編者按

    與近期股市頻頻“飄紅”有所不同，3月30日，注定成為今年乃至未來一段時(shí)間里中國(guó)樓市“穩(wěn)扎穩(wěn)打”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。多部委發(fā)文，從頭付、營(yíng)業(yè)稅兩個(gè)較接市場(chǎng) 地氣、較關(guān)乎購(gòu)房者切身利益的部位下手，給觀望中略顯寂寞的房地產(chǎn)市場(chǎng)端上兩道熱氣騰騰的“硬菜”。加上之前推出的供地、政府收購(gòu)商品房做保障房等新政 “開胃菜”，不禁讓各界大呼過癮。

    對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，3·30“去行政化”的兩大新政是風(fēng)調(diào)雨順的“穩(wěn)市器”;對(duì)購(gòu)房者尤其是改善型置業(yè)者而言，新政落地后將讓購(gòu)房門檻和成本大大降低，可謂真正惠民的“干貨”。面對(duì)如此實(shí)質(zhì)性利好，海南樓市必將在一個(gè)更“合適”的軌道上穩(wěn)步前行。

    3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，較低頭付款比例調(diào)整為不低于40%。緊接著，財(cái) 政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)文宣布，個(gè)人將購(gòu)購(gòu)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。兩大政策同時(shí)出臺(tái)，疊加效應(yīng)毋庸置疑，對(duì)本地房地產(chǎn)業(yè)有何 影響?業(yè)界及市場(chǎng)又作何反響?本報(bào)記者就此展開采訪。

    截止本報(bào)記者發(fā)稿前，省地方稅務(wù)局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，從3月31日起到4月2日，該局一直在進(jìn)行稅費(fèi)征管系統(tǒng)的參數(shù)更改和新系統(tǒng)調(diào)試，新系統(tǒng)于4月3日正式上線，這就意味著從今日開始，我省納稅人前往各地辦稅服務(wù)大廳辦理相關(guān)業(yè)務(wù)將按新政策執(zhí)行。

    海南樓市五問新政

    房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲?

    “這幾天，前來購(gòu)房、咨詢的多了，但是價(jià)格一直沒變，仍然保持平穩(wěn)。”對(duì)于新政的出臺(tái)，海南綠地海長(zhǎng)流的營(yíng)銷總監(jiān)劉茹濤這樣告訴記者。

    新政出臺(tái)后，綠地香港海口公司營(yíng)銷策略積極改變，將新政進(jìn)行充分解讀以吸引更多的購(gòu)房者入市，而這種方式恰恰迎合了當(dāng)下新政出臺(tái)的契機(jī)，3月31日便發(fā)布 “新政頻出，為購(gòu)房者減壓，今日推出3套特價(jià)房，不購(gòu)房就被漲價(jià)”的廣告語，這種適時(shí)反應(yīng)，自然也吸引了不少購(gòu)房者的眼球。

    不僅如此。連日來，本報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，廣物、恒大、雅居樂、海航地產(chǎn)等房地產(chǎn)商也在摩拳擦掌，醞釀下一輪的促銷活動(dòng)，期望在新政落地時(shí)實(shí)現(xiàn)大的增量和去庫(kù)存。

    “今年以來，海南樓市價(jià)格保持平穩(wěn)，成交量均有所下滑，此次政策出臺(tái)后，肯定會(huì)讓成交量大增，多數(shù)開發(fā)商會(huì)跑出很好的量，但是價(jià)格還未出現(xiàn)漲幅，在短期內(nèi)還會(huì)保持平穩(wěn)?！焙Ｄ鲜》康禺a(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)邱廷錄說。

    海南地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟主席、海南雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理齊志輝則認(rèn)為，降低頭付是刺激樓市成交量較直接有效的辦法，目前海南樓市庫(kù)存量大，之前二 套房又稍有限制，目前限購(gòu)已放開，限貸政策門檻也已降低，這對(duì)海南樓市是利好，目前海南樓市低迷，海南房地產(chǎn)商會(huì)趁著新政出臺(tái)，短期內(nèi)加大樓市供應(yīng)量，而 價(jià)格上短期內(nèi)不會(huì)有太大的波動(dòng)，因?yàn)閷?duì)于庫(kù)存大的企業(yè)來說，不會(huì)借此上調(diào)房?jī)r(jià)，而是加大供應(yīng)量，盡快消化庫(kù)存。

