年關(guān)將至，房地產(chǎn)開發(fā)商的日子好過嗎？江蘇省某小城市的一位開發(fā)商在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)給出兩種答案：好過，原因是通過前幾年的積累，“老本都?jí)虺院脦啄?，前提是放棄這個(gè)行業(yè)”；不好過，原因是“行業(yè)起伏這幾年大了點(diǎn)”，“可以一下子讓你感受到絕境，但市場(chǎng)政策好轉(zhuǎn)、市場(chǎng)回暖時(shí)，卻又能一下子感受到火熱。比如，2013年”。

　　現(xiàn)在，這位開發(fā)商就在等待樓市的回暖，或者說“有沒有進(jìn)一步的刺激政策”。他果真還是等到了——2月4日晚，他在自己的私人微博上轉(zhuǎn)發(fā)了中國(guó)人民銀行從2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率的信息，并附上個(gè)人猜想：“應(yīng)該會(huì)繼續(xù)期待回暖”。

　　上述信息的發(fā)布不僅很快傳遍了想要貸款的中小企業(yè)，更引起了部分房地產(chǎn)從業(yè)人士的討論。近日，《國(guó)際金融報(bào)》記者也咨詢了多位業(yè)內(nèi)專家及房地產(chǎn)中介服務(wù)人員，并在市場(chǎng)中進(jìn)行了小范圍調(diào)查。結(jié)果顯示，市場(chǎng)分為兩派觀點(diǎn)：一派觀點(diǎn)是降準(zhǔn)就是樓市短期的“興奮劑”；但另一派觀點(diǎn)認(rèn)為，降準(zhǔn)難改中國(guó)樓市高庫(kù)存的現(xiàn)狀，市場(chǎng)是否真正回暖，還有待進(jìn)一步觀察。

　　“樓市是一個(gè)很復(fù)雜的環(huán)節(jié)，一個(gè)信息的發(fā)布確實(shí)能影響到樓市的走向。但問題是，你需不需要貸款。”一位銀行業(yè)內(nèi)人士2月11日對(duì)記者說，“別忘了，現(xiàn)在貸款的‘門檻’還卡在那邊，尤其是一線城市樓市的‘限購(gòu)令’并未真正松綁。”

　　因此，在這位銀行業(yè)內(nèi)人士看來，樓市要看政策面，但也要看銀行的臉色。

　　事實(shí)上，一些境外機(jī)構(gòu)同樣不太看好今年中國(guó)樓市的走向。國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的穆迪先前就預(yù)測(cè)稱，整體市場(chǎng)來看，“預(yù)計(jì)2015年中國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)合約銷售額同比將下降0-5%”?；葑u(yù)對(duì)外稱，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2015年不會(huì)實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇，“中國(guó)商品房整體銷量增速可能在-5%至5%之間”。

　　降準(zhǔn)利好樓市

　　瑞銀原新興市場(chǎng)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家JonathanAnderson曾這樣描述中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)：“全宇宙較重要行業(yè)”。“當(dāng)然重要，建材、鋼材、石材、稅收，誰(shuí)不會(huì)和樓市扯上關(guān)系？”上述開發(fā)商2月9日晚對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者坦言，但或許就是因?yàn)樘匾?，所以它的另一面往往是受政策影?ldquo;挺深”。

　　比如，降息；又比如，2月5日的降準(zhǔn)。近日，有消息稱，“無論是2008年底的降準(zhǔn)，還是2011年底到2012年的降準(zhǔn)，樓市都出現(xiàn)了回暖。”

　　媒體統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，降準(zhǔn)實(shí)施后的2012年，主要開發(fā)商的銷售額都有兩位數(shù)字增長(zhǎng)。如綠城中國(guó)，2012年全年累計(jì)取得銷售金額約546億元，同比增長(zhǎng)54.7%；碧桂園2012年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約476億元，合同銷售建筑面積約764萬平方米，同比分別增長(zhǎng)約10%和11%。

　　媒體還稱，“盡管國(guó)內(nèi)暫時(shí)還沒有能夠準(zhǔn)確反映存量二手樓價(jià)升跌的數(shù)據(jù)，不過2009年和2012年在降準(zhǔn)后，樓市的重現(xiàn)火爆則是市場(chǎng)共識(shí)，二手樓價(jià)也繼續(xù)加速上升。”

　　“降準(zhǔn)能通過釋放更多的流動(dòng)資金進(jìn)入市場(chǎng)，更直接地降低融資成本，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。此次降準(zhǔn)有望進(jìn)一步提升市場(chǎng)流動(dòng)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)氛圍有望進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是住宅市場(chǎng)將會(huì)因此而獲益。”商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕通過中國(guó)的公關(guān)公司對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者介紹稱。

