2月26日，小產(chǎn)權(quán)房自誕生之日起就沒有過“正式身份”，相關(guān)部門多次重申小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。但即將實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中提出，集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)等10類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)將列入統(tǒng)一登記范圍。許多人開始疑問，這是不是意味著小產(chǎn)權(quán)房會(huì)“合法化”？一直處于“走鋼絲”的小產(chǎn)權(quán)房是否迎來轉(zhuǎn)機(jī)？

　　小產(chǎn)權(quán)房分布廣數(shù)量大，擁有者擔(dān)心沒“權(quán)”會(huì)咋樣？

　　在北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，沿著定泗公路兩旁密密

　　與朱飛的期待不同，更多的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主充滿擔(dān)心。在單位附近購(gòu)購(gòu)一套小產(chǎn)權(quán)房自住的武漢市民郝先生說，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，具有完整產(chǎn)權(quán)證件的房屋將被登記頒證，但小產(chǎn)權(quán)房無法登記。“將來會(huì)不會(huì)被強(qiáng)制拆除，或者要求補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)？”

　　據(jù)記者調(diào)查，從北上廣等一線城市到二三城市，再到縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幾乎都存在著集中成片的小產(chǎn)權(quán)房，主要分布在城鄉(xiāng)接合部或者城中村改造區(qū)域，還有在城市周邊鎮(zhèn)區(qū)。北京市2013年就清理認(rèn)定83個(gè)在建在售的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，總建筑面積約381萬平方米，涉及昌平、房山、懷柔、通州等8個(gè)區(qū)縣。

　　中國(guó)指數(shù)研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國(guó)政說，購(gòu)購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房的大部分人是購(gòu)不起商品房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱的群體，但也不乏有關(guān)系有資金的政府官員、商人等，這些人主要是用來出租或轉(zhuǎn)賣。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，僅北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房就涉及近30萬戶家庭。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1995年－2010年全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。

　　小產(chǎn)權(quán)房不登記也不發(fā)證，因?yàn)?ldquo;不合法”

　　多位法律人士表示，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法律，小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，將其納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是沒有依據(jù)的。湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所執(zhí)行主任宮步坦說，不動(dòng)產(chǎn)包括商品房、城改房等城市國(guó)有用地，以及農(nóng)村集體用地等，這些不同產(chǎn)權(quán)的用地將納入統(tǒng)一登記，但小產(chǎn)權(quán)房不屬于這一范圍。

　　農(nóng)村工作專業(yè)小組副組長(zhǎng)陳錫文也認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房違反了土地的用途管制。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違章建筑，不合法。國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記法律處處長(zhǎng)蔡衛(wèi)華則明確表示，小產(chǎn)權(quán)房不登記也不發(fā)證。因?yàn)橐怯洷仨毷呛戏ǖ模‘a(chǎn)權(quán)房不合法。

　　宮步坦說，由于歷史和政策監(jiān)管等原因，小產(chǎn)權(quán)房問題的確是不動(dòng)產(chǎn)管理的灰色地帶。按照我國(guó)當(dāng)前法律，小產(chǎn)權(quán)房并不具有合法性，倘若在《條例》中規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房登記，則就承認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房的合法性。因此，此次《條例》并未對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題進(jìn)行明確。

　　也有業(yè)界人士提出，小產(chǎn)權(quán)房理論上還是屬于需要登記的“房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)”，應(yīng)將小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。天則經(jīng)濟(jì)研究所研究員程雪陽認(rèn)為，即使當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記回避有“爭(zhēng)議”的小產(chǎn)權(quán)房部分，但有望在登記完“合法”不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)完善后再予以登記。

　　可見，此次“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”并沒有給小產(chǎn)權(quán)房留下空間。

　　小產(chǎn)權(quán)房是客觀存在的不動(dòng)產(chǎn)，無法繞開必須明確

　　不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一個(gè)繞不過去的問題。專家分析認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，以及農(nóng)房宅基地的統(tǒng)一登記都將對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。

　　專家認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房作為沒有明確產(chǎn)權(quán)的土地附著物，已經(jīng)形成了一個(gè)非常龐大的市場(chǎng)，不能一拆了之。

　　“不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是要對(duì)全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一摸底、管理。小產(chǎn)權(quán)房也是客觀存在的不動(dòng)產(chǎn)，制度無法繞開，登不登記必須明確。”中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東說，《條例》的實(shí)施使得這一問題更加迫切，應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則予以解決。

　　針對(duì)由不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度引申出“小產(chǎn)權(quán)房將轉(zhuǎn)正”的誤讀，國(guó)土部會(huì)同住建部于去年進(jìn)行了小產(chǎn)權(quán)房問題專項(xiàng)治理，并對(duì)各地小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行清理、統(tǒng)計(jì)，將提出分類處理的意見。湖北、山東、浙江等地也推出了分類整治方案，對(duì)準(zhǔn)備建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房堅(jiān)決叫停，對(duì)在建項(xiàng)目依法拆除，對(duì)出售小產(chǎn)權(quán)房按照非法轉(zhuǎn)讓土地處理。

　　張東認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房問題的處理應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為前提，與土地制度改革同步推進(jìn)。城鎮(zhèn)和農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施統(tǒng)一登記和統(tǒng)一管理，為集體土地入市提供了前提。未來，農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，小產(chǎn)權(quán)房的土地成本優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在，可根本上遏止小產(chǎn)權(quán)房，也有利于制定分類治理辦法，統(tǒng)計(jì)和清理各地存量小產(chǎn)權(quán)房。

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