    三亞鴻洲集團(tuán)總經(jīng)理 接受記者采訪時(shí)表示，新政出臺(tái)當(dāng)天，鴻洲在三亞和?？诘膬蓚€(gè)項(xiàng)目都成交了一批房源，主要是觀望的客戶受到了漲價(jià)的壓力，不過較終市場(chǎng)交易速度的加快，還是要通過整體信心的提振來實(shí)現(xiàn)。

    他向記者透露，集團(tuán)商品房房?jī)r(jià)暫時(shí)沒有整體調(diào)整打算。不過，因之前為了刺激觀望客戶下單，銷售現(xiàn)場(chǎng)給出了一定折扣，受新政影響，今后實(shí)際操作中會(huì)根據(jù)市場(chǎng) 反饋適當(dāng)收緊折扣，“新政出臺(tái)總體上會(huì)加快房地產(chǎn)界項(xiàng)目的去化速度，目前鴻洲在海南有兩個(gè)在售項(xiàng)目，其中三亞天璽因?yàn)榈囟未螅€會(huì)按照原定計(jì)劃進(jìn) 行，?？诮巾?xiàng)目則會(huì)借新政風(fēng)向加速推盤。”

    換房潮會(huì)不會(huì)來?

    新政對(duì)于想要換房或是購(gòu)購(gòu)二處住所的居民而言，二套房頭付的下降增加了其購(gòu)房能力。邱廷錄給記者算了一筆賬，對(duì)于在套房相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的情況下， 有意向購(gòu)購(gòu)二套房的居民家庭，原來100萬元的房子頭付要60萬元，按照較新規(guī)定，100萬元的房子現(xiàn)在頭付只需40萬元。

    而且，對(duì)于使用公積金購(gòu)購(gòu)頭套房，頭付較低為20%的新政策，這意味著若購(gòu)購(gòu)價(jià)值100萬元的住房，僅需支付20萬元頭付，這將大大刺激更多的人去購(gòu)房。然而，二手普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期限改成2年，這也將促使更多的人換房。

    ?？谑忻窳窒壬缇陀辛藫Q大房的打算，但是因?yàn)轭^付太高，所以遲遲未下決定。新政出臺(tái)后，他特別高興，決定賣掉現(xiàn)有的住房購(gòu)一套大戶型的房子，改善一下居住環(huán)境。

    “然而，這些僅僅是對(duì)于海南本地購(gòu)房需求有幫助，而對(duì)非本地購(gòu)房需求，比如旅游剛需人群來說，沒有太大的刺激。短期內(nèi)，新政會(huì)刺激部分改善型需求的住房人群換房，對(duì)于沒有改善性需求的人群，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來看，由于利息未下降，還不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。”齊志輝認(rèn)為。

    公積金房貸好不好貸?

    對(duì)于新政的出臺(tái)，海南省住房公積金管理局相關(guān)人士表示，目前還沒收到上級(jí)部門下發(fā)的關(guān)于新政的正式文件，具體的細(xì)則以及實(shí)施時(shí)間還不能明確，海南住房公積 金貸款政策，仍按照原來的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，至于何時(shí)執(zhí)行，目前還是一個(gè)未知數(shù)。他提醒，及時(shí)關(guān)注該局官網(wǎng)的動(dòng)態(tài)通知，了解較新信息。

    今年以來，我省樓市成交量持續(xù)低迷。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-2月，全省累計(jì)房屋銷售面積為110.35萬平方米，比上年同期減少25.34萬平方米，下降18.7%，這顯然也促使公積金貸款申請(qǐng)量較去年有所減少。

    新政的出臺(tái)，目的是進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對(duì)合理住房消費(fèi)的支持作用。海南省住房公積金管理局相關(guān)人士表示，目前我省公積金房貸好貸，還未出現(xiàn)額度緊張的壓力，而且手續(xù)更加簡(jiǎn)化，提交申請(qǐng)且手續(xù)齊全基本就能審批。

    房貸利率會(huì)不會(huì)降?

    此次房貸新政里提到，具體頭付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定，這是否意味著二套房貸利率也可能降低?