　　世邦魏理仕執(zhí)行董事、中國(guó)區(qū)研究部主管陳仲偉稱，住宅市場(chǎng)將會(huì)是受益者，“2014年第三季度開始政策松綁之后，住宅交易量在第四季度出現(xiàn)明顯回升，這種回暖的勢(shì)頭在幾個(gè)需求較為旺盛的主要大城市表現(xiàn)得尤為突出。據(jù)搜房網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，2015年1月，房?jī)r(jià)終于迎來8個(gè)月以來的頭次增長(zhǎng)，我們相信，不斷寬松的政策環(huán)境將使得住宅市場(chǎng)在未來幾個(gè)季度進(jìn)一步復(fù)蘇”。

他還認(rèn)為，2013年初開始，流動(dòng)資金短缺的問題一直困擾著房地產(chǎn)市場(chǎng)，“如今得益于市場(chǎng)氛圍回暖以及日益寬松的政策，這個(gè)問題將有所緩解”。

　　“隨著降準(zhǔn)效應(yīng)的釋放，預(yù)計(jì)春節(jié)后一線城市供求雙方會(huì)繼續(xù)活躍，這對(duì)于一線城市庫(kù)存壓力的繼續(xù)釋放有積極意義。”有業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，“同時(shí)，這也會(huì)帶來一線城市各類物業(yè)的價(jià)格上漲，尤其是存銷比快速改善中的住宅市場(chǎng)。”

　　“本次降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性大約6000億元，加上前期定向降準(zhǔn)的2000億元的規(guī)模，累積向市場(chǎng)釋放8000億元的資金規(guī)模，盡管央行[微博]降準(zhǔn)不是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)需求釋放會(huì)起到刺激作用，且樓市變化馬上會(huì)顯現(xiàn)出來。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示。

　　回暖或需觀察

　　但在張宏偉看來，各個(gè)城市在降準(zhǔn)的刺激之下走勢(shì)將進(jìn)一步“分化”。其中，一線城市樓市房?jī)r(jià)步入上漲通道，甚至下半年會(huì)再次步入“購(gòu)漲不購(gòu)跌”的行情；二線城市存銷比開始普遍降低，15個(gè)月以下去化周期的城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，15月以上的城市樓市還有去庫(kù)存壓力。
　　
　　“對(duì)于大多數(shù)三四線城市樓市來講，想方設(shè)法跑量主題不變，因?yàn)閹?kù)存量大去化周期長(zhǎng)，還是要堅(jiān)持去庫(kù)存。”張宏偉稱。

　　或正如張宏偉所言，即使降準(zhǔn)，但在三四線城市，樓市的銷量并未能快速回暖。“降準(zhǔn)后，我們這里樓盤的價(jià)格提升了一點(diǎn)，并取消了之前的優(yōu)惠。但實(shí)際情況是，成交的情況并不太多。”上述開發(fā)商對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》坦言，就他所在的城市，降準(zhǔn)的利好刺激極為有限。

　　“我剛?cè)ヒ粋€(gè)樓盤看過，人明顯沒有以前多。”張女士畢業(yè)后在南京生活多年，現(xiàn)打算換個(gè)更大的房子，為此，她看了很多樓盤，但較近她發(fā)現(xiàn)，部分樓盤“冷清了不少”。

　　“價(jià)格沒降，就是冷清了。我?guī)湍銌柫私禍?zhǔn)的信息，基本上也沒有人知道。個(gè)人認(rèn)為，降準(zhǔn)不會(huì)改變南京樓市節(jié)前的現(xiàn)狀。”張女士認(rèn)為，“這可能也和過年有些關(guān)系?；蛟S，下個(gè)月就會(huì)好了。”

　　記者近日又走訪了上海市長(zhǎng)寧區(qū)和閘北區(qū)的房地產(chǎn)交易。與1月相比，人相對(duì)少了一些，排隊(duì)繳稅和打印材料的人群沒有之前那么瘋狂，且一般等十時(shí)辰左右，就可以輪到下一個(gè)人辦理業(yè)務(wù)。

　　“就我們門店情況來看，房產(chǎn)交易量是下來了。與去年12月整個(gè)公司慶賀歷史新高時(shí)相比，更不能比。”位于上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路上的一家房產(chǎn)中介的工作人員對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者說，“這可能與臨近春節(jié)有關(guān)，也可能與市場(chǎng)行情有關(guān)，得看下個(gè)月的情況。”

