消費市場不同，佳兆業(yè)是一家以剛需產(chǎn)品為主打的房企。

綠城和融創(chuàng)不約而同瞄準(zhǔn)剛需市場，讓業(yè)界疑惑：面對疲軟的市場，高端住宅開發(fā)商是否也面臨轉(zhuǎn)型的壓力？

業(yè)內(nèi)分析師楊科偉表示，根據(jù)調(diào)研，從2010年開始，市場48%的購房者就是為了改善需求。因此他對綠城轉(zhuǎn)型“剛需”的想法的正確性有所懷疑，因為剛需并不成為未來房產(chǎn)市場的主力。

對此，綠城方面表示，所謂轉(zhuǎn)型“剛需”，是媒體的一種誤讀。根據(jù)此前的了解，綠城所針對的白領(lǐng)購房人群年收入也要達(dá)到30萬元左右，和通常意義的剛需存在一定的差距。

宋衛(wèi)平的一位助手告訴記者，宋衛(wèi)平所說的白領(lǐng)應(yīng)該指的是中等收入人群，有些人雖然不是白領(lǐng)，但收入?yún)s并不低。這些人有改善居住的需求，也可以視為“剛需”的一種。

但綠城產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將有變化，這一點是肯定的。

這種改變和購購力有一定的關(guān)聯(lián)，如今改善型需求購購的主力戶型在90~120平方米。而80后、90后的生活習(xí)慣和60后、70后不同，家庭的小型化，使得消費者對居住空間的需求變小。

楊科偉表示，目前的改善型產(chǎn)品不像此前那樣大幅增加戶型面積，和目前土地出讓價格較高有關(guān)，開發(fā)商要控制總價，就必須要縮小建筑面積，以保證樓盤的銷售。

盈利模式變化

在戶型面積無法大幅增加的情況下，開發(fā)商怎樣吸引改善型消費者入市購房？楊科偉說，開發(fā)商主要通過增加硬件和配套來實現(xiàn)。

比如，上海大寧金茂府項目就安裝了抗霾防PM2.5系統(tǒng)、全屋軟水凈水系統(tǒng)、智能家庭控制系統(tǒng)等十二大科技系統(tǒng)，用高科技全面提升樓盤的品質(zhì)，以和周邊乃至整個北上海的對手差別化競爭。

記者梳理海爾、小米等智能家居企業(yè)的合作房企發(fā)現(xiàn)，全國前30強的房地產(chǎn)企業(yè)中，已有超過15家企業(yè)和上述兩家企業(yè)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。

世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅在多個場合提出，未來房地產(chǎn)開發(fā)的盈利模式，將從主要靠土地增值獲利，轉(zhuǎn)向依據(jù)“人性需求”開發(fā)獲利，住宅成為一種可以接入醫(yī)療、教育、超市、保險、家居等各類商品和服務(wù)的新的移動互聯(lián)網(wǎng)平臺。

潘石屹、宋衛(wèi)平、馮侖等都表達(dá)過類似觀點，提出了基于移動互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新盈利模式。

張化東表示，智能家居、低碳科技等產(chǎn)品，正是房地產(chǎn)企業(yè)搭建住宅互聯(lián)網(wǎng)平臺所必需的硬件，將是未來開發(fā)商創(chuàng)新盈利模式的關(guān)鍵。

而對房企來說，房屋售出后的服務(wù)收益，也是彌補產(chǎn)品升級后利潤壓縮的必經(jīng)途徑。只有大量增加服務(wù)領(lǐng)域的盈利，開發(fā)商才能在產(chǎn)品升級后不漲價，進(jìn)而達(dá)到快速周轉(zhuǎn)，提升更多市場份額的目的。

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