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機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)未來還有1-2次降息周期 樓市正呈現(xiàn)逐步升溫
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 閱讀 500 次
央行持續(xù)降息正對樓市產(chǎn)生正向的作用。
中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:上周全國54城市成交量快速復(fù)蘇,一周簽約套數(shù)為37690套,比前一周增長53.6%。雖然依然低于春節(jié)前平均單周5萬套的簽約量,但隨著假期結(jié)束,以及降息的刺激,3月下半月市場有望告別簽約淡季。部分城市出現(xiàn)小陽春現(xiàn)象。
鏈家地產(chǎn)分析師張旭也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,據(jù)監(jiān)測,春節(jié)后,二手房成交量以及新增客源量都在上漲。樓市正呈現(xiàn)逐步升溫的局面。
小陽春可期?
從鏈家地產(chǎn)內(nèi)部實(shí)際成交量看,3月周較2月周增加7.2%,節(jié)后市場恢復(fù)迅速。
除了成交量,新增客源量也在上漲。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究統(tǒng)計(jì),3月周日均新增客源量較春節(jié)后上漲68.4%,較春節(jié)前的2月周也有超過16%的漲幅。由于近期利率政策持續(xù)放松,剛需入市增多,部分城區(qū)的小戶型和近郊區(qū)房屋銷量上升。
同時(shí),新增房源掛牌價(jià)有所上漲,業(yè)主心理價(jià)位抬升,讓價(jià)意愿降低,部分熱點(diǎn)地區(qū)出現(xiàn)價(jià)格上升趨勢。逐漸回暖的市場吸引了大量改善性需求入市,上周日均新增房源量較2月周增加50%,其中大部分新增房源的業(yè)主為換房的業(yè)主。
鏈家地產(chǎn)分析師張旭認(rèn)為,隨著房客源入市增多,二手房成交量將進(jìn)一步上升,市場或?qū)⒂瓉黻柎喝?。從政策方面看,全國兩會《政府工作?bào)告》中穩(wěn)定住房消費(fèi)、支持居民自住和改善性住房需求等表述,在2014年下半年已有相應(yīng)的初步政策與之呼應(yīng),預(yù)計(jì)未來還將有后續(xù)政策出臺。房產(chǎn)市場或?qū)òl(fā)出新的生機(jī)。但值得一提的是,未來一段時(shí)間內(nèi)市場飆升的情況將很難出現(xiàn),溫和上升將成為未來市場的常態(tài)。
中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉認(rèn)為,降息對于房地產(chǎn)市場作用明顯。這一利好信息,發(fā)生在即將召開的“兩會”前夕,預(yù)示著相對寬松和溫和的貨幣政策環(huán)境的持續(xù)來臨。預(yù)計(jì)隨著3月份傳統(tǒng)銷售旺季逐漸開啟,房地產(chǎn)市場將擺脫2月低迷而逐步升溫,但城市間依然存在分化。
降息與房價(jià)的負(fù)相關(guān)
上海易居研究院研究員徐向科通過研究發(fā)現(xiàn),降息與樓市之間的關(guān)系有四大主要特點(diǎn):,利率與房價(jià)負(fù)相關(guān)。降息會降低開發(fā)商和購房者的資金使用成本,從而促進(jìn)市場增長;加息會提高開發(fā)商和購房者的資金使用成本,從而抑制市場增長。,利率變化對樓市的影響具有明顯的滯后性。第三,一個利率調(diào)整周期一般需要2-5年時(shí)間,連續(xù)同向調(diào)整利率5-10次,其中降息的時(shí)間周期一般長于加息周期。第四,利率調(diào)整幅度呈減小趨勢。
過去20年,我國共有三輪降息周期。輪降息周期始于1996年5月,而從房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比數(shù)值看,從1999年四季度開始,也就是降息啟動三年之后,房價(jià)開始步入上漲軌道,并在隨后幾年增速加快。但是,這輪房價(jià)的持續(xù)快速上漲,主要是受我國住房制度改革的影響,低利率僅僅起到輔助作用。
輪降息周期始于2008年10月,在2008年12月完成較后一次降息,短期內(nèi)多次降息,很快便對房價(jià)產(chǎn)生了影響。2009年3月房價(jià)止跌回升,距離次降息6個月,距離較后一次降息僅僅3個月。隨后房價(jià)開始了新一輪的快速上漲期,一直持續(xù)到2010年4月份新一輪抑制性調(diào)控政策出臺,房價(jià)上漲幅度才逐漸減小。這再次證明,密集的利率調(diào)整,對于樓市的影響較大,但依然是較后一次調(diào)息后,房價(jià)才出現(xiàn)方向性變化。
第三輪降息周期始于2012年6月,延續(xù)至今,存款利率累計(jì)降息4次,無論頻率還是幅度都較小。從70個大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格走勢看,在本輪降息之前,樓市已出現(xiàn)回暖跡象,降息開啟后,樓市升溫加速,銷售價(jià)格環(huán)比增速在2013年3月份達(dá)到頂峰,距較近一次降息調(diào)整時(shí)間約6個月。樓市熱度一直持續(xù)到2014年年初,隨后樓市陷入低迷,央行于是2014年11月、2015年2月再度降息,降息對樓市的正面影響正在逐步釋放。
徐向科預(yù)計(jì),未來還會有1-2次降息周期。但這輪降息周期情況比較復(fù)雜,在降息的初始階段,2012年6、7月前兩次降息后,樓市加速回暖,并于2013年出現(xiàn)一波涉及一二線城市的繁榮。其后,2014年樓市再度降溫。而在房價(jià)上漲之后,降息停止,非常罕見地中斷了兩年多。因此,當(dāng)前更需要關(guān)注的是2014年11月重啟降息之后,包括本次降息,對于2015年樓市復(fù)蘇進(jìn)程的影響。
徐向科認(rèn)為,從2014年5月全國70城房價(jià)環(huán)比下跌以來,全國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷已超過10個月,購賣雙方也觀望等待了相當(dāng)長一段時(shí)間,因此,降息對市場需求的效用將趨于增加。加之諸多房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)寬松,在貨幣政策與調(diào)控政策雙重寬松、疊加效應(yīng)之下,預(yù)計(jì)二季度全國70城房價(jià)環(huán)比增幅將止跌反彈。預(yù)計(jì)2015-2016年還有降息機(jī)會,這將持續(xù)推動樓市復(fù)蘇,2016年仍將受此正面影響。
CRIC研究院楊科偉也認(rèn)為,春節(jié)后國內(nèi)樓市景氣有望持續(xù)回穩(wěn)。對土地市場而言,隨著3月份上海、合肥、武漢等城市逐步加大供地力度,尤其是諸如上海大寧“新地王”、武漢硚口古田二路等優(yōu)質(zhì)宅地的陸續(xù)放出,上半年土地市場成交規(guī)模回升可期。
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