    本報(bào)記者走訪了海南多家銀行。建行海南省分行已收到總行的文件通知，并開始執(zhí)行較新政策，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，較低頭 付款比例調(diào)整為不低于40%，而之前執(zhí)行的較低頭付為60%。然而，中行海南省分行、農(nóng)行海南省分行目前還未收到總行的文件，尚未執(zhí)行，并紛紛表示將積極 跟進(jìn)，只要收到較新政策調(diào)整通知將立即執(zhí)行。

    有關(guān)人士表示，如果通過金融手段在頭付和房貸利率上做文章，將直接影響購(gòu)房者的支付金額，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支撐作用顯而易見，因此，頭付和貸款利率均有下降的空間，銀行加大優(yōu)惠力度還存在極大的可能性。

    二手樓市會(huì)不會(huì)旺?

    “新政的出臺(tái)，將刺激改善型購(gòu)房需求的提前釋放，促進(jìn)大戶型、別墅等高價(jià)房的銷售，這是針對(duì)本地剛需而言，然而對(duì)于旅游地產(chǎn)來說，多數(shù)為小戶型，影響不大?！饼R志輝認(rèn)為，目前海南的樓市二手仍處于低迷狀態(tài)，新政無疑會(huì)刺激購(gòu)房者的信心，尤其是刺激投資者的信心。

    據(jù)了解，此前為遏制房?jī)r(jià)過快上漲，國(guó)家曾經(jīng)多次調(diào)整二手房交易稅：2005年，為遏制投機(jī)炒作、穩(wěn)住房?jī)r(jià)，將此前免征營(yíng)業(yè)稅期限“一年”調(diào)整為“兩 年”;2009年12月，免征期限由“兩年”調(diào)整為“五年”;2011年1月，在免征營(yíng)業(yè)稅期限五年的基礎(chǔ)上，此前二手房銷售總額差額計(jì)征改為全額計(jì)征。

    而本次新政落地，對(duì)于二手市場(chǎng)上2-5年區(qū)間的那些持盤待賣的業(yè)主，無疑是個(gè)利好。以購(gòu)購(gòu)一套價(jià)格為100萬元的2年以上(含2年)普通住宅為例，按照原來的政策，營(yíng)業(yè)稅的稅率為5.6%，應(yīng)繳稅5.6萬元，新政施行后，購(gòu)房者就可省下這5.6萬元。

    廣物地產(chǎn)海南公司副總經(jīng)理劉東鑫認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅降低門檻的新政必然會(huì)增加購(gòu)房者入市的信心，對(duì)于改善型群體來說，可以賣掉原有房產(chǎn)進(jìn)行改善或置換，這樣也有利于新房的銷售，尤其是三房以上的大戶型。

    作為新盤代理和二手房出售的房地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)，三亞德祐房地產(chǎn)投資服務(wù)有限公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān)王勇也認(rèn)為，房產(chǎn)新政出臺(tái)有助于穩(wěn)定海南房?jī)r(jià)，同時(shí)刺激成交量， “房?jī)r(jià)至少會(huì)止跌，大幅度上漲的可能性不大，因?yàn)楹Ｄ夏壳吧唐贩康拇媪浚玫筋A(yù)售證的房子在內(nèi)，仍可賣3到5年?！?/p>

    他介紹稱，三亞商品房市場(chǎng)目前均價(jià)在2.1萬元/平方米上下浮動(dòng)，新房仍然是主流，二手房成交量只占據(jù)約十二分之一的比例，新政可能會(huì)刺激改善性住房需求，引起“換房潮”，讓二手樓市火起來。

    海南祿德房產(chǎn)一位中介人員向記者表示：“頭付降低會(huì)刺激更多的人來購(gòu)二套房，因?yàn)楸緛砀恫黄痤^付款的，現(xiàn)在付得起了，預(yù)計(jì)新政后二手房市場(chǎng)將因此得到盤活，改善型需求迎來春天?！?/p>

    各方人士咋看

    專家

    兩大新政的調(diào)整又意味著什么呢?有專家稱，這是近年來，政府密度、力度的穩(wěn)樓市行動(dòng)。

    對(duì)于海南樓市來說，帶來的是怎樣的影響呢?海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授王毅武說：“這兩大新政既是穩(wěn)定住房市場(chǎng)的有效方法，也能夠釋放一部分改善型人群的購(gòu)房潛 能，因?yàn)檫@兩個(gè)政策都實(shí)實(shí)

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