　　看銀行臉色

　　在張宏偉看來，央行降準(zhǔn)、降息還從側(cè)面反映出另外一個(gè)問題：央行越降準(zhǔn)降息，地方政府越“救市”，說明當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)依然相當(dāng)嚴(yán)峻。“盡管樓市接下來幾個(gè)月成交量會(huì)短期反彈，市場(chǎng)基本面短期內(nèi)會(huì)好轉(zhuǎn)，但一波行情之后壓力會(huì)更大，尤其是對(duì)于部分二線城市、大多數(shù)三四線城市來講，庫(kù)存偏大去化周期偏長(zhǎng)的問題遲早還是會(huì)暴露出來。”張宏偉稱。

　　此前，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長(zhǎng)甘犁[微博]對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者坦言，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)問題就是供大于求，庫(kù)存太高，“有些城市的房地產(chǎn)供應(yīng)量足夠一個(gè)城市的所有人居住”。

　　“當(dāng)前樓市面臨的問題是供大于求，需求無法消化這么多的庫(kù)存。”張宏偉分析指出，此時(shí)，央行降準(zhǔn)降息及地方政府“救市”等政策面的干預(yù)只能解決盡可能加快“去庫(kù)存”的燃眉之急，但無法改變當(dāng)前樓市總體供大于求的本質(zhì)。

　　“未來，當(dāng)政策面刺激市場(chǎng)出現(xiàn)一波行情之后，市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的作用還是會(huì)讓樓市恢復(fù)到供求決定未來市場(chǎng)走勢(shì)的狀態(tài)。”張宏偉堅(jiān)持認(rèn)為。

　　但在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、被稱為“地產(chǎn)大嘴”的任志強(qiáng)[微博]看來，真正影響市場(chǎng)的是信貸利率。“大部分銀行把個(gè)人按揭利率迅速提高，從較初的七折利率到較高的1.3倍。按照100萬元貸款，20年貸款期限，如果以基準(zhǔn)利率6.55%的1.1倍計(jì)算，大概23萬元的利息。換句話說，開發(fā)商如對(duì)200萬元的房子降價(jià)12萬元以后，由于利率增長(zhǎng)，消費(fèi)者還要多付17萬元。”任志強(qiáng)近日在公開論壇上稱。

　　這得到了一位原先在深發(fā)展、現(xiàn)在寧波一家中小銀行工作的銀行貸款經(jīng)理的“嚴(yán)重認(rèn)同”。“除了極少數(shù)有關(guān)系的客戶能拿到八五折利率，現(xiàn)在的一般貸款利率優(yōu)惠都沒了，就我所了解的范圍看，很多人都要掂量一下自己還貸的能力。”這位貸款經(jīng)理對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者說，“同時(shí)，與其他部門一樣，銀行系統(tǒng)也在履行限購(gòu)令，打不了‘擦邊球’。”

　　事實(shí)上，針對(duì)今年的樓市，交通銀行(6.11, 0.00, 0.00%)就預(yù)測(cè)，中國(guó)房地產(chǎn)銷售面積和銷售額“將呈個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)”，房?jī)r(jià)可能“穩(wěn)中微升”。交通銀行還稱，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資增速可能呈前低后高態(tài)勢(shì)，“上半年繼續(xù)下探，增速回落至個(gè)位數(shù)。下半年樂觀估計(jì)回升至約10%”。

　　步入“新常態(tài)”

　　值得注意的是，就在業(yè)界關(guān)注降準(zhǔn)對(duì)樓市影響之際，樓市調(diào)控似乎也步入了“新一輪周期”。一方面，是二三四線城市繼續(xù)放開限購(gòu)，且加大扶持力度，如在浙江紹興，政府推出契稅減免，公積金貸款額度提高等一系列“新政”，規(guī)定從2015年2月15日到12月31日，市民購(gòu)購(gòu)新房或二手房將享受房屋成交計(jì)稅價(jià)格0.8%的補(bǔ)貼，以實(shí)際繳納的契稅地方留成部分為上限。

　　另一方面，一線城市將堅(jiān)決執(zhí)行限購(gòu)令。今年上海和北京的地方“兩會(huì)”上，官方人士均強(qiáng)調(diào)，將執(zhí)行現(xiàn)有的限購(gòu)政策，短期不會(huì)取消“限購(gòu)令”。

　　截至目前，僅有上海、北京、廣州、深圳和三亞等城市在執(zhí)行限購(gòu)令。此前，市場(chǎng)多次傳聞限購(gòu)令會(huì)松綁或取消，這一度成為

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