總理政府工作報(bào)告中明確提出,要大力發(fā)展旅游、健康、養(yǎng)老等生活和生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。

復(fù)星集團(tuán)CEO梁信軍預(yù)測(cè),隨著我國(guó)中等收入人群迅速崛起,包括旅游在內(nèi)的體驗(yàn)式消費(fèi)將擁有巨大的發(fā)展空間,我國(guó)人口老齡化也會(huì)衍生出需求龐大的大健康市場(chǎng)。記者注意到,萬(wàn)科、保利、雅居樂(lè)等大型房企已經(jīng)在旅游地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域積極拓展,試圖在住宅市場(chǎng)之外探索新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

蛋糕看上去很美,但真正能從中分一杯羹的企業(yè)。實(shí)際上,目前旅游地產(chǎn)正面臨供過(guò)于求的困境,養(yǎng)老地產(chǎn)則仍在苦苦尋找盈利模式。

旅游地產(chǎn):要先建配套

談到旅游地產(chǎn),不得不提到雅居樂(lè)清水灣。這個(gè)位于海南陵水縣的超級(jí)大盤(pán)項(xiàng)目,截至2014年底已經(jīng)為公司帶來(lái)逾450億元的收入。然而,即便是這個(gè)被譽(yù)為國(guó)內(nèi)較成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,也在去年一度選擇五折清貨,這從側(cè)面印證了國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)面臨的困境。

即便擁有國(guó)內(nèi)較成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,雅居樂(lè)清水灣所在的海南省陵水縣旅游產(chǎn)業(yè)并未獲得預(yù)期中的發(fā)展,記者2014年11月在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),區(qū)域內(nèi)大部分五酒店的年均入住率不到30%,閑置商鋪隨處可見(jiàn),基礎(chǔ)配套也較為落后。當(dāng)時(shí)陵水縣官方人士透露,該縣人均旅游消費(fèi)僅176元,遠(yuǎn)低于全國(guó)730多元的平均水平。

受近年住宅調(diào)控的影響,大量房企扎堆進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域?？硕鸾y(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),截至2009年底,國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)926個(gè),但到了2013年底,該數(shù)據(jù)已經(jīng)刷新至5299個(gè)。

然而,與旅游地產(chǎn)出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)相對(duì)應(yīng)的是,項(xiàng)目銷(xiāo)售明顯降溫。較典型的是旅游地產(chǎn)重鎮(zhèn)海南省,該省2014年商品房全年成交64577套,成交面積592.38萬(wàn)平方米,同比均下降逾兩成,明顯供過(guò)于求。

廣州中旗地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳仁科向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,絕大部分地產(chǎn)商抱著住宅開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)做旅游地產(chǎn),而忽略了旅游地產(chǎn)的核心價(jià)值——旅游度假功能的開(kāi)發(fā),這是造成旅游地產(chǎn)急速降溫的主要原因。

“真正意義上的旅游地產(chǎn)應(yīng)該擁有稀缺的自然資源,但這些資源早已經(jīng)被瓜分殆盡”,陳仁科表示,目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在自然資源上并無(wú)優(yōu)勢(shì),開(kāi)發(fā)商只是以“旅游”的名義賣(mài)住宅,更注重建房子而非旅游配套,加上地方政府缺乏規(guī)劃引導(dǎo),導(dǎo)致房子建起來(lái)后旅游產(chǎn)業(yè)跟不上。

養(yǎng)老地產(chǎn):核心是服務(wù)

隨著老齡化社會(huì)的來(lái)臨,“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”將催生蓬勃的市場(chǎng)需求。據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算,目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4萬(wàn)億元,到2030年有望增加至13萬(wàn)億元。

對(duì)于地產(chǎn)商而言,養(yǎng)老地產(chǎn)無(wú)疑蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī),包括萬(wàn)科、保利、越秀地產(chǎn)等房企早已展開(kāi)積極布局。但在花樣年董事局主席潘軍看來(lái),國(guó)內(nèi)多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目都是以養(yǎng)老為“噱頭”賣(mài)地產(chǎn),并沒(méi)有真正滿足老齡人的養(yǎng)老需求。

位于杭州良渚文化村的萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)可謂是經(jīng)典案例。據(jù)媒體報(bào)道,作為萬(wàn)科集團(tuán)在高端養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的試點(diǎn),該項(xiàng)目于2013年8月頭度發(fā)售即售罄。但與萬(wàn)科設(shè)想不同的是,40歲左右的“少壯派”成為項(xiàng)目的主要消費(fèi)人群。

在潘軍看來(lái),造成上述現(xiàn)象的根本原因,是國(guó)內(nèi)的老齡人更喜歡與年輕一輩住得更近,養(yǎng)老地產(chǎn)的未來(lái)必然是以居家養(yǎng)老為主,即為現(xiàn)有的住宅提供適老化改造以及養(yǎng)老服務(wù)的輕資產(chǎn)模式,而非新建更多的地產(chǎn)項(xiàng)目造成重復(fù)建設(shè)。“由于我國(guó)老齡化人口的人均消費(fèi)較低,根本無(wú)力購(gòu)購(gòu)昂貴的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,這意味著房企應(yīng)該通過(guò)服務(wù)而非地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)盈利”,在新城控股高端副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為。

在他看來(lái),要推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展,一方面,房企應(yīng)加速轉(zhuǎn)型的步伐,通過(guò)合作嫁接健康醫(yī)療服務(wù)資源,以社區(qū)為基點(diǎn)為客戶提供養(yǎng)老服務(wù);另一方面,政府也應(yīng)該對(duì)我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展制定詳細(xì)發(fā)展規(guī)劃及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),并在產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期在用地、審批、稅費(fèi)等領(lǐng)域給予企業(yè)支持,鼓勵(lì)更多大型房企進(jìn)入,以便推動(dòng)產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。

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